央行又降存准率了！一线城市和少数二线城市的购房者以及全国想要投资房产的人，情绪又是一阵骚动：还能跟得上房价上涨的节奏吗？

　　过罢春节，上海的迎春花刚露小脸，仍是乍暖还寒的时节。但是，上海各个房地产交易中心却是人满为患，有购房者感叹：春运都没这么挤！

　　而这一现象，绝非上海独此一家。南京、广州、杭州、苏州、北京、深圳、昆山、无锡等多个城市的售楼处，皆出现排队购房、开盘日光的现象，而且还有人抱着被子凌晨排队。

　　证据凿凿，楼市正在加速回暖。2015年，深圳、上海、南京、苏州工业园区、东莞临深圳区域、北京通州、河北燕郊、珠海等大概十个左右的城市或地区房价大涨，这已成为历史。

　　然而，春节过后，这股房价上涨热，出现扩散态势。比如，过去几年房价持续调整和阴跌的无锡与昆山花桥（紧邻上海），也传出了楼市热销与楼盘提价的消息。2月29日，一位开发商朋友告诉我，其花桥楼盘一次性提价10%；另一位开发商跟我说，其无锡楼盘过去两天的销售量，与过去两个月相当。

　　关于上述现象背景后的原因，我总结为三个：其一，政策暖风，吹热楼市。房地产是政策市，政策利好，则房价易涨。2014年3月两会之后，房地产政策利好不断，限购限外等行政手段减少或取消、房贷多次放松、税收两次减免、公积金政策史无前例的宽松、去库存配套政策陆续出台。每一次出利好，都会刺激购房者的神经，多次利好累积之后，70城房价于2015年5月止跌反弹，今年1月数据表明房价涨幅扩大。

　　其二，区域分化，虹吸效应。过去十多年，全国各地区楼市存在差异，但从未像2015年以来这么大。部分二线城市和三四线城市库存量大，市场低迷，房价下跌或不涨；一线和部分二线城市，库存压力不大，房价上涨。这其中，固然有城市面、经济面、产业面、人口面、供求面的差异，但有一点不容忽视：最需要去库存的三四线城市，却最缺少需求，因为相当多的需求，被少数强势城市吸走了，也即事实上存在地区之间的“虹吸效应”。强者愈强，弱者愈弱。

　　其三，资金宽裕，投资乏路。2月29日晚央行宣布再次降准，毫无疑问，这是货币加码放松的表现，这是2016年第一次降准，是2015年以来第五次降准，而且今年还将有1-2次的降准。降准含有对冲外汇储备下滑的目的，但毕竟会加大货币宽松与流动性，今年1月份M1与M2增幅扩大，已昭示货币供应正在提速。社会上资金宽裕，利好资产市场，但股市走熊，已丧失了吸收资金的能力，那么必定会有资金加速流向正在升温中的楼市，于是少数城市中的投资性购房需求将越来越多。

　　显而易见，这是中央政府所不愿看到的！在最需要去库存的地方，却没有去库存的足够需求，靠农民进城购房，效果能有几何？在最不需要去库存的地方，房价却见风涨，楼市热得如夏天。这也正说明了市场“无形之手”，从来就不是一只“听话之手”。

　　同时，也说明当前中国楼市已经出现“市场失灵”现象，如果任由当前这种楼市大分化、大扭曲继续自由发展，则必定在越来越多的城市中出现“短暂性房价泡沫”。政府“有形之手”，应该在合适时点、以合理方式，为过热的市场“泼点冷水”。

　　关于房地产调控，当前中央的方针很明确：因地制宜、分类指导、一城一策。中央政府只能着眼大局，全国楼市仍需去库存，则政策只能继续宽松。但少数楼市过热城市的当地政府，必须行动起来了。

　　当前，最急需出招的是深圳，其次是上海。楼市发烧之病，防重于治，当前还来得及。千万别等到病入膏肓，才匆忙下药。

　　（作者为易居房地产研究院副院长）