去库存仍为今年主基调，鼓励新市民需求成为房地产政策主要着力点。当前房地产市场库存压力依然较大，当前房地产市场库存压力依然较大，去库存仍为今后一段时期房地产重点。根据统计局公布2015年数据显示，房地产开发投资增速持续回落，新开工继续呈现下降态势，部分三四线城市后续需求乏力，亟待扩大有效需求形成去库存新动力。事实上，从今天春节后，国家对于楼市去库存的支持力度可谓非常大。而在一二线与三四线市场面临分化的当下，房企也正在以各种方式消化库存。

　　新政助力二三四线城市去库存

　　房贷新政再次迎来利好，据消息称，根据广东省市场利率定价自律机制统一要求，除广州、深圳地区，佛山（含顺德，南海）、珠海、中山、江门地区对首次购买普通商品住房的居民家庭首付最低为20%，其他地区仍为25%。二套房贷方面，大佛山区域及珠海、中山、江门的首付调整为可执行最低三成，其他地区仍为最低四成。而广州包括增城、从化两个不限购区域统一按原政策不变，即首套房贷首付三成，二套房贷首付七成。

　　尽管此轮的房贷新政并未涉及广深两地，但却涉及到珠三角几大二三四线城市。有专家分析认为，这一次的房贷新政将带来珠三角区域房地产市场的新一轮热潮。“这项政策对于佛山而言将是一次机会，房贷首付降到两成，同时也将对珠三角房地产市场有较大影响。”某地产佛山相关负责人表示。

　　关于楼市库存问题已经被反复提及。而去年一线城市以及部分重点二线城市的成交回暖使得住宅库存有所下降，但是三四线城市以及不少二线城市的库存仍然是居高不下。此次房贷新政将目标定在佛山、珠海、中山、江门四个城市也有更多的深意。分析认为，这意味着政策将支持更多次级城市的去库存。而首付降低也将使优惠城市的楼市会火爆起来，尤其是在广深两市周边的楼盘涨价势在必行。而搜房网的分析更是认为，广深的楼市可能会沉寂一段时间，但周边楼价上涨也将带动广深楼价，“预计为二三线城市楼价涨幅的70%”。

　　以佛山为例，就是近年新建住宅量非常大的区域。据佛山某地产日前公布数据显示，2月8日—14日，全市一手楼仅成交49套，共0.49万平方米，环比减少96%，成交均价为7602元/平方米，环比下跌16%。但个别区域成交均价略有涨幅，其中南海成交均价为11267元/平方米，环比上升3%；顺德成交均价也继续走高，为8320元/平方米，环比上升9%。

　　佛山某地产分析指出，春节假期是传统的楼市淡季，开发商以自然销售为主。由于“降首付”新政出台不久，佛山多个楼盘在春节期间未能执行新政，不少市民选择春节后才购房。佛山一楼盘销售人员表示，虽然春节期间意向客户不少，但真正成交的并不多，部分原因是刚需客认为降首付新政在春节假期暂未执行，预计到春节过后会入手。佛山“岭南天地”负责人也告诉记者，春节期间首付两成的新政还没有真正执行，但是广州客来看房的明显增加。其中登记的客户中有两成半是来自广州。

　　房企去库存效果明显

　　在政策的支撑下，今年第一季度，房地产行业的去库存状况表比较理想。不久前，中原地产研究部统计数据显示，截至目前有17家房企公布了2月份销售业绩，合计销售额高达789.58亿元，而这17家房企2015年2月份同期的销售额为361.36亿元，同比上涨高达118%。

　　具体来看，万科、恒大地产、碧桂园2月份销售金额分别达160.3亿元、152.3亿元、111.5亿元。中原地产首席分析师张大伟表示，在17家房企中，均价上涨的企业达到12家，除个别企业因为战略扩张到二线、三线城市，均价降低外，大部分企业在2016年2月份均实现量价上涨。“大部分标杆房企都收获了开门红，整体看，是宽松的政策推动一线、二线楼市火爆。预计这一趋势将延续上半年，标杆房企销售业绩将同比上涨。此外，房地产刺激政策频出，利好一线、二线城市的房地产市场。这种情况下，房企拿地积极性明显提高，对一线、二线城市房地产市场持续追捧。此外，一线、二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一线、二线城市房价易涨难跌。”张大伟表示。

