春节之后的天津楼市，真切地让人体会到了什么叫“火爆”。相较于不断涨价的新房市场，二手房的价格增幅虽然并不明显，但成交量却一直未落人后。三月份，本市二手房成交创下近三年新高。未来，随着“营改增”持续释放利好，二手房市场仍表现得“信心满满”。

　　二手房交易量“井喷”

　　数据显示，2016年3月天津市二手私产住宅共成交19615套，环比上涨188.6%；成交面积173.8万平方米，环比上涨193.3%；成交均价11264元/平方米，环比上涨5.0%。

　　我爱我家市场研究中心认为，随着春节氛围的消散，二手房买卖市场的活跃度快速升高，加之央行降息以及首付比例下调、税费减免等一系列政策的出台给予房地产市场的利好信号，均对于买卖市场节后的快速复苏起到了积极的推动作用，使得二手房市场在节后迅速反弹，3月交易量创近三年来新高。

　　此外，我爱我家的统计结果显示出当前二手楼市的新特点：户型方面，3月份，本市一室成交占比三成，与上月相比下滑5.5个百分点；两室成交占比为57%，与上月相比上涨7.3个百分点。其中，80-120平方米的房源占比与上月相比上涨近6.2个百分点。越来越多的客户目标产品类型从一室向两室甚至面积更大的户型转移过渡。价格方面，3月份，百万元以下成交房源下滑十分显著，相反，百万元以上房源的成交占比环比上涨了近12个百分点。

　　我爱我家分析认为，在多重政策影响下，许多刚改需求的客户也开始借此良机纷纷入市，而由于短期内购房需求集中入市，尤其热点片区的房源消化速度加快，供需矛盾的加剧也使得房屋的成交价格随之出现上涨。

　　多因素利好次级市场

　　与新房市场相比，价格无疑是二手房最大的优势所在。在今年楼市走势一片大好的背景下，各大新盘的价格也是一路走高，“普涨”成为常态。

　　据中国指数研究院报告显示，2016年一季度，多个城市供需两旺，去化效果非常好，天津平均去化率更是超过了9成。许多项目较上次开盘价格上涨，与去年同期相比，采取涨价策略开盘的项目占比大幅提高。2016年一季度，天津老推新项目开盘价格平均涨幅超1成。而进入4月以来，恰逢春季房交会召开，预热项目及开盘项目逐渐增加且大多数价格都有上调趋势。新房价格的“水涨船高”在某种程度上也保障了二手房市场中客源的留守。

　　除了新房、二手房的价格差异外，家长对于学区房的关注热度也刺激了二手房的成交增长，特别是在和平区、南开区等优质教育资源较为集中的片区，其二手房源的挂牌价格尽管居高不下，但一直是家长们追捧的对象。据不少中介人员向记者透露，随着小学入学报名日期的临近，近期一些重点学区板块内的二手房可谓是供不应求，在许多家长看来，二手学区房比新房学区房来得更加“靠谱”，由于有了多年的划片经验累积，所以买房后落户、报名入学等环节也更加能得到保障。多种因素作用下，直接刺激了市区二手房成交始终保持活跃。

　　“营改增”落地为购房者减负

　　下个月起，二手房市场将正式执行“营改增”新政细则，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税”。

　　营改增细则及相关配套政策的出台解除了一直以来市场争议的不确定性。业内人士认为，其针对二手房交易的利好将更为明显。以一套售价150万（含税、购买不足2年）的房产为例，最终增值税应纳税额为7.14万。而按现行政策，营业税应纳税额为8.4万。也就是说，新政执行后，个人出售二手住房的税费不增反降。

　　另一点值得注意的是，只要购买期限满2年，将不再区分“普通住宅“和“非普通住宅”，统一执行免征增值税。也就意味着5月1日之后，购买那些满2年、房屋建筑面积大于144平方米的非普通住宅时又省下一笔税费。营改增以后，买卖二手房无需再考虑房屋面积，新政帮改善型购房节省了一笔税费，更多地鼓励交易、流通。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。

　　中原地产梅江区域负责人马丽萍对于未来的市场走势分析表示，鉴于3月市场量、价齐涨，后期将会造成短暂的稳定或是断层，价格方面则不会有太大变动，仍走上涨之势，业主不会为短暂的成交放缓而降低价格抛售房屋，还在等待降价的观望客户们将会等来新一轮的价格上扬。后期的优质房源量一旦充盈市场，还会造成价格的小幅提升。