海外购房攻略——

　　伴随着北京春季房展会的举行，海外置业成为季节性热点话题。北京晨报记者从北京房展组委会了解到，此次房展会参展的海外项目中，澳大利亚项目最多。除此之外，美国、英国、葡萄牙仍然是中国家庭海外置业的热点国家。这四个国家的政策均有所调整，北京晨报记者请来业内专家为消费者讲解四国调整后的买房政策。

　　澳大利亚

　　买房需要缴纳申请费

　　政策变化:2015年12月起新政实施

　　此次房展会参展的海外项目中，澳大利亚项目最多。北京房展组委会国际业务总监魏克非表示，“澳大利亚房地产市场走势出现上涨，其中悉尼、墨尔本、布里斯班房地产表现强劲，成为中国家庭购房的热点城市。”

　　澳大利亚购房政策发生变化。莱坊上海国际投资部副董事俞俊说，“根据澳大利亚投资审批委员会有关规定，自2015年12月1日起，想在澳大利亚购房的海外人士，在申请购房批准时，需要根据房产价值缴纳申请费。2015年12月1日以后，在澳大利亚购买100万澳元以下房产的海外投资者，需要缴纳5000澳元的申请费;购买价值在100万至200万澳元房产的海外投资者，需要缴纳1万澳元的申请费;购买200万澳元以上房产的海外投资者，房价每提高100万澳元需要再额外增加1万澳元的申请费。”

　　“上述新政实施后，在澳大利亚的购房成本略有提高。但大部分中国家庭在澳大利亚买房不会超过100万澳元，所以他们需要缴纳的申请费不算太高，是可以承受的。”魏克非说，在澳大利亚买房不能办理移民的。

　　置业建议:只能购买新房

　　在澳大利亚，不同地区的房价差距较大。“悉尼的房价相对较高。悉尼一套使用面积80平方米的公寓，总价为70万澳元至80万澳元。墨尔本的房价相对较低。墨尔本一套同样面积的公寓，总价仅为35万澳元至40万澳元。”魏克非说。

　　据魏克非介绍，目前澳元兑人民币汇率处于低位。今年4月12日汇率是1澳元兑4.9元人民币。按照2014年7月31日汇率5.7计算，假如在澳大利亚买50万澳元的房产，折合人民币约285万元;而按照目前汇率4.9计算，同样一套房产折合人民币约245万元，节省40万元。

　　不过，在澳大利亚买房还要注意禁止性的规定。魏克非提醒说，“按照澳大利亚有关规定，中国家庭只可以购买全新住宅，不能购买二手房。这意味着多年后中国家庭二次出售房产时只能卖给当地人。”

　　美国

　　靠美国EB-5置业将到期

　　政策变化:2016年9月底旧政关门

　　美国是深受欢迎的传统移民国家之一。魏克非表示，“2015年9月，美国EB-5移民名额首次爆满，数目达到1万，其中85%的份额来自中国大陆。美国的移民政策已经正式确认延期到2016年9月30日。”

　　美国EB-5移民是依据1990年美国移民法规定，外国人在美国投资有权取得永久居留权，外国移民申请人在美投资创设商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发两年期的条件式移民签证。两年届满前90天，若投资行为仍存在，可申请“条件移除”而成为永久居民，投资额为100万美元。“目前，中国家庭通过美国EB-5投资移民，偏爱酒店、办公楼等房地产项目。他们在房地产项目成功运营后，可以获得部分房产。然而此类房地产项目开发建设也有失败的情况，所以要注意防范风险。”魏克非说。

　　“从现在算起，还有不到六个月的时间，美国EB-5投资移民政策是维持原来的状态，但到9月30日之后政策怎么调整还不好说。所以有这方面需求的中国家庭还是要根据自己家庭的财务情况尽早做出安排。”魏克非说。他强调说，在美国买房是不能办移民的。

　　置业建议:买房要考虑持有成本

　　在美国，不同地区的房价出现分化。“在纽约、旧金山、洛杉矶这样的热点地区，房价已经处于高位。比如纽约一套使用面积80平方米的公寓，总价达到80万美元至100万美元。”魏克非说。

　　不过，在佛罗里达、亚特兰大、休斯敦这样的地区，房价并不高。魏克非介绍说，“在佛罗里达，花50万美元可以买到一套使用面积200多平方米的别墅，而且还带有花园、游泳池。而亚特兰大的房价相对更低，花20万美元可以买到同样面积的别墅。”

　　魏克非告诉北京晨报记者:“在美国买房可以获得较好的租金收益，年租金收益率在5%至6%左右。但是，在美国房屋持有成本较高，需要交纳房产税，每个州规定的收税比例不同，税率从1.5%至3%不等。”

　　英国

　　海外房主出售房产要征税

　　政策变化:2015年4月初新政实施

　　去年4月6日，英国对海外买家的房产税收政策做出调整。北京晨报记者从仲量联行和莱坊两家机构获悉，根据此次英国的房产税收新政，对于海外个人买家而言，资本利得税的税率为18%或28%。

　　仲量联行华北区国际住宅部总监张宏表示，英国的资本利得税是对海外买家买入与售出房产的差价部分按比例征收的一个税种。资本利得税政策从去年4月6日开始实施，不溯及既往，所以中国买家购置房产的买入价将按照2015年4月6日的房产价值计算。举例来说，如果中国买家在2013年购入房产，总价60万英镑，该房产在2015年4月6日价值变为80万英镑;中国买家在2016年1月1日出售该房产，总价90万英镑，需要交纳的资本利得税计算方法为90万减去80万英镑，即10万英镑。2013年到2015年的20万英镑不适用此项新政策，不用征收资本利得税。

　　值得注意的是，中国家庭在英国买房不能办移民。

　　置业建议:买学区房易获得高租金

　　据魏克非介绍说，在英国，伦敦的房价相对较高。伦敦一套使用面积80平方米的公寓，总价约为60万英镑。但像曼彻斯特这样的地区，房价并不高。曼彻斯特一套使用面积80平方米的公寓，总价约为25万英镑。

　　“英国有很多著名的大学，吸引了大量留学生前往就读。在这些大学附近购房，比较容易出租，能够获得较高的租金收益。”魏克非说，目前，英国的年租金收益率在5%至6%左右。

　　葡萄牙

　　购房移民政策变宽松

　　政策变化:2015下半年发证放宽

　　据了解，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策，使得中国家庭海外投资类型更加多元化。北京房展组委会国际业务总监魏克非透露，葡萄牙、西班牙、希腊三个国家推出了买房即可办理移民的政策，这意味着只要在西班牙或葡萄牙购置50万欧元的房产，或者在希腊购置25万欧元的房产，就可办理全家移民手续。

　　“去年下半年，葡萄牙的移民政策变得宽松了。根据葡萄牙的有关规定，如果资助当地科研项目、文物修复、文化遗产，只需要购买30万欧元的房产，就可以办理移民。”魏克非说。

　　置业建议:买房不能确保高收益

　　据魏克非介绍说，在葡萄牙，里斯本和波尔图两个地区的房产最受中国买家欢迎。里斯本一套使用面积110平方米的公寓，总价约为40万欧元。波尔图一套使用面积200平方米的公寓，总价在45万欧元至60万欧元左右。

　　“由于葡萄牙处于经济复苏时期，房价有可能会出现波动，所以在葡萄牙买房不能确保可以获得较高收益。但葡萄牙购房移民政策比较宽松，买房办移民可以带着妻子儿女，还能带上父母、岳父母。”

　　本版撰文

　　北京晨报记者 武新