上周五，财政部、国税总局、住建部联合发布通知，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。昨日，记者从石家庄市住房和城乡建设局获悉，从2月22日开始，石家庄已经开始执行三部委降税新政。但是由于买房是一个需要时间周期才能完成的行为，因此新政实施首日效果不太明显。预计未来半个月到1个月时间，新政的利好效果才会陆续反映在市场成交量上。

　　新政

　　楼市去库存 利好政策接踵出台

　　其实，早从2月初以来，楼市利好政策就不断出台，高调拉开了2016年房地产市场去库存战役的序幕。

　　2月2日，央行联合银监会，决定在不实施限购城市首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，央行、住建部联合财政部发布通知，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。之后，到上周五的2月19日，三部委正式公布契税和营业税新政。紧随其后，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发公布。春节后上班至今不到十天时间，已经有3项涉及房地产市场的文件和新政密集出台。

　　解读

　　契税下调 改善型需求成最大受益者

　　在上周五三部委公布的楼市新政中，契税下调成了最大亮点。住建部门和地税部门相关人士对比调整前后的契税及营业税政策进行对照和解读。

　　按照调整前的规定，对个人购买非普通住宅及非住宅的契税税率按3%执行；对个人购买面积90平方米以下的家庭唯一住宅，契税税率按1%执行；对个人购买建筑面积90平方米以上，140平方米以下的家庭唯一住宅，契税税率按1.5%执行；对个人购买的非家庭唯一住宅，契税税率按3%执行。

　　从首套房契税来看变化：根据三部委税费新政规定：对个人购买90平方米及以下家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税，跟调整前的首套房契税保持不变；90平方米以上的减按1.5%的税率征收契税。而此前执行的政策是90到140平方米之间是按照1.5%的税率征收契税，140平方米以上的是按照3%的税率征收契税。从3%降到1.5%，契税优惠最高减半了。

　　从二套房契税来看变化：对于二套住房，三部委新政出台之前执行的政策均为3%的契税税率。新政将二套房的契税按照面积段进行了区分，面积为90平方米及以下的减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的减按2%的税率征收契税。这意味着，二套房契税最高从3%降到了1%。

　　对于省会购房者来说，此次契税减免，究竟将有多大的优惠？记者通过对比发现，契税新政对于购买首套房刚需户型并没有新的优惠，更多的刺激在于140平方米以上的改善型户型和二套房。以家庭再次购买一套80平方米，总价为80万元的房子为例，原政策需要缴纳总价3%，共计2.4万元契税。而新政策后，仅需缴纳8000元，省下了1.6万元的契税支出。

　　营业税优惠 非普通住宅满2年也免征

　　此次新政的另一个重要变化是关于营业税的优惠：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　与以前执行的营业税征收政策相比，此次新政的不同在于取消了以140平方米作为“普通住宅”和“非普通住宅”的划分标准。按照原有政策，超过140平方米的住宅，即使已经满2年，在进行二手房交易时仍需要缴纳差额营业税（差额部分的5.6%），而这笔费用普遍都转移到了购房者身上。

　　具体来看，对于2年以下的住房，调整前后政策不变，均将按照全额征收营业税（总税率约5.6%）；对于2年（含）以上普通住房，免征营业税。变化最大的是2年（含）以上非普通住房，新政调整前是按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，新政执行后免征营业税。

　　例如，家庭出售一套10年前购买的150平方米住房，买入价为50万元，出售价为150万元的住宅时，原先需要缴纳差额营业税5.6万元，按照新政策，将节省这一笔开支。

　　石市住建部门相关人士认为，按照省会二手房实际成交现状，以前一套面积140平方米以上的二手房只要交易过户，动辄就是十来万的税费。此次营业税的调整将大幅降低出售大面积户型的税费支出，加快房子的周转流通。对于面积超过140平方米以上的二手房交易将是极大利好。

　　市场

　　售楼部看房人数明显增多

　　利好政策对楼市的触动显而易见。新政公布后，省会一些开发商和购房者们双双反应迅速，前者在微信朋友圈欢呼雀跃，后者则在周末迫不及待前往售楼部看房。

　　上周末，是公积金账户和降税新政颁布后的首个周末。记者随机采访发现，瀚唐、紫晶悦城、众美商务公馆等省会多家售楼部到访人数明显小幅上涨，楼市比乍暖还寒的天气更早迎来了春天的气息。

　　“我家这周末已经连续看了5个楼盘项目了”，昨日下午在瀚唐售楼部，一位购房者表示，看国家连续出台了多个利好楼市的政策，正好手头还有一部分闲置资金，就想趁着首付和税费双双下调的这个时机选一套房子，一来可以改善自家住房情况，同时也比存银行回报高。

　　虽然商品房售楼部回暖人气初显，但是昨日新政执行首日二手房交易过户并未出现水涨船高局面。截至昨日16时30分，仅桥东房地产市场交易中心已经受理60组二手房交易，这个数据甚至比正常情况下日均受理80组的业务量稍有下降。分析原因，住建部门相关人士认为，和新政执行首日正好赶上元宵佳节这个时间点有关。但是更主要的原因还是因为政策出台太突然了，而房产交易是需要时间周期的，从首次看房到最后成交来办理过户手续，至少要十天半月的时间。因此，预计税费新政真正显现效果应该在半个月甚至1个月以后，才会反映到二手房的成交量上。

　　新政将加速楼市去库存

　　“契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节”，同策咨询研究部总监张宏伟认为：这次的新政首先是一个差异化契税政策。除了对一线城市执行差异化政策外，对于首套、改善型需求来讲，在购买、二次流通环节也采取不同的契税措施。总体上来看，本次财政部契税新政都是对房地产市场的鼓励和刺激，旨在消化非一线城市的库存。而且，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率；新政的税率标准也不再提及类似“满五唯一”“满二唯一”的说法，重新界定了首套房与二套房的概念，直接将家庭第二套改善性住房定义为已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　张宏伟认为，新政对于后市的影响将主要表现在三个方面：从政策特征来看，对于购买90平方米以下的首套房源还是持鼓励态度，也有利于这些项目的销售和去库存；从二手房市场角度来看，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。将明显降低改善型需求在购房流通领域的交易成本，更利于改善型购房需求者卖掉旧房置换90平方米以上的房源。

　　他认为，政策面总体上有助于非一线城市首次改善或置换型改善需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓住这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。

　　大房金董事王丽华则认为，整体而言，此次降税政策，是降息、取消限购、公积金降低门槛、首付比例下调等一系列住房消费利好政策后，对住房交易的一个刺激手段。结构性的降低局部交易环节税费有利于支持合理购房需求，形成消费引导，去库存。但局部回暖不会带来全国性的房地产上涨，短期内销售很难传导到投资，房地产去库存和其他税收利好政策有望继续调整。她认为，税收优惠的目的是为促进消费，新政面向的主力客户群体为二、三、四线城市中产阶级，即有改善型购房需求及消费能力的群体，客群匹配、需求匹配、消费能力匹配，辅以政策引导，便可加快去库存速度。

　　□本报记者 陈霞