□上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

　　股市和楼市近期成为热门话题。其实去年7月直至今年一季度，楼市根本挤不进主流话题圈，大家只对股市高度热情。但今年4月以来，随着深圳房价一跃而起，一线城市地王频现，上海、北京、广州房价涨起，二线城市住宅成交量暴增，甚至连2011年以来楼市“重灾区”的浙江也惊现复苏迹象，越来越多的人讨论楼市，甚至有人开始卖股买房。在很多人眼中，股市和楼市常对立起来，二者形成为简单的“跷跷板”关系。其实，二者的关系比较复杂。

　　首先，从市场运行方向看，股市和楼市基本同向。国内外历史上也能找到很多案例。近几年国内情况来看，2007年股市火爆，并创历史新高，同期楼市也非常红火；2008年股市下跌，仅用了一年时间，上证综指便由6124点最低跌至1664点，同期楼市也持续降温；2009年股市楼市同步回暖；2012年至2013年楼市回暖，股市在2012年底和2013年初有所表现；2014年7月开始股市走牛，2014年10月大城市住宅成交量开始反弹。由此可见，二者并非“跷跷板”的关系。

　　主因在于，货币政策和流动性是驱动股市和楼市变化的同一核心因素。尤其是作为资产品的股票和房产，更容易受货币宽松而上涨，因银根紧缩而下跌。2007年、2009年、2012年、2014年下半年，皆是货币宽松期间，股价和房价易涨；2008年、2011年、2014年上半年，皆是货币偏紧期间，股价和房价易跌。

　　其次，从市场运行节奏看，股价先变化，房价后变化。股票为标准的资产品，以投资投机需求为主；房产为准资产品，在不同时期存在不同程度的投资投机需求，但总体以自住消费需求为主，尤其是近三四年投资投机需求大幅减少。面对同样的货币宽松环境，股市比楼市更敏感，反应更快，不管是上涨还是下跌，总是比楼市快一步。比如，2008年10月股价见底，2009年3月房价才见底。2009年7月股价见顶（反弹顶），房价直至2011年才降温。就这轮上涨来看，股价于2014年7月见底，而房价直至今年4月才见底（70城房价指数）。

　　再次，在一轮完整的上行和下行周期中，股市和楼市的粗略关系可归纳为同向、不同步，如果进一步细究二者相互影响的具体情况，又可划分为以下三个阶段。

　　第一阶段，股市强，利空楼市。在每一轮市场上行期，股市先反弹，会吸引越来越多投资者的关注，在越来越明显的赚钱效应下，会有部分人暂缓购房，先把资金投入股市中，甚至极端者会抵押房产或出售房产，筹资炒股。这一阶段，股市走强是利空楼市的，主要是分流了楼市资金。观察本轮行情，去年7月至今年3月，大致属于第一阶段。股评家“卖房炒股”的建议，频见报端，而这一时期全国楼市正处于低迷期。

　　第二阶段，楼市回暖，股市继续上涨。在货币宽松驱动以及其他因素影响下，楼市也渐渐复苏，其中部分大城市率先回暖，越来越多感受到房价开始止跌上涨，又出现较好购房季。此时，股市经历半年或一年上涨之后，已攀升到一定高度，进入牛市的中场或下半场，部分股民防范风险意识渐渐增强，其中有些人落袋为安，抛售股票，转而购房。比如当前阶段，一线城市部分高端住宅楼盘热销，就包含有高资产股市大户开始入市购房，这多属改善性居住需求。与此同时，也有少数激进投资者或者新股民，受身边亲友炒股赚钱效应影响，不畏股市高位，仍向前冲，其中会有人将楼市资金转入股市。于是，这一阶段，股市和楼市你来我往，互有损益，相互影响呈中性。观察本轮行情，今年3月以来至今，属于第二阶段。

　　第三阶段，股市见顶，利好楼市。散户主导非理性投机行为，会使股市在不太长的时间内达到较高位置，猛跑则透支体力。股市见顶之后，甚至在接近见顶之时，越来越多的股民开始离开股市，其中部分人将资金转入楼市，或者为了自住而购房，或者为了投资而买房购铺。由于楼市变化滞后于股市，当股市见顶后，楼市还将继续繁荣一段时间，此时股市资金转入楼市，当然会助涨房价。

　　股市顶部和底部皆难预测。观察本轮行情，股市可能在2016年上半年见顶，假如年内就冲过6124点，也可能四季度就会见顶，见顶后即进入第三阶段。鉴于影响房价短期走向因素很多，股市的影响权重较小，这里仅从这一因素推测，则本轮房价上涨至少可持续至明年年中，至于2017年，房市可能追随股市，再度进入调整阶段。