中新社北京4月19日电 (记者 庞无忌 马榕)“买到二手房刚刚3年，却发现手中土地证已经到期，续期得重新缴纳几十万元人民币的出让金，不然无法买卖。”近期媒体报道的温州土地证续期难题不仅激起了舆论的强烈反响，也将此前一直悬而未决的“房屋土地使用权到期如何处理”问题重新摆上台面。

　　虽然目前温州方面已经澄清：续期要缴纳几十万元的说法系误读，但这件事也暴露出中国在商品房土地使用权到期后如何续期、如何处理等方面的法律空白。

　　据媒体报道，深圳、青岛等地也有土地使用权到期的案例，不过前者以相对低一些的代价将产权续期至70年，后者则是虽然土地使用权到期但并不影响实际的买卖或租赁。“各地碰到这个问题无法可依、无章可循，自然处理方式五花八门”，一位知情人士评论称。

　　 房屋土地使用权续期该不该缴费？

　　中国房地产业协会法务部主任康俊亮19日在接受中新社记者采访时表示，物权法在起草之初就曾遭遇过这个问题。当时讨论最为激烈的一是住宅建设用地使用权是否续期；二是土地使用权续期是否需要付出代价。当时由于争议过于激烈，第二个问题被搁置了。2007年出台的物权法对此规定仅为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

　　但“自动续期”如何操作，却没有相关细则。康俊亮指出，直接把“自动续期”解释为免费续期是不对的。中国的基本土地政策是实行土地公有制，即城市土地归国家所有，农村土地归农村居民集体所有。

　　既然城市土地由国家所有，购房人并没有土地所有权，其所获得的只是一定期限的土地使用权，如住宅为70年，商业为40年。“购买住宅、获得土地证就相当于与国家签订了70年的土地使用协议，到期后续租自然应该付出一定的代价”，康俊亮说，而且人们购房后享受的一系列公共服务如地铁、马路、超市等也是在租用土地的基础上获得的，相当于支付了对价。

　　从其他国家的做法来看，如美英等国，虽然土地和房屋皆是私有，但亦有房产税、物业税等需要支付。“针对土地使用权收费或收税是有依据的，但是也有两个极为重要的前提，一是必须考虑老百姓的承受能力；二是每一笔费用或者税收的用途必须明确，要用在民生事务上，而且要及时公开。”

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也对中新社记者表示，像深圳这些地方的做法比较好，市场反应较为平静，有个过渡，等待国家层面法律出台。由于前期已经在土地招拍挂环节一下子收取了70年的土地使用权租赁费，之后或许应该象征性地续费，但不应该以现在的市场价来估算。“这些人大立法部门应该向老百姓讲清楚。”

　　将土地使用权续期纳入房地产税平台？

　　康俊亮建议，在操作过程中应该把费改成税，把一次性收取变为逐年收取，“一次性地交20万和20年交20万所带来的压力完全不同，这样民众的负担会小很多”。他建议设计一种新的符合中国国情的房地产税模式，将土地使用权续期的费用纳入这种税收模式中。目前地方依赖土地出让收入的土地财政问题仍然大量存在。康俊亮认为，这样既可以解决地方政府发展问题，又不会给民众造成太大的负担。

　　不过，顾云昌指出，仍要明确土地使用权缴费是收费还是收税。法理上来说，房地产税实际上是针对财产来收税，是保有税，“财产完全属于你的才要收税”。但是土地是租的，按照财产税来理解房地产税的话，这部分就不该收税。土地使用权租赁可以探索采用多种收费方式。

　　值得注意的是，一旦土地使用权续期产生费用，将不可避免地对中国房地产市场产生影响，土地使用权剩余期限的长短将更大程度影响房价。如近期受热捧的一些土地使用权期限50年或40年的商住两用房市场可能趋冷，而拿地开发周期短的一手房可能更受欢迎。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，多年来，中国将房地产当做经济的支柱产业，国内普通民众的资产也大部分已经以房地产作为储存标的。如果土地续期补费过高将影响房地产作为投资品的价值。未来使用权到期需要续费的房源会越来越多，需要尽快完成顶层设计，加速立法程序。(完)