“3万+”新盘将成广州市区供应主力 中心区楼价将结构性增长

　　“魅力男神”

　　代表：白云区凯云新世界、越秀·星汇云城等盘

　　特点：近云山户型妙，魅力十足

　　“颜值男神”

　　代表：牛奶厂板块诸盘

　　特点：洋房傍着别墅，颜值爆表

　　“气质男神”

　　代表：广钢新城诸盘

　　特点：房企强规划靓，气质非凡

　　“内涵男神”

　　代表：广纸片区诸盘

　　特点：地铁通配套好，很有内涵

　　看看史上最热“五一”可以发现，“3万+”已经成为广州近期入市或即将入市的市区新盘的价格标签，并在未来的一段时间内将成为市区供应的主力。随着广钢新城、广纸片区、牛奶厂板块等板块的新盘逐个上市，这些“3万+”楼盘的成交预计将结构性拉升广州楼市的整体均价。

　　如果将“1字头”、“2字头”的新盘新货比作楼市“小鲜肉”，那么实力与颜值兼备的“3万+”新盘新品堪称楼市“男神”。这么多“3万+”的“男神”，该怎么选择呢？

　　文/图：广州日报记者 刘丽琴、陈白帆、李凤荷、王荔珏（除注明外）

　　地段区位PK

　　广纸片区目前成熟度最高

　　目前“3万+”新盘比较集中的区域主要有三个：牛奶厂板块、广钢新城和广纸片区。从地段区域来看，牛奶厂板块相对市中心区最偏远，但距离天河商圈较近，广钢新城的地理位置与其说属于荔湾，其实更靠近海珠，与海珠区仅一桥之隔，与广纸片区形成正面竞争。

　　广佛二期的开通，让广钢新城拥有了地铁。而自从广佛地铁延伸到燕岗站后，广纸片区也填补了地铁空白。相对来说，广纸片区居住氛围更成熟，片区内有多路公交车总站，南边为石溪渡口，可搭乘轮渡去番禺南浦岛。

　　从地段选择上来看，显然广纸片区成熟度最高，牛奶厂板块和广钢新城还处于建设阶段，作为新的发展区域，发展利好都不少，从规划来看，广钢新城的交通利好比牛奶厂板块实现的时间要更早一点，而从广州“东进”的发展战略来说，则是牛奶厂板块更胜一筹。

　　入市门槛PK

　　85m2复式四房总价“亲民”

　　置业首先考虑的就是钱够不够。综合来看，目前，牛奶厂板块成交均价相对较低，广钢新城稍高，而广纸片区作为中心区域成熟的居住区域，价格自然相对更高些。

　　目前，在广钢新城，中海花湾壹号名气最大，该项目主推舒适型两房、三房，三房总价主要在300万~350万元。而金融街·融穗华府、葛洲坝·保利曼城和北大资源·博雅1898户型设计紧凑，有80多到90多平方米的三房单位，总价不到300万元。

　　牛奶厂板块的龙湖首开·天宸原著、华润天合和金地天河公馆，洋房产品有80多平方米的三房，入市门槛在250万元左右。

　　广纸片区的星汇海珠湾和绿地越秀海玥，前者三房以上有N+1户型，107平方米即可有四房，后者则在公寓设计上别出心裁，52平方米公寓亦可变身四房。另外，东圃全新盘兰亭盛荟，因项目有60多平方米的两房单位，因此入市门槛可能在200万元以下。而位于白云东部的新盘越秀·星汇云城，则有85平方米的复式四房单位，虽然可能单价略高，但总价门槛还算“亲民”。

　　发展前景PK

　　广钢新城规划靓房价慢慢升

　　同样是市中心区项目，谁能实现更快的升值和增值？这要看区域内的投入有多大。

　　相对而言，广钢新城的规划和前景目前看来最漂亮。汇集了超过七大实力发展商的广钢新城，预计在5年内快速成型，规划常住人口约20万，总投入预期达到1000亿元，将拥有地铁11号线、广佛线、地铁1号线、地铁10号线等四条地铁线。从远期看，随着更多交通、教育等配套有实质性进展，广钢新城的价格将会缓慢走高，但从今年来看，竞争的日益激烈，将导致广钢新城项目整体突破3.2万元/m2均价的可能性不高。

　　目前，牛奶厂板块区域共有龙湖、华润、金地、招商四大房企开发的住宅物业，加上家和开发的商业物业，五大项目，住宅产品包括高层洋房和别墅。从相关配套来看，学校、公交场、老人服务中心等配套齐全。但从交通、其他公共资源配套投资来看，目前还进展缓慢，因此，区域内的价格预计在一段时间内都将维持稳定，如果大势走强也会随行就市水涨船高。

