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上市房企业绩分化 价格泡沫与库存压力并存

  • 发布时间:2016-03-01 08:22:47  来源:新华网  作者:佚名  责任编辑:李乔宇

  深圳等一线城市楼市还在持续发烧。与一线城市相比,二三线楼市显得更为冷静。国泰君安首席宏观分析师任泽平指出,目前中国房地产实质情况仍然是库存高、区域分化明显,去库存任务复杂艰巨,一线价格泡沫和三四线库存压力并存。

  国家统计局数据显示,2016年1月份70个大中城市中,价格下降的城市有24个,上涨的城市有38个,持平的城市有8个。环比价格变动中,最高涨幅为深圳,达4.1%,最低为下降0.8%。同比价格变动中,最高涨幅依然为深圳,达52.7%,最低为下降4.9%。

  “我们的项目起初定价每平方米7万元,但看到市场较好,开盘时定价直接更改为9万元,就这样开盘当日去化率也达到75%,计划把下一期项目再涨2万元。”一位深圳的房地产商表示,现在深圳购房者的热情比他们预料的更高,且在前期大涨后,投资户大量增加,促使其购房不计成本。

  与一线城市的火爆行情相比,二三线楼市显得冷静。统计数据显示,2015年全国商品房施工面积与待售面积总量高达80.8亿平方米,其中住宅55.7亿平方米,按2015年销售速度去化时间分别需要6.3年和5年。

  “目前国内楼市区域显著分化,一二线城市库存水平差异不明显,但一线城市人口流入,经济增长质量高,库存压力小,但价格泡沫明显。二线城市经济还在追赶,库存有一定压力,但有解决潜力。三四线资源型省市库存水平明显偏高,而且人口流出,经济下滑,需求低迷,库存问题最严重。2015年一线城市房价大涨,二线小涨,三线走平或下跌,凸显了不同地区的库存差异问题。”国泰君安首席宏观分析师任泽平表示。

  事实上,从近期披露业绩快报的整体情况来看,不同城市间的楼价分化,已经传导到上市房企中。

  Wind数据显示,截至2月29日,申万房地产行业中目前共有87家上市房企交出了2015年年度报告或业绩预告。其中,有47家公司业绩出现了不同程度的下滑,甚至亏损;其中23家上市公司业绩预计出现首亏,3家出现续亏,16家预减以及5家略减。除此之外,业绩预增的上市房企则有16家,9家扭亏以及1家续盈、11家略增。

  出现首亏的23家上市房企当中,下降幅度最为明显的是嘉凯城(000918),其业绩下滑幅度将达到6138%。公司预计2015年年度经营业绩将出现亏损,实现归属于上市公司股东的净利润为-23亿元左右,而2014年同期的净利润为3809万元。“公司房地产项目销售规模大幅下降,一线城市交付项目数量下降更为突出,毛利空间缩减显著。”该公司在业绩预亏公告中称。

  中华企业(600675)则预计亏损24亿元至25亿元。作为一家上海的地产公司,中华企业表示,布局的二三线城市房地产市场持续低迷,加上部分项目产品的市场契合度不理想,项目销售面临相当大压力,采取了调整销售价格等措施,导致发生计提减值准备,增加业绩亏损预测数额。

  另一家深耕二三线城市的上市房企雅居乐(03383.HK),去年业绩同样不容乐观。2月24日,雅居乐披露盈利警告,预期2015年股东应占溢利同比可能下降约70%,核心净利润将有可能下降约40%。

  雅居乐公告称,公司出现亏损的原因主要有两个:平均售价较以往低,使毛利率下跌;2015年下半年人民币贬值导致汇兑损失。雅居乐目前土地储备除广州、南京等一线城市和热点二线城市外,主要分布于中山、惠州等三四线城市,在云南瑞丽、腾冲、西双版纳等城市也有大量土地。

  面对楼市区域分化,一部分地产商已着手调整策略。有接近恒大地产的人士表示,自2013年开始,恒大已经着手布局全国一线城市土地储备,相继在深圳和北京拿下地块。目前土地储备的比例一线城市已经占据50%左右。二线城市的土地布局也是极力靠近该城市中心区。以前是距离城市中心区5公里,现在的标准是接近中心区2公里左右,更加靠近城市刚需源头。

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