“新兵”龙湖龙智造 非传统代建的谋与略

　　稿件来源：环球网

　　作为代建行业的新生力量，龙湖龙智造用两年的时间快速崛起，在行业内闯出一片天地。

　　据透露，2024年，龙湖龙智造新增代建项目60个，新增建筑面积800万平方米，累计代建项目150个，总建筑面积突破2400万平方米。

　　其代管销售业绩也很亮眼，全年销售额达106亿元，其中天津龙曜城热销超16亿元，合肥央璟颂销售金额达到22亿元，为委托方兑现了实实在在的价值。

图：合肥央璟颂示范区实景

　　相比“拓量”，龙湖龙智造也看重“提质”：2024年先后发布了“4+N”智慧空间科技、装配式“6+N”以及“5M”虚拟建造等产品服务。在“智造”上积累更多竞争力，以契合代建行业高品质、数字化、强运营的未来趋势。

　　当前，地产开发行业进入新周期，代建市场规模已达到3万亿，100余家品牌房企纷纷入局。而作为代建行业的新生力量，龙湖龙智造为何能在成立两年间迅速打开局面？未来又能否夯实智造竞争壁垒，让“飞轮效应”延续？在代建行业竞争愈发激烈的背景下，“代建新兵”龙湖龙智造的战略目标和战术节奏无疑值得更多关注。

　　非传统代建 五大飞轮齐头并进

　　因为具备轻资产、逆周期、高利润率特征，代建这一赛道早已成为兵家必争之地。传统代建是代为建设管理，在新周期的推动下，旧模式正在快速朝着全链条、全业态的方向升级。

　　自2022年发布以来，龙湖龙智造一开始就瞄准了“非传统代建”新方向。而支撑其快速成长的，正是“五大业务飞轮”构建的一站式全业态服务体系，是契合未来城市发展的智慧营造能力。

　　五大飞轮中，龙智研策以市场为导向，提供精准的项目定位与策划；龙智设计依托BIM技术，打造领先的数字化建筑解决方案；龙智建管覆盖项目全生命周期，实现高效建造管理；龙智精工通过装配式技术推动装修工业化变革；千丁数科则以数字化手段赋能项目运营，构建智慧空间。

　　推动五大飞轮的协同运转，需要极大的投入和耐心。然而，一旦飞轮之间形成动力循环，其效能就会指数级提升。正如龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平所言，五大飞轮让龙湖龙智造整体保持了30%左右的毛利率，并实现了规模的快速增长。

　　五大飞轮的协同联动，相当于龙湖龙智造具备了综合业态、复杂问题的解题能力，再加上其扎实的“行活”能力，为项目注入独特的竞争力，在市场中斩获亮眼成绩。

图：重庆凤栖湖畔示范区实景

　　重庆热销项目凤栖湖畔由龙湖龙智造代建代销，为其量身定制了最为先进的“第四代住宅”，成为区域市场的现象级产品。自2024年1月首开以来，项目五开五罄。凭借出色的建筑设计，重庆凤栖湖畔还荣获2023伦敦设计奖——建筑设计(概念)铂金奖。

　　作为苏州首个城市地标之上的大平层项目，苏州山河颂也由龙湖龙智造提供代建代销服务。该项目坐落于狮山桥西北侧，紧邻京杭古运河，龙湖龙智造从项目精准策划定位到高品质产品打造，全面提升了项目整体价值与市场竞争力，自去年11月开盘以来实现全市总价600万级大平层成交套数和金额的TOP5。

　　从天津龙曜城到合肥央璟颂，从成都天澜到昆明学宸府，再到济南熙宸原著……多个高能级城市的热销项目背后，都有龙湖龙智造的身影。2024年，其在管销售业态项目累计实现销售额106亿元，为委托方带来了切实的市场回报。

　　不止于此，位于成都杉板桥路的华天杉嶺、华天杉河项目，得益于龙湖龙智造提供的定制化产品管理服务，通过对产品的精研打磨，也双双实现了首开即罄的开盘佳绩。

　　数字科技迭代 智造能力进阶

　　无论是“龙湖龙智造”的品牌名或“龙湖智造未来城市”的理念，都带着鲜明的“智造”标签。

　　发布之初，龙湖龙智造也强调其“智造”基因，依托于龙湖过去几年在数字化领域上超过百亿的投入，积累的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR(VR+AR+MR)等技术，其数字化能力有别于其他一些纯粹做传统代建服务的品牌。

　　2024年，龙湖龙智造将自身数智化能力结合五大飞轮业务，迭新为一系列产品，进一步强化其“智造”竞争力。

图：“4+N”智慧空间科技产品矩阵

　　其中，千丁数科正式发布“4+N”智慧空间科技产品矩阵，依托智慧空间平台、数字孪生平台、AI数智引擎、数智协同平台等四大技术平台，为智慧城服、数智园区、智慧社区、数字商业、智慧康养等N个业务场景提供整体解决方案，推动数字技术与空间场景的融合创新，为空间和服务赋予生命。

