一周下跌36%！继创纪录的“金三月”后，进入4月的杭州楼市，市区上周（4月3日-4月9日）新房成交量比前一周（3月27日-4月2日）少了2172套，下降36%。

　　联系沪深两地楼市调控下的表现，4月初杭州楼市这一风吹草动甚至引起了全国市场的关注。如何看待这貌似“冰火两重天”的楼市表情呢？

　　4月回落属于正常

　　进入四月，随着上海、深圳两地调控措施加码，楼市降温效果立竿见影，成交量明显回落。

　　易居研究院最近比较了3月25日“沪9条”实施前后四周上海的楼市变化，新房成交面积和价格分别下降了56%和4%，部分区域如虹口降价幅度达29%。同时发布调控新政的深圳，“量价齐跌”态势更加显著，新房成交面积已降至去年以来除春节外的新低，均价从年初的每平方米5.1万元降至4.6万元。4月以来，深圳二手住房成交面积环比连续2周下跌，跌幅近50%，七成房东降低挂牌价，降幅在5%至10%。

　　一线城市调控后，南京、苏州等二线城市成为新的热点。4月12日晚22时45分左右，仅2个多小时，位于南京奥体板块某楼盘推出的90套房子，被超过1500组的客户一抢而空。这些面积250平方米左右的大户型，最终成交价为4.4922万元/平方米，只有4套房源的总价低于1000万元。

　　对杭州来说，3月杭州市区商品房成交24774套，其中商品住宅成交21124套，刷新了所有历史纪录。之后，“降温”也成为4月上半月的主题。透明售房网的数据显示，上周（4月3日至4月9日）杭州市区商品房成交3862套，相较前一周（3月27日至4月2日）的6034套，减少了2192套，成交量下跌36%。

　　冲高回落，是杭州楼市“降温”的主因。“24774 套是不正常的，回落才是正常的。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，出现近2.5万套的成交量是因为2 月下旬开始，多重政策的窗口效应和一线城市的传导效应，杭州楼市出现了市场预期大逆转，大多数人认为房价将要上涨的产物，“但即便是4月成交量‘腰斩’，1.2万套仍然是巨量”。

　　另一个原因，来自于金融方面。3月，人民币汇率趋稳，外汇储备转而回升，降准预期降低。同时，CPI进入“2时代”，猪肉、蔬菜价格创新高，降息空间全面收窄，货币环境对楼市的支撑力度也在下降。同时，近期金融监管部门加大了首付款来源的监管力度，中介、小贷公司及P2P平台等楼市首付“场外配资”被叫停，投机炒作也开始退场。

　　去化周期降至8.8个月

　　根据省建设厅提供的数据，到3月底，杭州市区商品住宅库存面积1053.7万平方米，去化周期已经降到8.8个月。那么，杭州的房子够卖吗？

　　今年上半年，杭州楼市预计有15个新盘将入市，入市房源量3500余套。其中新盘供应量最多的是主城区，占总量的一半左右。比如拿地近5年的中企艮山府，目前已是准现房状态，首开预计在6月份。滨江集团2016年首个将入市的新盘，是位于大江东板块的大江之星，计划上半年一次性推400套房源。上半年入市新盘数量最多的当属杭州万科，共有4盘计划在6月底前开盘。

　　好地网数据显示，2015年出让的住宅地块中，仅三分之一的地块已入市或计划在上半年开盘，余下三分之二的地块，上半年皆没有推盘计划。有开发商年初曾表示，今年新项目的销售指标主要集中在四季度，前三季度还是以销售在售房源为主。

　　上半年入市的新盘数量虽不多，但有不少热销楼盘乘势加推，仅4月份就有近30个楼盘有加推计划。比如二期被热抢的绿城杨柳郡，第三期八百多套房源会在4月下旬加推。

　　有涨有跌分化明显

　　3月，在一线城市房价迅速上涨时，很多杭州购房者也在杭州房价会大涨的预期支配下，迅速出手。但当一线城市的房价在调控下被抑制住时，杭州的购房者，也变得更加理性。

　　透明售房网数据显示，3月，杭州全市住宅成交均价环比2月份上涨了6.8%。这是杭州房价在经过6年盘整后迎来的一次明显上涨。

　　O2O购房平台吉屋网，最近做了一项各城市降价期望指数的调查，在43个被调查的一二线城市中，东莞以27.3%位例榜首，杭州的指数是12.2%，排在第38名。

　　同时，“涨价”并非普涨，一些库存量较大的偏远板块，虽然也卖得不错，但成交价格变动并不明显，甚至有一些板块还出现了下跌。

　　据克而瑞房价数据显示，在今年1季度，杭州商品房住宅有30余个板块房价出现上涨，其中12个板块房价上涨5%以上，3个板块房价涨幅达到10%以上。涨幅最明显的是之江旅游度假区，1月区域内商品住宅成交均价为19507元/平方米，3月均价约为23537元/平方米，涨幅20.6%。钱江世纪城板块，一季度商品住宅成交均价也有近12%的涨幅。杭州最受认可的市中心板块，1月成交均价约为50257元/平方米，3月上涨到55617元/平方米，涨幅为10.7%。此外，半山田园、桃源、桥西、萧山经济开发区等板块在今年一季度的涨幅也在5%以上。

