◎冯焱东

　　房地产是一个特殊行业，政府调控对其健康发展非常重要。多年来，我国房地产行业经历了多次周期波动，政府调控房地产的经验也在不断成熟，不过在有些方面仍需进一步探索和完善。根据香港特区政府的调控经验和深圳等热点城市调控的实际情况，笔者认为房地产调控既要建立长效机制，又要建立短效机制，二者缺一不可。

　　如果说短效机制如同中医讲的“急则治其标”，那长效机制就是“缓则治其本”，长短结合即所谓“标本兼治”。

　　关于房地产调控的长效机制各界已经探讨得比较多，主要措施有为部分中低收入群体提供住房保障，支持住房消费，抑制投资投机，开征物业税增加持有环节成本，实施差别化信贷政策等。本文想重点探讨一下短效机制。

　　所谓短效机制，是指政府(中央和地方)与相关部门针对房地产市场的激烈波动，或者市场已出现的大幅涨落苗头，及时或提前出台一些相应措施，积极引导市场健康平稳发展，避免大起大落。短效机制也可以简单理解为及时调控，与滞后调控对立。

　　香港特区房地产发展的时间比较长，市场也经历过多次大幅波动，政府调控房地产的经验相对成熟。虽然香港已经连续22年在“经济自由度指数”排名中获得第一，但即使在这样一个全球经济自由度最高的地方，特区政府依然对楼市高度关注，频频表态或出手干预，可见调控对房地产是多么必要和重要。

　　仅在最近4年多以来，香港特区政府对房地产就实施过额外加收买家印花税、翻倍收取印花税、调整按揭成数等多种手段。很难想象，如果没有特区政府连续7次出手调控，香港房价会飙升到何种程度，房价泡沫破灭后又会造成什么样的后果。

　　香港特区政府财政司司长曾俊华多次强调调控的“快”，其实就是要有短效机制，及时调控，这是给我们的一个重要经验和启示。这方面内地与香港尚有一定差距，很值得学习借鉴。在很多情况下，我们的调控措施还谈不上及时调控，甚至有时还是滞后调控，其中一个原因就是我们还没有建立短效调控机制。

　　如何建立短效调控机制?笔者认为政府首先要对市场变化保持足够敏感，能洞察市场主要矛盾，并及时采取足够力度的反周期调控措施。

　　近年来房地产区域分化十分明显，在全国整体以“去库存”为主要基调的同时，一线城市和部分二线热点城市如北京、环北京部分城市、上海、深圳、苏州、南京、郑州、厦门、合肥、南昌等地的楼市却库存告急，房价近1年多来呈现快速上涨之势，到今年3月有的城市已经同比上涨30%以上。但多数城市的调控措施都是姗姗来迟，或者干脆没出台政策。

　　及时调控必须密切关注市场主要矛盾的变化。当前全国绝大部分城市的主要矛盾是供应过大，所以政策是消化供应泡沫;而一线和部分二线城市的主要矛盾则是供不应求，房价过快上涨，调控政策应该及时转变为扩大供应、防控房价泡沫，如不因城施策，盲目执行中央去库存政策，就会把大方向搞反，甚至火上浇油。

　　在当前城市化快速发展之时，房价有易涨难跌、快涨慢跌的特点，房价一旦快速上涨，再回落到比较理性的位置往往需要较长时间。所以在房价有过快上涨苗头的时候，能采取适当措施是最理想的，把问题扼杀在萌芽状态。

　　其次，建立调控短效机制需要“常态化”使用部分调控工具。房地产调控有财税、金融、法律、行政、户籍、土地等多种方式，其中有些是快变量，有些是慢变量，有些手段可以常态化使用，有些不宜常态化使用。如法律工具有一定基础性、严肃性，不宜常态化使用;但税收、金融、行政等快变量工具可以常态化使用，土地出让等政策也应该常态化使用，不过土地政策见效需要时间，不是快变量。

　　所谓常态化使用，是指中央和地方政府及相关部门，根据房地产市场的激烈变化，及时应用某些工具特别是快变量工具对市场进行调控，并尽量预调微调，以达到稳定供求关系和房价波动的目的。

　　调控之所以经常滞后，与金融等调控工具不能常态化使用也有很大关系。如果我们及时看到了市场变化，但没能很好地运用常态化、快变量调控工具，就会出现最需要出手调控市场的时候，我们却只成为旁观者，任由情况继续恶化的现象。

　　所以说金融、税收、舆论、行政等快变量调控工具必须在需要时及时使用，这样才有可能驾驭住房地产这匹桀骜不驯、喜欢折腾的烈马。

　　最后，建立调控短效机制需要中央给地方合理授权，并厘清中央和地方政府在调控方面的责权关系。调控必须贯彻中央分类调控、因城施策的精神，应该赋予地方政府灵活使用房地产方面金融和税收工具的权力，在市场需要时及时使用。

　　(作者为民生银行地产研究院首席研究员)

　　特别提醒:如果我们使用了您的图片，请作者与本站联系索取稿酬。如您不希望作品出现在本站，可联系我们要求撤下您的作品。