　　龙智精工正式发布装配式“6+N”产品体系，通过装配式核心模块与分业态选配模块的搭配组合，构建起覆盖全业态场景的装配式精装体系。

　　据了解，龙智精工在公寓、商场、住宅、写字楼等多种空间业态积累了丰富经验，沉淀了超过 10 万个标准化空间模块，形成了数字化、全业态覆盖的一站式装配式精装能力。

图：经发龙湖冠寓武汉德锐大厦店实景

　　在2024年开业的经发龙湖冠寓武汉德锐大厦店，装配式“6+N”产品体系结合绿色建材，仅用 40 天完成了超过 200 间公寓的装修交付，相比传统施工方式节省了近一半时间，并在开业后15天实现了满租。

　　龙智设计发布了“5M虚拟建造”产品，是一套依托BIM设计，覆盖方案设计、施工图设计、深化设计、竣工模型、数模联动五个重要阶段的全业态、全周期数字建筑解决方案。借助VR技术，客户在施工前即可“走进”未来建筑，确保高效、高质交付与空间价值的最大化。

　　作为杭州城西未来科技城地标，龙湖杭州云城天街综合体涵盖了天街购物中心、超甲级办公、高端人才公寓及邻里服务中心等复合功能。面对复杂的多元业态，龙湖龙智造通过“5M虚拟建造”技术，从方案到施工图落地全过程伴随式服务，助力项目得铺率提升1%，提升空间使用效能，为客户创造超额价值。

图：龙湖杭州云城天街综合体效果图

　　多航道协同 为委托方创造更大价值

　　随着中国房地产市场供求关系发生重大变化，龙湖围绕开发、运营及服务三大业务板块，培养内生动力，注重航道协同，减少对融资的依赖，持续高质量的发展。

　　作为“一个龙湖”生态体系内生长出的智慧营造品牌——龙湖龙智造，拥有开发、运营、服务三大业务板块协同的天然“土壤”，整合了住宅、商业、长租公寓、产业园区、医疗养老等多业务资源优势，围绕多元业态、为项目全周期创造更加长线的价值。

　　2024年，小米集团与龙湖龙智造携手合作，成就了“一个龙湖”下多航道协同的经典案例。小米华东总部公寓项目由龙智精工提供EPC装配式精装服务。建成后，龙湖龙智资管将负责提供高品质的公寓运营服务，同时龙湖智创生活将提供全方位的物业服务。龙湖龙智造协同龙湖旗下多航道业务资源，从建造到运营管理，多方面赋能项目。

图：小米集团华东总部效果图

　　坐落于南京麒麟科创园的龙湖麒麟天街，是由龙湖龙智造代建的地标性商业综合体项目，建筑面积约12万平方米，总投资金额预计12亿元。项目建成后将落地龙湖旗下的天街品牌，凭借龙湖强大的商业运营及物业管理核心能力，提供丰富的全生命周期资产管理，从多维度赋能智慧建造，助力委托方提升资产回报。

　　聚焦深耕与协同 成为智慧营造赛道上的“长跑者”

　　能在市场上迅速打开局面，龙湖龙智造靠的是其强大的智慧营造能力体系，可以概括为航道协同能力、数智化能力和扎实的“行活”能力。

　　首先，依托龙湖集团在城市深耕的长期积累，与多航道业务形成高度协同效应。这种“内生式”协同，不仅让龙湖龙智造在项目打造过程中得以充分利用集团资源，也打造出了其他代建企业难以复制的竞争壁垒。

　　其次，五大业务飞轮的全业态服务与数字化技术的深厚积累，在解决复杂项目时展现出了强大的能力。例如，龙湖龙智造曾提到，面对复杂的综合体项目，龙湖龙智造仅用三天即可输出投标时的全套效果图。

　　最后，依靠扎实的“行活”能力与口碑，龙湖龙智造在客户中建立了可靠的信任基础。自2022年品牌亮相以来，龙湖龙智造已与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学、中国东方、蚂蚁集团、小米集团、未央城建等在内的央国企、地方平台公司、AMC及知名企业、高校等建立了良好合作关系。

图：蚂蚁全球总部(二期)效果图

　　龙湖持续推进轻资产转型，致力于构建“低负债水平+高经营性收入”的新业务模式，在2024年取得了显著成果。数据显示，截至2024年底，龙湖经营性业务收入达284.8亿元(含税)，再创历史新高。集团管理层也在2024中期业绩线上发布会上表示：“预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过半。届时龙湖将完成向全新业务模式的切换。”

　　2024年，龙湖将经营性业务进一步整合为商业投资和资产管理两个重资产运营航道，以及物业管理和智慧营造两个轻资产服务航道。在这一战略框架中，龙湖龙智造作为轻资产的重要支柱，被寄予厚望。

　　因此，一向注重稳健发展的龙湖龙智造更倾向于稳扎稳打，聚焦提质。陈序平多次强调，龙湖龙智造将更加专注于一、二线核心城市，将刚起步的业务板块放到竞争激烈的市场中“试金”，通过航道协同和五大业务飞轮联动发挥最大价值。相比于追求规模或数量，龙湖龙智造更看重每个项目背后的商业潜力，确保品质和口碑。

　　参考国外成熟市场30%的外部代建渗透率，目前国内这一领域仍有巨大增长空间。尽管起步并非最早，龙湖龙智造凭借稳健的步伐和深耕策略，努力走出一条具有龙湖底色的发展之路。

　　(以上图片由龙湖地产提供 授权中国网财经使用)