楼市快评

　　龚名扬

　　5月12日上午10时，商住商服用地2016WG015挂牌入市，这宗总面积达55791.55平方米的地块位于横沥镇半仙山村，起始价为17500万元，折合楼面地价约为每平方米1045元。

　　从周边的情况来看，这宗地块位于横沥镇中心地段，紧靠着中山西路，周边配套均已经较为成熟，附近有嘉荣商场、半仙山幼儿园、中港城酒店、农村商业银行等配套，生活便利，还紧邻横沥镇政府、公安分局、人民医院、横沥中学等，基础配套完善，再加上半仙山公园近在咫尺，该地块具有一定的生活资源和自然资源优势。

　　而从交通的情况来看，地块所处片区交通网线发达，有北环路、振兴东路、横沥公交等路线交集，一公里可到达连接东部工业园与城市中心区的东部快速干线，通过此干线快递可到达东部工业园、城区及周边镇区，交通方便快捷。

　　如果放在三四年前，这宗地块应该能受到开发商热捧，但放在今天就不一定了。对于熟知东莞土地交易市场情况的人来说，横沥镇半仙山村的这宗地块并不令人陌生。

　　早在2015年1月，该地块以21500万元的起拍价入市，经历了一段时间的等待，最终以无人问津而流拍收场。半年以后，这宗地块以19350万元的起拍总价再度入市，比起首次入市降价2125万元，但最终仍是流拍收场。

　　而此次半仙山地块的重新入市，总价比起上次再降了1850万元，和首次入市的起拍总价相比已大幅下降了3975万元。因此，本次地块能否成功出让，也引起了不少业内人士的关注。

　　在笔者看来，和之前的两次出让相比，如今的市场环境还是发生了不少变化。在去年的“3·30”政策之后，由于深圳楼价的飞涨，深圳客的脚步也快速踏出了临深片区，向东莞的其他镇区延伸，价格洼地被不断填平，甚至局部区域楼价摸到了天花板。

　　此前一段时间，东莞楼市部分区域由于受到阶段性热炒，从而导致供应量不足。与此同时，或许是出于去库存方面的压力，东莞商住地已经连续两个月零出让，开发商在回笼资金之后，需要补充土地来开发新项目。

　　而横沥的这宗地块，则是3月以来东莞首宗出让的商住地，而在经过连续两次流拍降价后，已经具有很高的性价比。在这样多重因素的影响之下，这宗命运多舛的地块成功出让的几率可谓大增。

　　不过，从另一方面来说，横沥地块的乏人问津，与其自身存在的硬伤不无关系。

　　根据东莞中原研究部的数据显示，从2008年至2015年的七年之间，横沥在售楼盘大约为6至7个，楼市活跃度较低且消化周期长，住宅年平均消化量仅5.13万平方米，洋房和公寓成交价格普遍在“5字头”，缺乏市场的活力。

　　虽然横沥目前有品牌开发商碧桂园进驻，在一定程度激活了横沥的楼市，但碧桂园的项目也加速消化了横沥镇的本土购房需求。

　　而从外来的需求看，尽管横沥镇附近交通发达，但和临深片区以及泛临深片区相比，横沥镇与深圳的距离有点偏远。而横沥镇要享受到轨道交通的发展红利，则有点儿遥远了。

　　笔者认为，在内在硬伤未能得到解决的情况下，地处横沥的这宗连续流拍的地块要成功出让依旧不算乐观。但经历了降价以及商住地出让荒之后，如今正是这宗地块出让的最佳时机了。一切，还要等到截止日见分晓。