□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　正在召开的“两会”，明确了2016年国内生产总值增长目标为6.5%-7%。GDP增速目标首次以区间的形式出现，既顺应经济下行趋势，给政府在推进改革与转型中以更大空间和主动性；又顺应保障社会就业、防范金融风险，需要经济稳定增长的客观现实。使政府在“稳增长”和“调结构”的协调上争取主动，有更大、更灵活的回旋余地。这中间，通过投资和消费，房地产连着“稳增长”，通过新型城镇化，房地产又连着我国最大内需和发展新动力，因此房地产受到更多重视。

　　从政府工作报告及同步发布的“十三五”规划纲要草案看，“十三五”期间，我国对于房地产的政策基调，就是“供给侧攻坚、需求侧托底”。房地产“供给侧”改革的重任，是遵循农业转移人口市民化的新型城镇化路径，让外来人口“扎根”城市。报告把房地产置于新型城镇化框架下，在讲房地产之前，报告首先指出，城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能，并提出了今年市民化的两个重点，即建立健全“人地钱”挂钩的落户政策和提高居住证的含金量。

　　事实上，《城镇化发展规划纲要（2012-2020）》已实施数年。去年中央也明确，要在外来人口市民化的过程中“去库存”。但是，地方在农业转移人口落户上的积极性并不高，在“去库存”策略上，仍依赖财税信贷刺激下的短期利好，市民化和“去库存”仍旧是两张皮。此次“人地钱”挂钩的明确，不仅让落户政策具体化、可操作，而且在财政赤字扩大、专项债券的保障下，加上灵活的用地激励，地方积极性会提升，预计随后配套的用地政策、中央转移支付等将先后落地。

　　提高住房供应效率也是“供给侧”改革的内容。报告第一次提出，建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。一方面，这是适应农民工和新移民房价负担能力不足、以租为主的住房消费现状；另一方面也是高房价背景下，培育“先租后买”梯度消费、壮大租赁市场的需要。同时，大力发展钢结构和装配式建筑是改变过去经济增长导向下，以“钢筋混凝土”和高成本、高消耗为特征住房供应模式，向更低成本、更好质量、居住属性的新型建造方式转变。

　　此外，报告明确从今年5月1日开始，房地产全面实施“营改增”，18项行政事业性收费免征范围扩大到所有企业，企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。这是史无前例的房地产减税，一方面给盈利高的企业更大激励，有利于企业兼并重组和“强者恒强”，提高行业集中度；另一方面，以减税提高房企的利润和活力，激励企业增加新开工和拿地的积极性，稳定房地产开发投资，也腾出降价空间来“去库存”；最后，“营改增”和企业不动产增税抵扣利好专业化租赁，完善住房供应体系。

　　“供给侧”攻坚的力度确实很大，“需求侧”作用也很重要，但不搞“大水漫灌”式强刺激，“需求侧”更加强调针对性，更加尊重市场规律。相比2015年，在支持居民住房消费方面，更强调要完善税收信贷政策；棚改方面，相比2015年强调要提高棚改货币化安置的比例。这两个方面的表述，或意味着在未来楼市下滑超出预期时，将继续降成本和提杠杆，激励潜在需求释放，加快“去库存”进程。也就是说随时可能会从工具箱里拿出利器来。

　　制造业“去产能”、“去杠杆”不可阻挡，银行为保持利润水平，从制造业分流出来的贷款将会转向个人消费领域，即“加杠杆”从企业转向个人是大趋势。目前，三、四线城市贷款买房占比很低（40%），二线城市对房贷需求也很大，个人金融市场空间可观。居民“加杠杆”叠加转型期货币政策宽松，大类资产配置偏向楼市确定无疑，这是全球规律。同时，购房成本继续降低、杠杆继续提升，货币宽松力度会加大（今年M2增速目标提至13%），短期内“去库存”会有明显效果。

　　同时，“需求侧”和“供给侧”管理更加尊重市场规律，最明显的是，针对近期各界关注的一线城市楼市火爆，住建部部长陈政高提出了增加土地供应。事实上，近年来对于包括北上广深在内的特大城市，国家一直坚持“划定永久性开发边界”。但近年来人口流向表明，单纯“堵”解决不了问题，还加剧“城市病”。时隔37年后召开的城市工作会议上，国家提出了尊重和顺应城市发展规律，事实上是从供给侧的角度看待城市问题。与其堵不如疏，近期流传较广的一篇文章《人口密度极高的日本为什么有那么多独栋民居？》，事实上道出了人口多并非“城市病”的根源。因此，顺应人口流向规律，积极增加土地，解决特大城市居民的住房需求，发挥城市集聚效应、规模效应，将是未来特大城市房地产“供给侧”管理的主题之一。

　　2015年，上海常住人口近十几年来第一次减少，揭示了特大城市包括住房在内的公共产品、准公共产品供给紧缩，生活成本上升，倒逼人口逃离，威胁到了城市集聚效应，威胁到国家以城市群来推进城镇化的战略。因此，不管是上海重拾“90/70”的户型政策，还是深圳要填海造地55平方公里，并非地方主政者单方行动，而是贯彻国家“供给侧”改革精神，尊重城市发展规律的表征。同时，重点城市加大供应将增加投资、新开工的有效性，缓冲开发投资和新开工下滑，缓减因“保投资”不得不逆人口和资金流向规律，刺激三、四线城市的楼市。