格力地产上海3地块均“难产” “地王”项目5年仍处建设初期

　　6月18日，是格力地产(600185，SH)回复上交所重组问询函的第二天。此前连拉8个涨停板的格力地产，在昨天遭遇跌停。

　　2020年是格力地产上市的第11年，这家挂着“地产”名号的企业，从所谓海洋经济到现代服务再到近期要重组珠海免税，近年来似乎一直做着和房地产不太相干的业务，其主业营收表现并不佳。

　　这家“非典型”房企曾经也有过在房地产领域做大做强的野心。2014年，格力地产首次进军上海，就拿下了上海浦东前滩的单价“地王”，但5年多过去了，该项目仍处于建设初期。

　　“地王”5年多未入市

　　上述“地王”项目位于寸土寸金的上海浦东前滩核心商务区腹地。2014年12月24日，经过124轮竞争，格力地产以16.14亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01地块，溢价率127%，楼面价65832元/平方米，刷新了上海浦东单价“地王”纪录，而这一纪录仅保留了4小时便被隔壁的36-01地块打破，可见浦东前滩区域对房企的诱惑力之大。同一时间，格力地产还拿下了上海浦东前滩38-01地块，楼面价也达到了5.39万元/平方米。

　　随着时间的推移，前滩各区域日渐成熟，格力“地王”却迟迟不见入市。近日，《每日经济新闻》记者来到上海前滩“九宫格”区域，从目前已开业的较为成熟的前滩晶耀，经惠灵顿国际学校步行至格力地产32-01地块，用时约10分钟。

　　记者在现场看到，位于东北角的格力地产32-01地块正在建设初期，围墙内的场地里矗立着数座塔吊，但尚未见到建筑主体。而另一边的格力地产38-01地块则已经基本建设完工，透过玻璃幕墙，内部装饰清晰可见。

　　在格力地产的38-01地块工地外，记者已经无法找到施工名牌，只看到外墙上曾经悬挂过大型告示的痕迹，而通过渣土处置责任公示牌可以辨认出建设单位为“上海海控合联置业有限公司”(以下简称上海海控合联)。记者通过查阅启信宝发现，上海海控合联即为格力地产控股公司。公开信息显示，早在2018年6月，格力地产上海前滩38-01地块建筑已经封顶。

　　很难界定是不是闲置

　　为何格力地产拿地5年多仍在建设中？“地王”项目是否涉嫌囤地？据国土资源部2012年颁布的《闲置土地处置办法》，未动工开发满1年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；闲置两年的，由政府无偿收回国有建设用地使用权。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，高端项目不能用刚需流量型产品的节奏来进行，况且2017、2018年正好遇到楼市调整，当时入市肯定会损失不少利润。“从历届‘地王’来看，都是靠‘拖’时间获得利润空间。格力在上海土储不多，而且拿的是标杆地块，理论上就应该做利润最大化产品。事实来看，通过5年的时间也的确换出了利润。”

　　卢文曦认为，闲置土地问题界定的确是难题，工地上只要有人干活，但是速度不快，很难界定是不是闲置。

　　《每日经济新闻》记者就32-01、38-01两块地入市时间、开发进度等问题采访格力地产方面，截至发稿尚未得到回复。

　　不过，2020年3月10日，格力地产出具的一份《关于2020年公开发行公司债券之房地产业务专项自查报告》显示，前滩38-01、32-01地块仍属于格力地产在建项目。

　　格力地产表示，根据自查，报告期内，本公司及下属公司纳入核查范围的房地产开发项目不存在因闲置土地被行政处罚或经自然资源部门查处且尚未按规定整改或正接受立案调查的情形。

　　“是否认定这是一块‘闲置土地’，是件很微妙的事情。市场条件始终处在变化之中，企业可能不具备开发条件，或者进度没有符合预期，这当中需要考量的是主观故意还是非故意。”上海高丞投资管理有限公司总裁孙文华认为，如果是故意的，则叫做囤地，但企业没有大量的资金支持是做不到的。

　　国际关系学院国际经济系讲师姚金伟则认为，企业如果想囤地就要考虑到资金成本、财务成本和机会成本，如果囤地后的增值部分不足以覆盖企业的成本支出，那就没有必要去囤。“客观来说，6万多元的楼面价，如果销售价格达不到9万~10万元/平方米的话，相当于覆盖不了‘囤地’的财务成本。通常房企进行土地开发，会比较‘聪明’地选择市场价格较为高峰期的时候推向市场。”

　　项目背后是佛系运营？

　　除了上述两宗前滩地块，2016年5月11日，格力地产在上海市松江区泗泾镇的核心区域拿下SJSB0003单元10-05号地块，楼面价为3.77万元/平方米，溢价率109.04%。同一天，融创以30.05亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，溢价率111.62%，成交楼板价38291元/平方米。该地块就位于格力所拿地块的旁边。

　　值得一提的是，融创这一项目在2018年底就已经入市销售，均价在48000元/平方米。目前，该项目已经售罄。但旁边的格力地产项目至今仍未有入市动静。而2017年12月底，格力地产“上海泗泾项目”就已经举行了开工仪式。

　　从实际投入层面来说，格力地产对上海这3宗久未入市的地块也不是完全搁置。

　　2019年年报显示，格力地产在上海的地产项目合计用地面积有56551.8平方米，总建筑面积207646.66平方米，在建建筑面积207646.66平方米，已竣工面积0.00平方米。

　　格力地产对上海3个项目合计总投资额是83亿元，截至2019年其投资额仅为6.65亿元，仅比2018年度增加了约557万元。

　　格力地产在年报中仍然显示对上海区域的开发信心，其表示在区域战略上，公司会同步加快推进珠海、上海、重庆项目建设，以珠海、上海、重庆为中心将业务辐射至珠三角，长三角和西南地区，并将根据公司和市场情况寻求其他区域的拓展。

　　虽然格力地产一直都将房地产作为主业之一，但这项业务始终没有起色。2019年，格力地产的房地产业务在2019年营收为23.47亿元，同比下降1.77%；当期销售金额49.74亿元，销售面积23.8万平方米。这是格力地产自2017年度(含)以来，房地产业务营收连续3个财务年度出现同比下降。