□本报记者 陈霞

　　最近的石家庄房地产市场堪称政策风频吹，继“石20条”之后，省会楼市再出重头政策加速房地产专项整治进度。3月22日，石家庄市政府官网发布了《关于加快推进2015年房地产专项整治项目手续办理的意见》（下简称《意见》），正式揭开了清理前期违规项目的底牌。

　　《意见》明确指出，为进一步加快房地产违法项目处理，推进项目复工，在《关于加快推进房地产开发建设违法行为专项整治工作的意见》（石政发〔2015〕8号）和配套文件基础上制定。该《意见》就关于宽限期开工问题、手续办理、土地出让问题、如何推进政策问题这四类情况作了分类解决，其中涉及到土地出让、城中村改造回迁面积、容积率确定、房地产抵押项目等诸多敏感问题的规定。

　　值得关注的是，《意见》明确提出，罚款和一些费用可以抵押房产。《意见》允许抵押房产来冲抵开工保证金、超容积率保证金、超容积率代征公益项目土地补偿款、超容积率土地出让金、代征代拆保证金和其他罚款。此外，房地产项目也可以直接提出用抵押房产冲抵这四类罚款和费用。

　　另外，《意见》中还频频出现“四方抵押协议”。通过“四方抵押协议”将辖区政府、辖区财政部门、辖区住建部门和项目开发单位捆绑在一起，将房地产项目办理证件、手续与辖区主管部门“绑”在一起，实现辖区相关部门全程督办手续的效果。

　　宽限期开工？这些情况被允许

　　█类型1：关于在建城中村改造回迁区复工问题

　　举措：凡纳入专项整治的在建城中村改造项目，回迁区为自有土地且不涉及农用地的，经规划部门认定总平图，城中村改造办公室认定回迁区域后，准予回迁区复工。

　　█类型2：关于抵押方式缴纳开工保证金问题

　　举措：对纳入2015年房地产专项整治，土地尚未出让，总平面图已审定的在建项目，由辖区政府牵头，签订辖区政府、项目单位、区财政、区住建四方抵押协议，通过房产抵押方式缴纳开工保证金，《四方协议》到位后，经辖区政府向市整治办提出申请，给予3个月宽限期复工。

　　█类型3：关于按比例缴纳开工保证金问题

　　举措：对纳入2015年房地产专项整治范围，总平图已审定，确因项目资金紧张，无法一次性足额缴纳开工保证金的在建项目，经辖区政府提出申请，可根据项目情况，由住建部门负责，按开工保证金缴纳数额，核定开工面积，给予3个月宽限期复工。

　　手续如何办理，四类问题要看清

　　《意见》在手续办理上，也根据项目不同的实际情况进行了分类别规定。

　　█类型1：房地产抵押项目的处理

　　举措：对于房地产抵押项目的处理上，《意见》分为两类：对取得土地权属证书后超容积率建设项目，已签订《四方协议》，以房产抵押超容积率土地出让金及其他处罚款项的房地产专项整治项目，由市国土局依据《四方协议》出函，辖区政府出承诺，市规划、住建部门按照有关规定办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋预售许可证》等手续。

　　而对于纳入房地产专项整治、土地尚未出让，已签订《四方协议》，并以房产抵押方式缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款的项目，辖区政府出承诺后，市整治办出函，国土部门按程序办理土地收储、出让，以及后续手续。

　　█类型2：对涉及代征代拆不到位项目

　　举措：对纳入房地产专项整治、土地尚未出让、以现金或房产抵押方式缴纳代征代拆保证金的项目，辖区政府提案，出具负责确保全额收缴到位的承诺后，市整治办出函，国土部门办理收储出让手续。代征代拆部分补偿费用按实际评估价计入土地成本，并按包干方式管理。代征代拆到位前，地价中包含的代征代拆成本不予归还，代征代拆保证金不予退还、抵押房产不予解押；代征代拆到位，经市住建局审验后，财政部门按程序支付包干成本，退还代征代拆保证金。

　　█类型3：关于土地出让问题

　　举措：对纳入专项整治的项目，土地出让时，宗地内有产权清晰，可临时利用的零星未拆除建筑物、构筑物，原产权单位出具同意处置的证明，辖区政府出具竣工验收前拆除到位承诺后，国土、规划、住建部门按程序办理土地、规划、建设、预售等相关手续。项目竣工验收前由辖区政府负责督促项目单位拆除到位，否则不予办理竣工验收和备案手续。

