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商品房成交量中山大于广深之和

  • 发布时间:2016-04-15 07:00:20  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  “最近经常接到朋友的电话,咨询来中山买房的事情,因为放眼珠三角,中山平均不足7000元/平方米的房价似乎还处于低位。但真想以单价7000元的价格,在主城区甚至一些镇区的核心地段,怕是都很难买到房了。”12日,从事地产行业接近十年的秦铭表示。目前他在火炬一楼盘从事销售工作。

  据合富辉煌(中国)中山市场部数据显示:2015年4月至今年3月,中山成交商品房144342套,月均成交1.2万套;而在2016年第一季度,中山商品房市场成交4.05万套,平均每天卖出445套房。笔者通过公开渠道检索发现,在珠三角九个城市中,中山一季度中山商品房成交量高居第一位。

  而在笔者近期的走访中,对于房价和成交量变化的感受更为深刻。火炬开发区中山六路一楼盘,3月19日开盘,不足一月,4栋均价超过1万元/平方米的新盘已经销售一空。对此业内专家表示,由于成交火热,新增不足,中山的楼市库存进一步下降,成交量应该会趋向稳定,而价格或将稳中见涨。 ●南方日报记者 李凤祥 实习生 伍杰

  数据商品房成交量跃居珠三角第一

  近一年来,楼市早已成为中山人关注的焦点和每天茶余饭后的谈资,而每隔一段时间,总有不断的利好消息传来,让焦点不断聚集和放大。从上周以来,随着一季度楼市成交数据的发布,中山楼市再度成为区域焦点话题。

  合富辉煌(中国)中山市场部数据显示,2016年第一季度中山市商品房成交40505套,日均销售445套房,成交均价6434元/平方米;同比去年套数上涨88%,面积上涨91%,均价上涨5%。日均销售445套房,是一个怎样的概念呢,笔者通过检索公开数据,并加以横向和纵向对比,来展现这一成交量的经纬坐标。

  纵向来看,今年一季度中山商品房成交量,为五年内同期成交量峰值,并且是最低值的三倍。笔者查阅中山市国土局网站发现,从2012年至今,一季度都是商品房销售淡季,最低成交量出现在2012年,前3个月供销售13152套商品房,日均销量为145套,仅为今年一季度成交量的三分之一;除去今年,近五年内一季度的最高成交量出现在2015年,共成交22651套商品房,日均成交252套,尚不足今年一季度成交量的六成。

  横向来看,一季度中山的商品房成交量不仅高居珠三角九市第一,并且大于广深成交量之和。笔者通过检索公开报道发现,一季度广州商品房成交22396套,同比上升34%;深圳一手商品房房成交15318套,同比上涨8.4%。珠三角两个一线城市相加,一季度成交量为37033套,尚不及中山一市一季度成交量。此外,同样受广深投资者青睐的佛山、东莞和惠州,虽然一季度成交量同比都有所上涨,但总量均不及中山。统计数据显示,一季度佛山商品房成交量超3.5万套,成交面积超395万平方米,同比大涨六成;东莞一手商品住宅成交26946套,同比上涨130%。而据惠州市房管局统计,今年前三个月该市总共预售了40163套一手商品房,同比增长127.99%,同样不及中山一季度成交量。

  “其实,长期以来中山楼市的成交量都比较大,以前也有多次位居珠三角前列,但一季度成交量冲到榜首,也表明中山楼市目前的状态确实不错,深中通道带来的利好在成交量上的影响已经凸显。”合富辉煌中山市场研究经理谢仲娟表示。

  探访有楼盘开盘不足一月,四栋楼已售罄

  “我们3月19日开盘,到目前尚不足一个月,1、3、5、6栋已售馨,目前在售的是2栋和8栋的部分楼层。”14日上午,位于中山六路一热销楼盘的置业顾问郑先生表示。四月份第一周,中山环比成交套数、面积、均价都有不同幅度的下滑,但笔者走访发现,中山楼市热度只增不减,而不少开发商各施奇招吸引买家,甚至出现了同一楼盘内,86平方米的房子成交价竟然比110平方米要贵的“怪现象”,只因小户型更受深圳客欢迎。

  14日上午,笔者首先来到了东区长江路的天奕国际售楼部,对比周边楼盘,该楼盘的区位优势明显,位于长江路与中山六路交界,其规划中的商业配套也被附近的楼盘销售称为该板块内最齐全。据该楼盘销售人员杨女士介绍,目前起售价为1.1万元/平方米起,最高售价接近1.5万元/平方米,而且售价1.1万元/平方米的低层140大户型仅剩1套,其余户型面积从86—120平方米不等,售价从1.2万元/平方米起。