　　而在3月份，房企的销售同样理想。根据监测，3月1日-15日，20个典型城市新建商品住宅成交面积845万平方米，同比上升了86%。购房需求释放积极，市场交易出现较大幅度上升。其中，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅分别为37%、115%和58%。

　　有专家表示：“1-2月，大部分标杆房企收获了开门红。整体看，这与宽松的政策推动一二线城市楼市火爆有很大关系。预计这一趋势上半年将延续，标杆房企销售业绩将同比明显上涨。”不过，专家也认为，对于企业来说，2016年的压力依然较大，其中三四线城市库存积压、销售困难。而一二线城市地王频繁出现，导致利润率持续下调。

　　据房企发布业绩快报不难发现，今年首2月，业绩最靓丽的依然是万科，首2月实现销售金额共计405亿元，销售面积达295万平方米，目标完成率为14%。恒大地产位居榜单第二，截至2月底，集团合约销售额录得364.7亿元，合约销售面积422.2万平方米，合约销售均价约8637元/平方米，按年分别增长116.6%、89.9%及14.1%。保利地产1~2月实现签约面积177.69万平方米，同比增长88.52%；实现签约金额228.91亿元，同比增长90.46%。

　　一季度虽然是传统销售淡季，但保利地产1月份已创下历年一季度单月销售纪录，销售额达139.78亿元，超出市场预期。同时，中小型房企销售业绩也有增长，如奥园地产公布数据显示，首两个月累计实现合同销售金额约22.1亿元，合同销售面积约27万平方米，同比分别增长约25%和19%；世茂房地产截至2月29日止，累计合约销售总额约为53.4亿元，销售总面积为43.55万平方米，同比分别上升3.7%及1.7%。

　　区域市场

　　库存压力仍大

　　18日，国家统计局公布的“2016年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，房价环比上涨城市数占比已近七成，但三四线城市去库存效果依然不容乐观。业内人士认为，对去库存艰难的城市，地方政府应在“保障刚需、刺激改善”的原则下，尽快细化和落实中央各项“去库存”政策。

　　数据显示，2016年2月房价同比上涨的城市数量增至32个，占比近半。房价环比上涨的城市更接近七成。与上月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市有47个。在销售量价方面，今年前两个月，商品房销售面积同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点；销售额增长43.6%，提高29.2个百分点。

　　城市间房价分化现象依然延续，从同比涨幅看，一线城市上涨尤其明显。无论是新建商品住宅还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅，与此同时，绝大多数三线城市同比仍在下降。

　　国家统计局数据显示，截至2月末，住宅待售面积增加1387万平方米，同比上涨10.6%。李皎指出，受竣工面积大幅增长的影响，商品房待售面积还在增加，三四线城市去库存难度不减。

　　同策咨询研究部监测的数据也显示，2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月，虽同比下降14%，但依旧远超合理区间15个月。二线城市中的沈阳、长春、大连、青岛、西安等，以及大部分三四线城市仍然面临较大的“去库存”压力。

　　而据广州市房协发布了广州楼市库存情况。数据显示，截至2016年1月31日，广州商品住宅存量套数16.2万套，环比上升4%，存量面积1992万平方米，环比上升2%，持续在高库存水平。报告指出，若按2015年7-12月广州平均销售速度来计算的话，存量套数及存量面积分别需要20个月、21个月的时间才能消化完毕。

　　记者观察

　　去库存步伐不宜走乱

　　2016年才过了三个多月，但近一个月房地产的激情就远超过去年全年。在一波又一波看上去很强大的利好刺激下，房地产市场就像是被摆进烤炉一般彻底被烘热。

　　在去库存的大旗之下，政策的支持力度已经非常给力，而开发商的动作也极为迅猛。仅在今年第一季度，楼市的成交热情就非常火热。在广州而言，记者发现，各大楼盘已经早早地登场亮相，一改以往一季度不卖房的传统。但尽管如此，广州的可售房源还是非常可观。换言之，广州的住宅库存量仍然非常大，未来开发商们也面临着较大的去库存压力。特别是近郊区域，如花都、南沙、萝岗等等。这些区域在今年仍然会在大量的新房推出，同时也将会有很多大型楼盘旧盘推新。

　　因此尽管今年政策环境改善，市场信心也恢复，但是去库存的步伐却不宜走乱。在前不久，已经有楼盘传出“涨价”、“封盘”等等的消息。但这对于开发商去库存而言并非好事。如果市场信心再度缺失，带来的反噬可能会更严重。本版撰文 南方日报记者 蒋劲劲