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续期要花几十万? 房屋土地使用权到期怎么办

  • 发布时间:2016-04-19 17:10:00  来源:中国新闻网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  中新社北京4月19日电 (记者 庞无忌 马榕)“买到二手房刚刚3年,却发现手中土地证已经到期,续期得重新缴纳几十万元人民币的出让金,不然无法买卖。”近期媒体报道的温州土地证续期难题不仅激起了舆论的强烈反响,也将此前一直悬而未决的“房屋土地使用权到期如何处理”问题重新摆上台面。

  虽然目前温州方面已经澄清:续期要缴纳几十万元的说法系误读,但这件事也暴露出中国在商品房土地使用权到期后如何续期、如何处理等方面的法律空白。

  据媒体报道,深圳、青岛等地也有土地使用权到期的案例,不过前者以相对低一些的代价将产权续期至70年,后者则是虽然土地使用权到期但并不影响实际的买卖或租赁。“各地碰到这个问题无法可依、无章可循,自然处理方式五花八门”,一位知情人士评论称。

   房屋土地使用权续期该不该缴费?

  中国房地产业协会法务部主任康俊亮19日在接受中新社记者采访时表示,物权法在起草之初就曾遭遇过这个问题。当时讨论最为激烈的一是住宅建设用地使用权是否续期;二是土地使用权续期是否需要付出代价。当时由于争议过于激烈,第二个问题被搁置了。2007年出台的物权法对此规定仅为:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

  但“自动续期”如何操作,却没有相关细则。康俊亮指出,直接把“自动续期”解释为免费续期是不对的。中国的基本土地政策是实行土地公有制,即城市土地归国家所有,农村土地归农村居民集体所有。

  既然城市土地由国家所有,购房人并没有土地所有权,其所获得的只是一定期限的土地使用权,如住宅为70年,商业为40年。“购买住宅、获得土地证就相当于与国家签订了70年的土地使用协议,到期后续租自然应该付出一定的代价”,康俊亮说,而且人们购房后享受的一系列公共服务如地铁、马路、超市等也是在租用土地的基础上获得的,相当于支付了对价。

  从其他国家的做法来看,如美英等国,虽然土地和房屋皆是私有,但亦有房产税、物业税等需要支付。“针对土地使用权收费或收税是有依据的,但是也有两个极为重要的前提,一是必须考虑老百姓的承受能力;二是每一笔费用或者税收的用途必须明确,要用在民生事务上,而且要及时公开。”

  住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也对中新社记者表示,像深圳这些地方的做法比较好,市场反应较为平静,有个过渡,等待国家层面法律出台。由于前期已经在土地招拍挂环节一下子收取了70年的土地使用权租赁费,之后或许应该象征性地续费,但不应该以现在的市场价来估算。“这些人大立法部门应该向老百姓讲清楚。”

  将土地使用权续期纳入房地产税平台?

  康俊亮建议,在操作过程中应该把费改成税,把一次性收取变为逐年收取,“一次性地交20万和20年交20万所带来的压力完全不同,这样民众的负担会小很多”。他建议设计一种新的符合中国国情的房地产税模式,将土地使用权续期的费用纳入这种税收模式中。目前地方依赖土地出让收入的土地财政问题仍然大量存在。康俊亮认为,这样既可以解决地方政府发展问题,又不会给民众造成太大的负担。

  不过,顾云昌指出,仍要明确土地使用权缴费是收费还是收税。法理上来说,房地产税实际上是针对财产来收税,是保有税,“财产完全属于你的才要收税”。但是土地是租的,按照财产税来理解房地产税的话,这部分就不该收税。土地使用权租赁可以探索采用多种收费方式。

  值得注意的是,一旦土地使用权续期产生费用,将不可避免地对中国房地产市场产生影响,土地使用权剩余期限的长短将更大程度影响房价。如近期受热捧的一些土地使用权期限50年或40年的商住两用房市场可能趋冷,而拿地开发周期短的一手房可能更受欢迎。

  中原地产首席分析师张大伟指出,多年来,中国将房地产当做经济的支柱产业,国内普通民众的资产也大部分已经以房地产作为储存标的。如果土地续期补费过高将影响房地产作为投资品的价值。未来使用权到期需要续费的房源会越来越多,需要尽快完成顶层设计,加速立法程序。(完)

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