非正常房价项目调查

　　谈房价色变已经成为时下一线城市的一个普遍现象，好点地段的房子动辄一开口就是10万元/平方米起，让许多人望房兴叹，不过北京商报记者却发现，在高价房横行的北京楼市中却有一些特殊的项目，占据黄金位置却卖着白菜的价格，让许多人趋之若鹜，但是在低价外衣的里面，这些项目却有着一些不为人知的故事。近期北京商报将推出“非正常房价调查”，去揭秘这些特殊项目。

　　在房价一路回暖的情况下，却有一个单价仅1.5万元公寓项目在悄然售卖。日前，通州区运乔嘉园业主张先生提供了一条新闻线索，“通州运河西大街有一个精装公寓项目正对外出售，单价仅1.5万元/平方米”。通州精装修公寓为何售价如此之低，北京商报记者带着疑问走访后发现，该项目是由北京中华商科学校改建而成，学校停办后以养老服务立项改建，却又变成公寓出售。出售的公寓“无房本、无法贷款、无法抵押”，仅有52年的使用权。

　　单价仅1.5万元

　　“通州精装公寓，双地铁、多条公交到达，送全套家具家电，即买即住，单价仅1.5万元。”该项目销售人员向张先生介绍，通州房价已超过4万元/平方米，这个项目如此低的价格吸引了他的注意力。北京商报记者得到线索后，于4月5日来到了位于通州运河西大街的项目现场。

　　从项目推广信息看，项目处在通州地铁沿线的黄金地段，区域内没几个大产权房，并且这些项目中住宅部分都已售罄，剩下的是商业，有的是商住公寓，但价格都在3万-4.5万元/平方米，单价1万多元的房子仅此一家。

　　据销售人员介绍，该项目案名为米拉公寓，实际为北京中华商科学校改建的精装公寓。“现在在售的是三期8号楼，一二期开盘的5栋楼基本已售罄，户型面积为25-60平方米，均价1.5万元/平方米，总价最低的一套房子是北向25平方米的开间，仅31.8万元，单价仅1.27万元/平方米。”

　　北京商报记者发现，该项目与合生·滨江帝景隔街相望，分踞运河西大街南北两侧，而合生·滨江帝景的价格从去年的2.5万元/平方米涨至目前的4.8万元/平方米。据了解，该区域内新建商品房的价格基本都在4万元/平方米以上，位于北运河西的通州富力中心均价在4.5万元/平方米；旁边的二手房小区运乔嘉园均价也在3.5万元/平方米。

　　在这种情况下，米拉公寓如此低的销售价格自然非常具有吸引力，尽管时值周二下午，但来该项目看房的也有十余组客户。据销售人员介绍，项目销售情况非常好，前两期开盘的5栋楼已售罄，这次开盘的8号楼共有100多套房源，开盘两周后剩余不到10套。

　　学校变公寓

　　事实上，该项目临街的楼栋外侧依然悬挂着北京中华商科学校的牌子，仅从外面看起来，很难想到这所学校正在进行内部改建装修，并悄然售卖。对此，销售人员坦言，该项目就是在原来北京中华商科学校的基础上进行改建的，因学校经营状况不佳，投资方决定以养老服务立项对校舍进行改建。

　　在看房的过程中，北京商报记者注意到，校园的痕迹随处可见。在售的8号楼墙壁上有“2号教学楼”的字样，整个项目的南侧还可以看到校园开水房以及食堂，项目中间的校园篮球场依然清晰可见。

　　北京商报记者查询资料显示，北京中华商科学校是商科类寄宿制中澳合作民办中等专业学校，学校于1994年9月创办，具有颁发中专学历的资格，有三年和四年两种学制，高等职业教育有五年和六年一贯制两种学制。学校分南北校区，北校设在北京物资学院内，南校设在通州区运乔嘉园，注册员工人数为60人，注册资本400万元人民币。

　　关于学校的相关情况，销售人员介绍称，“该学校所占用土地年限为70年，2000年拿地，2009年左右学校开始正式运营，后来因招生等运营状况不理想于2015年停办，投资方响应政府加快推进养老产业发展的政策，决定以养老服务立项，对校舍进行改建”。

　　随着老龄化的加剧，养老产业的发展已成为事关国计民生的重要问题，政府部门大力支持养老业的发展。该项目销售人员称，政府曾出台相关文件支持将闲置校舍建成养老服务设施，这也是该项目改变立项的依据。2013年10月16日，北京市人民政府发布《关于加快推进养老服务业发展的意见》，文中提到，“农村地区养老服务设施要纳入农村公共服务设施统一规划、优先建设，依托行政村、较大自然村，充分利用农家大院、闲置校舍等建设托老所、老年活动站等互助性养老服务设施”。

　　能不能买

　　价格如此之低，看似又有政策的支持，那么该项目能不能买，背后是否存在一定的风险呢？

　　据销售人员介绍，购房者并不用签署购房合同，而是与开发公司签订一份“入会合同”，即购房者选择加入该养老会所，并需提供一位50岁以上老人的信息，购房者数十万元的购房款是以入会费的名义缴纳，购买的房屋以“亲情陪护房”的名义供入会者使用52年。

　　值得注意的是，购买此房屋没有房本，只能全款购房，同时该房产不能抵押、不能贷款，购房者实际上只是获得了52年的使用权。一位不愿透露姓名的律师在接受北京商报记者采访时表示，没有产权证的项目进行销售属于违规行为，而租赁房屋的最高年限为20年，购买此类房产存在较大风险，因此购房者在选择时应仔细甄别。

　　从该项目提供的“入会合同”可以看出，该项目承诺签订的52年使用权到期后，可以按照国家补偿标准退回拆迁补偿款，在合同延续期间，购房者转让房产时，公司会给予配合，购房者需缴纳2000元转让手续费。

　　业内人士分析认为，学校改成养老服务项目，而养老服务项目又以“亲情陪护房”的名义分割出售资产，虽然名义上购房者是以入会的方式获得房屋使用权，但实际上这属于变相销售的一种手段。

　　此外，这份入会合同的甲方为北京时代汇辰控股有限公司，成立于2011年3月2日，企业类型为法人独资，法定代表人叶根金，叶根金也是北京金霖酒店管理有限公司的法定代表人。值得关注的是，北京金霖酒店也涉及将酒店分割成公寓进行销售，这家公司在北京有两个项目牵扯“使用权项目无房本出售”，这到底是一家什么样的企业？这类项目的内幕是什么？北京商报记者将对此事跟踪报道。

　　北京商报记者 赖大臣 彭耀广/文 宋媛媛/制图