　　█类型4：关于土地分期出让缴纳超容积率保证金问题

　　举措：对纳入2013年专项整治，已全额缴纳安置补偿金的项目，在土地分期出让时，先出让地块如涉及超容积率保证金，项目单位可以用未出让地块安置补偿金和未出让地块的拆迁成本冲抵拟出让地块超容积率保证金。

　　房产抵押项目和缓缴罚款项目处理有方法

　　█举措1：对以房产抵押方式，临时抵顶处罚、代征代拆保证金、超容积率代征公益项目土地补偿款、超容积率土地出让金的项目，需在2016年6月30日前，以现金方式完成各项罚款和费用的缴纳，进行房产解押。项目单位到期后仍无力缴纳前述各项款项的，由辖区政府负责处置抵押房产、缴清所欠款项。

　　█举措2：对以房产抵押方式，临时抵顶处罚、代征代拆保证金、超容积率代征公益项目土地补偿款、超容积率土地出让金的项目，项目单位可直接提出房屋抵顶处罚申请，由辖区政府组织参照上一款执行。

　　█举措3：对已采用分期方式履行处罚的项目，在分期交款到期后仍未能缴清的，项目单位依规以房产抵押方式提供未出售等价值房屋，按程序签订《四方协议》，并在2016年6月30日前，以现金方式完成各项罚款和费用的缴纳，进行房产解押。

　　九大推进政策为项目手续办理“加速”

　　《意见》不但指明了项目手续办理方向，并专门从九大方面进行落实推进。记者注意到，九大措施中，最大的原则即为政府减轻企业负担为企业减少成本支出，并协助企业实现并购和融资等，跟企业一起共渡难关。

　　这九大措施中包括关于减免行政处罚滞纳金问题。凡纳入房地产专项整治的项目，如2016年5月31日前全部缴纳各项行政处罚罚款，可不再追缴滞纳金；如2016年6月30日前全部缴纳各项行政处罚罚款，滞纳金减免50%；如2016年6月30日仍未缴纳各项行政处罚罚款的，不再减免滞纳金。对以房产（土地），抵押（抵顶）处罚的项目，滞纳金缴纳政策按上述政策执行。

　　关于退地界不足的问题，《意见》规定：凡纳入专项整治范围的在建项目，与相邻住宅小区或单位存在退地界不足的，经辖区政府核定确实无法改变，并出具负责解决由此引发的纠纷和信访、法律等问题的承诺后，项目取得土地手续，规划部门可以核发《建设工程规划许可证》。

　　关于项目容积率确定问题，《意见》明确：对纳入2013年专项整治，规划部门已在处理意见会签表上确定容积率指标及计算方式的项目，可仍按照原确定的容积率指标及计算方式执行。

　　关于回迁区供地问题，《意见》规定，对纳入专项整治的城中村改造项目，回迁安置用地可采用划拨方式供地；城中村改造和旧城改造回迁安置用地采用公开出让方式供地的，土地评估时应考虑回迁安置对地价的影响。

　　关于旧村外地块土地成本问题，《意见》规定，对纳入2013年专项整治、土地尚未出让，但已全额缴纳安置补偿金的城中村改造项目，对旧村范围外地块纳入城中村改造用地范围的，旧村外地块可依规认定土地成本。

　　此外，还包括关于预留发展用地土地成本认定事宜；关于产业项目的土地成本认定事宜；关于资金困难项目土地出让问题；关于城中村改造回迁面积认定等均作出了明确的可操作规定。

　　业内认为，《意见》折射出石市政府对楼市严查和解决历史遗留问题的决心。伴随《意见》的实施，也意味着前期三年大变样时代沉淀下来的违规操作楼盘，将通过多种措施加快办理手续，为正规入市铺平道路，石家庄市楼市不规范操作将成为历史。

　　睿墨机构总经理金库认为，这一次的《意见》可以说是对石家庄房地产市场除“石20条”以外的重大利好，从本质上对石家庄的房地产市场回暖起到一定的成效。专项整治严查之前的房地产市场有些违规项目，而严查后的石家庄房地产市场部分项目或因证件或因资金导致停工等问题，都是对石家庄房地产市场不利的因素。他建议在房地产市场频发利好的当下，开发商应积极相应推进办理证件速度。