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股市和楼市并非“跷跷板”

  • 发布时间:2015-06-17 02:22:30  来源:中国证券报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

  股市和楼市近期成为热门话题。其实去年7月直至今年一季度,楼市根本挤不进主流话题圈,大家只对股市高度热情。但今年4月以来,随着深圳房价一跃而起,一线城市地王频现,上海、北京、广州房价涨起,二线城市住宅成交量暴增,甚至连2011年以来楼市“重灾区”的浙江也惊现复苏迹象,越来越多的人讨论楼市,甚至有人开始卖股买房。在很多人眼中,股市和楼市常对立起来,二者形成为简单的“跷跷板”关系。其实,二者的关系比较复杂。

  首先,从市场运行方向看,股市和楼市基本同向。国内外历史上也能找到很多案例。近几年国内情况来看,2007年股市火爆,并创历史新高,同期楼市也非常红火;2008年股市下跌,仅用了一年时间,上证综指便由6124点最低跌至1664点,同期楼市也持续降温;2009年股市楼市同步回暖;2012年至2013年楼市回暖,股市在2012年底和2013年初有所表现;2014年7月开始股市走牛,2014年10月大城市住宅成交量开始反弹。由此可见,二者并非“跷跷板”的关系。

  主因在于,货币政策和流动性是驱动股市和楼市变化的同一核心因素。尤其是作为资产品的股票和房产,更容易受货币宽松而上涨,因银根紧缩而下跌。2007年、2009年、2012年、2014年下半年,皆是货币宽松期间,股价和房价易涨;2008年、2011年、2014年上半年,皆是货币偏紧期间,股价和房价易跌。

  其次,从市场运行节奏看,股价先变化,房价后变化。股票为标准的资产品,以投资投机需求为主;房产为准资产品,在不同时期存在不同程度的投资投机需求,但总体以自住消费需求为主,尤其是近三四年投资投机需求大幅减少。面对同样的货币宽松环境,股市比楼市更敏感,反应更快,不管是上涨还是下跌,总是比楼市快一步。比如,2008年10月股价见底,2009年3月房价才见底。2009年7月股价见顶(反弹顶),房价直至2011年才降温。就这轮上涨来看,股价于2014年7月见底,而房价直至今年4月才见底(70城房价指数)。

  再次,在一轮完整的上行和下行周期中,股市和楼市的粗略关系可归纳为同向、不同步,如果进一步细究二者相互影响的具体情况,又可划分为以下三个阶段。

  第一阶段,股市强,利空楼市。在每一轮市场上行期,股市先反弹,会吸引越来越多投资者的关注,在越来越明显的赚钱效应下,会有部分人暂缓购房,先把资金投入股市中,甚至极端者会抵押房产或出售房产,筹资炒股。这一阶段,股市走强是利空楼市的,主要是分流了楼市资金。观察本轮行情,去年7月至今年3月,大致属于第一阶段。股评家“卖房炒股”的建议,频见报端,而这一时期全国楼市正处于低迷期。

  第二阶段,楼市回暖,股市继续上涨。在货币宽松驱动以及其他因素影响下,楼市也渐渐复苏,其中部分大城市率先回暖,越来越多感受到房价开始止跌上涨,又出现较好购房季。此时,股市经历半年或一年上涨之后,已攀升到一定高度,进入牛市的中场或下半场,部分股民防范风险意识渐渐增强,其中有些人落袋为安,抛售股票,转而购房。比如当前阶段,一线城市部分高端住宅楼盘热销,就包含有高资产股市大户开始入市购房,这多属改善性居住需求。与此同时,也有少数激进投资者或者新股民,受身边亲友炒股赚钱效应影响,不畏股市高位,仍向前冲,其中会有人将楼市资金转入股市。于是,这一阶段,股市和楼市你来我往,互有损益,相互影响呈中性。观察本轮行情,今年3月以来至今,属于第二阶段。

  第三阶段,股市见顶,利好楼市。散户主导非理性投机行为,会使股市在不太长的时间内达到较高位置,猛跑则透支体力。股市见顶之后,甚至在接近见顶之时,越来越多的股民开始离开股市,其中部分人将资金转入楼市,或者为了自住而购房,或者为了投资而买房购铺。由于楼市变化滞后于股市,当股市见顶后,楼市还将继续繁荣一段时间,此时股市资金转入楼市,当然会助涨房价。

  股市顶部和底部皆难预测。观察本轮行情,股市可能在2016年上半年见顶,假如年内就冲过6124点,也可能四季度就会见顶,见顶后即进入第三阶段。鉴于影响房价短期走向因素很多,股市的影响权重较小,这里仅从这一因素推测,则本轮房价上涨至少可持续至明年年中,至于2017年,房市可能追随股市,再度进入调整阶段。

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