  令人颇为不解的是,售价最贵的是最高层的86平方米小户型,高达1.6万元/平方米,总售价达137.6万元。而120平方米的大户型售价从1.2万元/平方米起,107平方米的普通户型售价要1.3万元/平方米起。按此种算法,购买107平方米普通户型需要139.1万元,仅比86平方米的小户型售价高出1.5万元。

  对此,天奕国际的高级置业顾问严小姐表示,“定价都是根据市场决定的。对本地市民来讲,购买大户型当然更合适。但对购买力超强的深圳客来说,他们偏爱于90平方米以下的中小户型,所以越稀缺价格就越高。”

  天奕国际往东,是3月19日开售的东方名都,该楼盘销售郑先生告诉笔者:“我们基本没有做过任何宣传,纸面、网络媒体、公路T牌广告都几乎没有做过,但每天仍然有很多房客来上门看房。”该楼盘3月19日开盘,目前已经有四栋新楼售罄,虽然前期有认筹活动,但其短期内的实际成交量仍不可小觑。

  笔者沿中山路一直向东走访,单价最高的万科·柏悦湾已经逼近1.8万元/平方米,并且无房可售。“现在,南区的悦盈新城等楼盘,价格也已经逼近1万元/平方米,更别说东区和火炬,就目前来看,除了镇区,在核心城区已经很难找到单价8000元以下的现房了。”秦铭表示。

  分析数据或有滞后性,市场需谨慎看待

  “一季度中山成交量位列珠三角第一,这样的一个成绩单或许可以说明前一阶段中山楼市的成交量的确有所上升,但还无法全面反映当前的市场情况,数据统计具有一定滞后性。”谢仲娟表示。“比如,现在统计的市场均价是7000元左右,但很多楼盘的价格是过万的,现在的数据并不完全反映现在的市场情况。”

  同理,在成交量方面也是如此。谢仲娟介绍,前期有一些没有拿到预售证的楼盘“偷跑”卖“楼花”,现在的检测数据可能更多说明的是几个月前,甚至去年成交的情况。“另一方面,在当前新增不足的情况下,上周的成交量便出现了一定幅度的下滑,一季度火热的成交量或许也会掩盖一些问题。市场或许还是很好,但开发商和业界还是要密切警惕可能出现的风险,数据可以反映前一阶段的情况,但并不能完全反映当下的市场现状。”

  在中山市经济研究院院长梁仕伦看来,对一个区域房地产而言,不能只看短期的交易量,需要看一个长期的发展态势。“中山与深圳的情况不同,目前市场应该不存在过热的问题,从去年的情况看,中山的商品房均价并无大幅上升,总体水平在珠三角还处于低位;此外,中山目前不同镇区间冷热不均的情况仍然存在,并非全面性、全局性的量价齐升。”

  “不过,从支撑因素来看,目前中山楼市火热的支撑因素还比较单一,从某种程度上来说主要还是深中通道的利好。”梁仕伦认为,“接下来,中山尤其是火炬开发区,更加需要把城市配套做好,把产业经济发展起来,只有这样才能丰富中山楼市的支撑因素,这个市场才能更加健康地发展。”

  梁仕伦的观点也得到了部分开发商的认同,东区一名不愿具名的开发商在接受采访时表示,“目前,据我所知,东区、火炬、港口等楼盘的业主中,深圳客占比超过一半,甚至更多,在快速去库存的同时,也面临如何让这些卖掉楼盘避免变身‘空城’的问题,作为开发商或许不太关注二次接盘的问题,但必须关注这个楼盘以及附带的商业、环境的人气问题,而这就需要政府和企业的共同努力。”

  “祥”解楼市

  话题1.深圳客刷新房产司法拍卖纪录意味着什么?

  4月8日,中山市东区奕翠园某房在网上一经拍卖,即引发热潮,吸引超过1.5万余人围观,设置拍卖提醒169人,共有17人提交报名保证金参与竞拍,起拍价948000元,最终成交价1766000元,溢价率86%,其间664次的竞拍,刷新历史纪录。

  同日,东区万科朗润园1期11幢2座,起拍价256万元,最终以371万元的成交价竞拍成功。其间9人报名,17100余人围观,116次竞拍,33次延时。据悉,这两套房产最终竞拍成功的都是深圳籍居民。

  点评:注意!关键在于“这两套房产最终竞拍成功的都是深圳籍居民”。奕翠园、朗润园,都是中山核心区域的热门楼盘,前者均价已经破万,后者二手房价格也逼近1万元。更为重要的是,据走访,即使过万的价格,奕翠园也已经只剩下200平方米以上的大户型,并且所剩无多。

  在东区、火炬区等热门板块,经过外来投资者几轮“抢货”风潮,当下的确已经是供不应求。此次刷新房产司法拍卖纪录,或将意味着深圳客已经“吃定”中山市场,对热门板块的房源已经形成“围猎”之势。

  话题2.近期楼市政策调整是否会波及中山?

