□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　住建部、财政部、人民银行等三部委近日发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，与此前央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（“央四条”）有异曲同工之妙，即降低首套住房和改善型住房贷款成本，助推住房消费金融发展，做实居民合理住房需求，实现楼市去库存、去泡沫，缓冲经济下行过程中企业投资意愿迅速下降、被动产能收缩和抵押物价值下跌，对稳定经济关键指标、经济底线增速和金融信贷质量的冲击。

　　“央四条”提出了盘活存量房贷资源（“还清再贷”和MBS）、发行专项金融债券等措施。这些措施不仅从增量和存量两个角度，增加银行可贷资金的供给，缓解了房贷对银行流动性的压力，而且能将银行低收益存量房贷置换出来，可以激励银行发放低成本的住房贷款。然而，旨在增加房贷资金供给的MBS和定向增加低成本房贷资金的专项金融债券，事实上难以在中短期内担当大任。在金融市场不发达、利率市场化不够、机构投资者不成熟的情况下，MBS难以快速生根和壮大。

　　更重要的是，MBS能够为市场投资者认可和接受，前提是给投资者的收益率要足够高。自2005年开展试点以来，MBS在我国总共才出了3单，而且每一单都贴着招标利率的上限（大概在5%-6%之间）。MBS的收益率居然如此之高，可见其接受度是比较低的。那么，目前在社会无风险收益率居高不下、支持MBS未来收益的现金流（租金收入和房价增值收益）可能下降的情况下，MBS只有给出更高的收益率才能为投资者接受。

　　而更高的收益率是担保方（或打包银行）无法接受的，也是实际收益无法保障的。而由于“定向宽松”限制银行间市场资金量，再加上较长的审批和发行周期，发行专项金融债券也难当大任。因此，无论从增加住房可贷资金，还是降低房贷成本，都只能将MBS和发行专项金融债券放在中长期改革范畴来理解其效应。

　　当前最关键的是增加规模化低成本的可贷资金，而住房公积金无疑是最佳选择之一。从资金规模上看，截至2014年3月，全国实际缴存住房公积金职工达1.06亿人，缴存总额6.47万亿元，沉淀的余额就有3.27万亿元。也就是说，全国范围内公积金闲置的比例高达50%，而目前存量个人住房贷款也仅仅才10万亿元，闲置公积金相当于存量房贷的1/3强。

　　再看资金成本，公积金专户存款利率仅为2.33%，不仅低于同期限一般存款利率，更低于大众理财收益率。而公积金本身就是政策性住房金融，一贯实行“低存低贷”的原则。如果将这一大笔低廉的资金与合理住房需求（如首次购房和改善购房）对接起来的话，无疑将极大降低购房者的贷款成本。但是，目前公积金奉行“属地化”封闭运营原则，造成各地利用强度（贷款/缴存总额）反差太大，大城市和东部地区利用强度大，而中小城市和西部地区利用强度小，无法像银行资金一样在各地之间调剂余缺。所以，一边是类似于广州、厦门等地因公积金“额度荒”不得不限制提取和贷款；一边是广大中小城市公积金大量闲置，躺在账户上睡大觉。

　　因此，此次“公积金贷款新政”有两个目的：一是当地公积金要充分利用，降低合理住房需求的购置成本；二是调剂公积金在地区间的不平衡。贷款申请最低公积金缴存期从原来的12个月降到6个月、贷款发放率低于85%的城市提高公积金贷款额度、高于85%的要做好“组合贷款”等，都是为了充分利用，降低本地合理住房需求的贷款成本。而实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务的规定，则是为了调剂公积金在地区间的不平衡。

　　就目前来看，第一个目的相对容易实现，第二个目的实现起来比较难。基于公积金属于缴存个人的基本原则，当个人因工作变动和家庭搬迁而离开缴存地时，正常的转移接续已经在全国主要城市实现。关键是公积金能够像银行间资金拆借一样，异地互认和互贷，这才能调剂余缺，让公积金在全国范围内流动起来，发挥供应低成本房贷资金的作用。但是，由于此举会减少流出地的缴存余额，降低增值收益，不仅降低对于地方保障房建设、农田水利和义务教育等方面的支持，也减少了地方公积金中心可支配的管理费用，地方在这方面的积极性不足。

　　因此，应该在公积金专户存款利率和社会平均收益率之间，应建立一种流入流出的补偿机制，这样既能增加缴存者的利息收入，也能增加公积金的增值收益，还能发挥低成本资金的作用，降低房贷成本。既然社保资金可以克服重重障碍，实现跨区域流动，发挥政策性住房金融的公积金具有大社保资金的范畴，也应当顺应人口流动的趋势，实现跨区域流动。