　　至于广纸片区，交通配套需要政府投入，而商业配套和公建配套则需要开发商投入巨资进行开发，目前仅出让了两个地块而已（石岗路不属于广纸片区，但属于广纸区域），因此，广纸片区的成熟相信要慢一些。但如果以3.2万元/m2入市，两年内区域楼价达到4万元/m2应该没问题。

　　生逢其时 市区新盘个个“3万+”

　　根据阳光家缘的成交数据，目前广州全市成交均价15630元/m2，而中心六区成交均价23171元/m2，从今年一季度的成交数据来看，成交均价在3万元以上的楼盘占全市的7.5%左右，4月、5月则占到7.1%左右。随着大批“3万+”新盘的上市，这一比例在未来一段时间内或将有所提升，而中心区楼价也会结构性增长。

　　地价不菲

　　随着2014年、2015年广钢新城、广纸片区、牛奶厂板块、元岗、东圃等一批重量级市中心区地块的推出，终于形成了今年市区盘供应占据主导地位的局面。这批新盘的推出也恰逢其时，在多项支持楼市发展政策叠加施力的情况下，今年广州楼市持续升温，达到月成交过万套的火热局面，这让全新上市的楼盘有了充足的底气。

　　从地块的楼面地价来看，牛奶厂板块的土地成本基本在1.4万~1.6万元/m2，广钢新城大部分地块楼面地价在1.9万元/m2以上。广纸片区自去年6月开始出让地块，1.6万元/m2的楼面地价一度让市场大跌眼镜，不过，数月后与广纸片区一路之隔的石岗路两个地块出让，楼面地价高达2.3万~2.6万元/m2。也就是说，从地价成本来看，这批新盘定价基本在3万元/m2左右，广钢、广纸一些地块的项目预计要去到4万元/m2才是开发商们心中的理想价位。

　　对比同和、梅花园拍出的楼面地价2.5万元/m2左右的“地王”项目，在2014年上市只能开出3万多元/m2的价格，这批新盘可谓赶上了好时光。而且因为整体环境向好，市区有新品推出的不少楼盘也全线迈进“3万+”行列，比如白云大道的凯云新世界。此外，兰亭盛荟、远洋天骄、越秀星汇云城等新盘吹风价也是“3万+”。

　　抢客凶猛

　　新崛起的牛奶厂板块、广钢新城和广纸片区的这批“3万+”新盘，产品质素较高，加上配套、规划利好多，且多个实力发展商联合“造城”，因此对市场的吸引力不错。不过，由于同区域内的新品差异性不大，加上集中批量上市，竞争也格外激烈。而在供应量巨大的情况下，尽管市场环境向好，整体楼价变动幅度也不大。

　　从洋房产品来看，面积段多集中在80~130平方米，基本都是以“刚需”、改善型买家为销售对象，“3万+”的价格让置业门槛至少在250万元左右，对买家购买实力是个考验，因此区域内抢客就得各凭手段了。尤其对于广钢新城和牛奶厂板块而言，附近的佛山楼市和黄埔楼市有大量价格便宜近一半的产品可以选择，对区域销售会形成压力。

　　广州日报记者 刘丽琴

　　记者观察

　　高攀不上牛奶厂

　　不妨看看萝岗盘

　　在广州中心城区寸土寸金的情况下，荔湾区的广钢新城、海珠区的广纸片区和天河区的牛奶厂板块，突然就火了。然而，这些楼市“当红炸子鸡”洋房价格基本都是“3万+”，并不是人人都能高攀得上的。

　　其实，只要把搜房范围稍扩大一些，也许就能“柳暗花明又一村”。就拿天河牛奶厂板块来说，如果把目光再向东北放远一点，一路之隔就是黄埔区萝岗板块，到越秀岭南山畔，不到5公里，到萝岗核心地带万达广场，不到7公里，开车也就10分钟左右。这里楼盘众多，最贵的要数新福港鼎峰，均价2万元/m2，但却是地铁6号线和地铁21号线的上盖物业，旁边还有国际演艺中心。其他的大盘，像中海誉城、万科金色梦想等，也有地铁配套，价格却只有天河牛奶厂楼盘的一半。而天河牛奶厂板块目前出行只能靠“步行+公交”。可以说，如果坐地铁去天河城或者珠江新城，萝岗片区比牛奶厂板块还要方便快捷。

　　（梁红举）