  近日,沪深两市城市及南京、武汉、苏州等重点二线城市楼市调控政策相继“落地”。收紧限购政策、限制二套房贷杠杆、打击“首付贷”等场外加杠杆是此轮调控的主基调。

  同时,易居研究院数据显示,截至今年2月底,一、二、三线35个城市新房存销比分别为8.7、12.5和19.7个月,意味着部分二线城市和多数三、四线城市仍旧深陷库存泥潭。

  点评:近期,全国各地陆续出台楼市紧缩性政策,在此背景下,2016年以来,已经有两个月住宅新增价格

  涨幅杀入全国百城前十名的中山市场是否也会如此?基于70个大中城市房价全面回升,货币周期宽松,贷款杠杆从制造业向消费金融领域转移,全国楼市整体已进入回升期,业界预计未来还会有其他重点城市推出紧缩性的政策。

  就中山市场而言,业界认为目前暂时恐不会出台紧缩性政策,其一,中山楼价虽不断上涨,但当下仍处于珠三角低位;其二,深中通道利好之下,地产市场的变化有指标性意义,深中同城尚处于培育期,暂不适宜出台紧缩性政策。

  话题3.房价跌了,保险公司给补偿?

  近日,《金融时报》《北京晚报》等多家媒体报道:“房子买贵了,保险公司来赔偿!”且有媒体附上该保险平台的条款细节:购房者在保险期内出售房屋,因房价下跌造成的损失由保险公司赔偿,最高赔偿额为购房价格的30%。

  该平台精算顾问在接受媒体采访时表示:“产品的初步定价为一年期防跌险费率3%,三年期防跌险费率5%,以2015年商品房销量总额87281亿元来算,防跌险保费可达2000亿—5000亿元,有望成为产险业第二大险种。”此外,还有媒体指出,该险种已经在保监会过审的阶段了,预计不久将面市。

  点评:该消息一经传出,便引起众多购房者的热议,在中山市场也不例外。尤其是自去年以来,深中通道利好之下,中山房价也在蹭蹭上涨,上周中山楼市成交均价是7119元/平方米,古镇均价更是突破万元,全市共有13个镇区均价破“6”字头。

  在此背景下,如果真有房价险,岂不是好事?但细想之下,也有诸多疑虑。其一,根据设计,防跌险的保费统一由地产商缴纳,但地产商会变相将保费加到房价上,最终也由购房者买单;其二,作为一个新险种,必须有保监会的批准,该产品能否顺利推出,还得看监管是否放行;其三,业内普遍认为,房价险风险很大,没有分散性,一损俱损,需要再保险分保来化解风险,而一旦出现风险,没有对冲机制,有可能会酿成全局性金融风险。 南方日报记者 李凤祥

  ■数读楼市(2016.4.4-2016.4.10)

  1.总体情况商品房日均售502套

  上周中山市商品房成交3512套,总面积31.26万平方米,其中住宅成交2498套,占比七成。成交套数同比上涨97%,面积上涨76%,但对比上上周,各项指标都有不同幅度的下滑。其中环比套数下降2%,面积下降9%,成交均价7119元每平方米也下降2.4%,后续市场走势如何值得观察。

  2.镇区排名火炬区重夺榜首

  第一名 火炬区 490套 43151平方米 34210万元

  第二名 石岐区 364套 23924平方米 18363万元

  第三名 坦洲镇 361套 29482平方米 28073万元

  第四名 南朗镇 226套 17788平方米 12881万元

  成交均价7928元每平方米

  成交均价7676元每平方米

  成交均价9522元每平方米

  成交均价7242元每平方米

  数据来源:合富辉煌(中国)中山市场部数据整理:伍杰图表:吴颖岚

  3.土地信息 上周无土地成交

  上周中山市招拍挂三宗其他普通商品住房用地,一宗工业用地。三宗其他普通商品住房用地位于中山市南头镇南城村,是三块临近的小地块,使用年限70年,限高12米,总面积共计1215.2平方米,土地出让价从233.3万元每亩起。另一方面,上周中山并无土地成交。

  全市成交均价站稳“7字头”,一方面是因为火炬开发区以近“8字头”均价网签近500套,坦洲镇以均价9500元/平方米成交近400套。石岐虽然成交量第二,但其中有百余套车位。值得注意的是,古镇凭借商业部分成交,将整体均价拉升至1.1万元/平方米,为全市之冠,整体来讲,热门区域成交依旧火热,均价稳中有升。

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