REITs品种接连下挫产业园项目隐忧犹存

　　来源：证券时报 作者：赵梦桥 裴利瑞

　　近期，A股整体情绪不振，仅有“红利”概念个股上涨，但同样具备高股息特征的REITs却再度下挫，甚至有个别基金因近期跌幅太大而选择在交易时间段内停牌半小时，但从低开低走的结果来看，停牌收效甚微。

　　强制分红作为REITs产品的特色，底层资产公允价值的变动决定了二级市场上的走势。分类来看，产业园类REITs项目受出租率与租金的影响，近一年多以来走势不振，而现金流充沛、经营确定性高的高速公路以及保障房项目则显得更为抗跌。

　　1月5日，嘉实京东仓储基础设施REIT领跌，跌幅达7.57%，此外还有中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT以及博时招商蛇口产业园REIT等跌幅超3%。

　　嘉实基金的重挫与前一日的公告有关，该公告的核心是武汉项目租金下降，从而被市场解读为利空。2023年三季度，武汉市东西湖区同区位可比物业净有效租金在19.15—25.6元/平方米/月之间，市场平均净有效租金为22.2元/平方米/月，而在2019年市场平均净有效租金为32.24元/平方米/月，4年多以来该项目可比租金下降幅度明显。

　　但公告中也显示，承租人湖北京邦达已就武汉项目租赁事宜签署了续租协议：自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。因此，虽然目前该项目的租金有所下降，但较市场平均租金仍高了30.54%。

　　另一只产业园类公募REIT——华安张江产业园REIT也没有逃过下跌，该基金在1月5日公告，由于连续3个交易日累计跌幅超11%，1月5日开市起停牌1个小时。但停牌收效甚微，在1月5日10：30复牌后，华安张江产业园REIT的二级市场价格仍然持续下探，截至当日收盘下跌3.11%。

　　值得注意的是，REITs二级市场交易价格的下跌会导致买入成本下降，进而导致投资者实际的净现金流分派率提高。根据华安张江光产业园REIT的预测，该基金2023年度可供分配金额约1.25亿元，已发行份额9.6亿份。基于上述数据，假设投资者在2024年1月4日通过二级市场交易买入本基金，买入价格为当天收盘价2.318元/份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值约为5.61%。

　　整体来看，REITs整体行情继去年重挫后，2024以来并没有迎来“新气象”，中证REITs指数连续4日下跌，累计跌幅超3.5%，跌幅超过5%的产品就有6只。且拉长时间来看，近两个月以来业绩为正的寥寥无几，且跌幅居前的产品无一例外全是产业园项目，下挫幅度超过两成的产品比比皆是。

　　中信证券认为，受宏观经济周期影响，部分产业园区出现租户到期不续约、提前退租等情况，其中部分资产因重要现金流提供方退租而掉租明显。进入2023年三季度，一方面，原始权益人、基金管理人、运营管理机构等参与方加强主动管理，部分资产的出租情况呈边际修复趋势。同时，厂房类产业园区和部分研发办公类产业园区的出租率表现仍相对稳定，其业绩表现也成为了板块的结构性亮点。另一方面，研发办公类的产业园区租赁市场的恢复尚待时日，个别租户变动对于出租率的扰动仍在，部分产业园的业绩修复还需要耐心。

　　在经理持续下跌之后，光大证券表示，公募REITs当前具备较好的投资性价比：公募REITs在2023年的预计分派率显著高于对应业态A股行业指数2022年的股息率。以高速公路行业为例，公路(中信)行业指数2022年股息率约为3.8%，而高速公路REITs板块中2023年预计可供分派率最低的也有7.5%，最高达12.3%。对标沪深A股，2022年股息率10%的沪深A股上市公司仅有26家，占比仅0.5%，集中在煤炭行业，而该产业的周期性波动较大。以2022年股息率10%的公司来看，各年的股息率及现金分红率都有所波动，2020—2022年平均股息率约为11.1%，平均现金分红率约为55.3%。且在严控地方政府隐性债务的背景下，高息城投债和非标逐步缩量，“综合考虑，公募REITs当前已具备较好的投资性价比”。

　　此外，中金基金李耀光对相关媒体表示，由于公募REITs介于股债之间的风险收益水平，叠加处于历史相对高点的收益率利差，现阶段公募REITs产品的投资价值值得挖掘，不过在市场波动因素有所收敛的趋势下，运营管理分化所带来的风险也值得警惕。