中国经济网北京3月31日讯（记者 李方） 3月30日下午，央行、住建部、银监会联合发文明确二套房房贷首付降至四成，贷款利率也不再强制执行1.1倍及以上的标准。同时，财政部和国家税务总局对个人住房转让营业税政策进行调整，营业税免征门槛由5年变为2年。

　　加之上周五国土部和住建部联合通知合理安排住房和其用地供应规模，楼市政策连续利好，中央稳定住房消费的意图已十分明显。多家分析机构认为，此类做法反映出空前救市力度，反映了中央对于改善性购房需求积极扶持的决心。

　　二套房首付降至4成降低购房成本

　　央行、住建部、银监会通知明确，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　新政对购房者而言意味着什么？上海易居房地产研究院研究员严跃进为购房者算了一笔账，以200万元总价的住房进行分析，按照目前大多数城市首付6成的比例计算，首付款120万元，向银行贷款80万元，以20年期、等额本息等条件下，还款总额为136万元，月供5685元。按照新政4成首付计算，首付款80万元，向银行贷款120万元，则还款总额为205万元，月供8528 元。

　　如此对比，6成首付下，首付和按揭贷款的总金额为120万+136万即256万元。而在4成首付则变为285万元，增加了29万元的支付。严跃进表示，购房成本看似增加，但这背后却有一笔资金在节省，即在6成首付的情况下，需要多缴纳首付款40万元，现在这笔费用可以先不缴纳，而是通过按揭贷款进行缴纳，其成本实际上只需要29万元，而且可以分期按20年的水平进行支付，降低了购房者的成本。

　　中原地产首席分析师张大伟直言，新政会带来直接的需求刺激，起码可以直接增加10%的直接有效购买需求。整体市场成交量将在4月快速上涨，一二线城市将会出现上涨的可能性，其中部分城市的上涨幅度会比较高。“预计一二线城市二季度成交量将环比上涨30%，这也将是2014年来的成交高峰，其中一线城市的房价将开始上涨。”

　　营业税免征年限降至2年刺激入市

　　财政部、税务总局同日发文宣布，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。新政于3月31日起开始执行。

　　据了解，目前市场成交的房源中，以北京为例，30%左右是需要交纳营业税的5年内再交易房源，市场占比30%的这部分房源其中有60%是2——5年的，这部分房源影响最大。张大伟表示，未来将明显减少税费支出，减少的税费支出平均将达到10-15万。

　　举例来说，以北京营业税税率5.5%，一套3年内交易过，过户价格200万的二手房为例，过去营业税高达11万，新政后则直接减免。

　　“这一政策一直是市场预期调整的政策，本次调整后，均恢复到房地产市场历史最宽松时期，这种情况下购房者入市积极性将明显上涨。”张大伟说。

　　房价会涨吗？专家观点现分歧

　　五部委一天之内联合救市的举动让地产圈沸腾不已，有中介直呼“政策远远超过市场预期”、“首付比例降到40%是历史最宽松的政策”、“市场是要疯？明天就买房！”

　　实际上，上周末国土部和住建部发通知，要求各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。但这个政策的力度显然不够“解渴”，没想到只隔一个周末，更有力的“靴子”就落地了。

　　不过，对于密集出台的楼市新政是否会带来房价新一轮的上涨，专家的观点出现了分歧。据报道，民生证券研究院执行院长管清友表示，房贷新政可以使房地产市场短期压力缓解，却无法扭转中长期趋势。

　　管清友认为，第一，刚需人口已进入下降通道，即便生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应已经消失，市场预期短期无法扭转。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是政府负责保低端，其他的交给市场。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖也表示，虽有刺激作用，但房价大幅上涨的可能性不大，因为从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，业主方提价只会面临有价无市的被动。“因为首付比例降低后贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会有所加大。”

　　严跃进则明确指出大城市房价会较快进入上涨通道。他表示，新政将带来三方面的刺激，一是直接刺激地产股继续上涨。二是直接导致市场成交量上升，入市节奏加快，购房者情绪提振。三是在改善型购房需求积极释放的情况下，这会带来整个市场价格的提振。“部分城市房价止跌反弹的迹象会明显，而一些大城市将比较快地进入房价上涨通道。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟告诉中国经济网记者，新政为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市场成交量还没有复苏的背景下，二季度仍然应以跑量为主，对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。

　　此外，值得注意的是，新政在稳定住房消费的同时，也有一些未解决的问题，比如此次政策的重心明显是偏好改善型购房需求的，而对于刚需购房者的关怀力度相对欠缺。

　　严跃进表示，近期部分楼盘推出低于1成的首付值得政策层面的考虑。毕竟从购房市场的实际情况看，即便给予2成首付，很多购房者还是难以凑齐成首付款，未来如何降低首付比例或者政府进行财政补贴等，都应该是呵护刚需购房者的一个重要政策出发点。