　　但是，杭州全市有近20个板块房价属于持平或下跌状态，其中富阳的东洲和银湖板块、下沙的沿江板块、萧山的湘湖闻堰板块、余杭区的老余杭、良渚和临平等板块，均降幅明显。

　　外地投资客加快卖房

　　在二手房方面，3月杭州主城区二手房成交10208套，环比上升365.9%创下历史新高，成交均价19632元/平方米，环比上涨2.2%，同比上涨9.6%，并再度刷新2014年以来主城区二手住宅的成交均价。进入4月份后，二手住宅成交也放缓明显，据透明售房网的数据，截至4月13日，杭州主城区二手房签约2540套，与3月同期相比下降44%。

　　谁在卖房？杭州“我爱我家”市场研究中心梳理了从2016年开年到3月28日这100天楼市出售房源的业主信息。这100天中，杭州“我爱我家”共成交二手房7000余套，约占一季度杭州总成交量的四成。

　　从成交套数看，市中心范围内的二手房成交量最大；从近期出售的房源分布看，大城西、大城东、三墩有增加；滨江、拱宸桥、下沙出售占比下滑。

　　从成交金额看，市中心和大城西两个板块非常强势，分别占比25%和20%，第三位的是滨江板块17%。此外，钱江新城、之江这两个传统豪宅区，交易也十分活跃。

　　从卖房者的籍贯看，杭州籍依旧是主流，占53%，外省籍业主占据了14%。此外，温州籍业主也占到了11%。

　　特别值得注意的是，早年在杭州大量投资房产的温州籍投资客，如今活跃在卖房大军中。在下沙板块中，已卖房的温州籍业主占比达到了1/4、滨江板块温州籍已卖房业主占比接近1/5、在钱江新城板块中温州籍已卖房业主占比为15%。

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　　百城住宅均价

　　涨幅明显扩大

　　3月31日，中国指数研究院发布3月份百城住宅价格指数。数据显示，3月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为11303元／平方米，环比上涨1.90％，涨幅较2月扩大1.30个百分点；同比上涨7.41％，涨幅扩大2.16个百分点。综合近一年来的数据，这是百城住宅均价连续第8个月出现双涨。

　　对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，3月份，从涨跌城市个数看，受监测的城市当中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。与2月相比，3月价格环比上涨的城市数量减少1个；3月价格环比下跌的城市数量与2月持平。

　　同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨7.41％，涨幅较上月扩大2.16个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7017元／平方米，环比下跌0.06％，同比上涨1.24％。

　　（据新华社）

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　　一二三线城市成交均回落

　　4月11日，中国指数研究院公布的最新监测数据显示，上周（4月3日－4月9日）受监测的重点城市中近九成城市楼市成交量下滑。一二三线城市均呈现不同程度回落，其中北上广受调控措施影响，成交量下滑均超过三成。

　　数据显示，中指院方面重点监测的28个主要城市上周楼市成交量环比平均下降23.2％。一线城市平均降幅27.4％，其中北京降幅达30.0％，上海下降17.2％，深圳降31.1％，广州则达到37.8％；二线城市降幅达20.9％；三线城市下降35.1％。

　　同日，中原地产研究中心公布的统计数据也显示，市场成交有所回落，4月上旬54个城市合计签约住宅9.76万套，环比3月的11.28万套下调了13.5％。其中，一线城市回落较为明显，跌幅为18％。上海、深圳、北京等城市均有不同程度的下滑。

　　针对楼市成交量的下滑，中原地产首席分析师张大伟认为，3月多个重点城市成交量和房价攀至新高，且涨幅达到历史之最。“市场在冲高后在4月有所回落，但依然处于高位。其中，受市场关注的沪深两地，在严厉的新政出台后，上周市场均出现显著回落。”他说。

　　值得一提的是，化解高库存仍是许多城市当前的重中之重。3月，多个城市陆续出台针对房地产市场“因城施策”的措施。例如，上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等先后出台了力度大小不一的约束性政策，这些政策对于市场的影响也正在表现出差别化。

　　链家研究院李巧玲认为，近期北京二手房市场降温，业主前期的高预期出现回落，表现在价格方面出现松动，报价逐渐向市场价位回归，买方的议价能力也有所增强。预计后市价格会逐渐趋于平稳。

　　张大伟也分析表示，“目前来看，未来可能会有多个城市将出台不同力度的调控约束性政策，限制楼市过热上涨”。在他看来，沪、深两地报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源，政策的短期效应已经出现，市场将逐步进入调整。

　　（据新华社）