2016年，对石家庄写字楼的发展而言将是至关重要的一年。在京津冀协同发展的大背景下，写字楼市场也面临转型升级，如何寻找写字楼发展的新模式、新力量、新路径，产品如何创新，石家庄几个重头写字楼项目的负责人、营销总监，对写字楼未来一年的发展问题做了探索式解读。

　　京津冀协同发展：潜移默化

　　石家庄作为京津冀核心城市之一，第三产业必然迎来渐进式的发展趋势。那么，在第三产业发展浪潮中，石家庄写字楼市场的发展机遇在哪里？

　　2015年在天山·世界之门城市规划厅举办的石洽会上，石家庄商务局局长田嘉一在解读石家庄招商引资五大优势中提到，冀中南地区被列为国家重点开发区域，石家庄市承接产业转移的优势凸显，将打造成为京津冀第三极，打造京津冀城市群南部中心城市。京津冀协同发展作为国家战略，必然会带动京津冀地区的经济发展。石家庄作为省会城市其影响力而带来的人才吸附力是其他城市所不能比的。因此，当石家庄的城市地位日益提升，将会吸引越来越多的外来人口涌入，而这些，都包含了大量的潜在的自用办公和投资人群。

　　这种核心城市的优势，带来的必然是写字楼市场格局的变化。市场需求层面整体利好，随着京津冀规划的深入落实，将有更多的企业迁来石家庄，产业转移势必进一步激发企业活力，进而带动写字楼市场的发展。

　　市场扩张空间：新区发展

　　随着石家庄部分行政区划的调整，石家庄的市区人口增加将近1倍，市区面积扩大将近4倍。划入城区的藁城、栾城和鹿泉三地紧密围绕石家庄老城区及高新区，作为新石家庄版图中心的高新区未来将大力发展文化、旅游、金融、创新产业等高端服务业和高科技产业，成为石家庄的城市新中心。在新区域蓬勃发展的形势下，将会对石家庄写字楼市场带来怎样的影响呢？

　　天山·世界之门项目负责人认为：作为省会创新发展的排头兵，高新区发展非常迅猛，区域内的支柱产业在社会效益、带动就业、拉动经济增长等方面都起到了积极与巨大作用，有力地助推了石家庄市与全省的经济和社会发展。目前高新区基本形成了生物医药、电子信息、先进制造和现代服务业四大产业集群，并且随着京津冀一体化产业导入和发展，产业人口有望进一步增加，预计未来整个高新区人口达到70万，因此迫切需要搭建商务发展的载体和平台，为协同发展做好坚实后盾。从这一点上看，高新区及其它新区一大批高品质写字楼项目的崛起，是极为必要的。

　　临近车站与地铁上盖：竞争大势

　　2016年，随着京津冀一体化逐步实施，城市扩容及第三产业发展，写字楼对交通效率的要求提高了。写字楼的车位配备、物业出入口是否顺畅、物业周边的拥堵状况如何，都是被选择时需要衡量的重要因素。除了市内交通状况，是否有地铁通达火车站和是否方便到达机场，也成为重要因素。从交通方面看，京津冀交通一体化的实现，缩短了三地之间的距离，从北京到石家庄也就一个小时，综合来看，石家庄的写字楼，应定位到京津冀的门户城市位置上来。

　　石家庄荣鼎房地产开发有限公司营销总监李玲玲认为，能往石家庄转移的产业，其实主要是信息技术与金融后台、文化创意与教育培训。这些行业的转移会加大对写字楼的需求，双城办公的企业更注重的是效率与形象。效率是由高铁与地铁决定的，城际的来往需要高铁支持，城市的内部需要地铁加速，所以未来石家庄的写字楼临近高铁火车站的项目与地铁上盖的项目更具有市场的竞争力。对于这一点，河北和发房地产开发有限公司副总经理王文涛有更深的理解，他负责的建华城市广场是市内罕有的双地铁上盖项目，他认为，有过地铁出行经验的人，都会明白双地铁对项目的意义所在。

　　附加功能的竞争：生态型办公

　　我国的写字楼发展经历了几个阶段，已经从最初的传统模式过渡到智能化办公模式，从企业发展角度来讲，具备什么特点的写字楼才更适合当下企业的需要呢？建华城市广场营销总监王文涛解释说：企业最初办公处在计划经济背景下相对简单的办公环境。随着经济发展，现在的企业不再是单纯生产加工型企业，互联网信息时代企业种类众多。对于现代企业来讲，写字楼的公共空间品质、智能化程度、办公环境的优劣、网络速度的快慢、办公氛围浓厚与否，甚至公交和轨道交通的通达度等，都是企业选择写字楼的考虑因素。

　　他还认为，企业为了便于商务往来，对于资源的共享，完备配套等等会有更多的诉求。随着经济转型，人们需求的日益多元化，以后写字楼市场应该会向生态型方向发展，目前智能型办公模式应该是市场主流。西方发达国家对写字楼已经会选择视野开阔，环境相对优雅的地段。无论什么样的写字楼，依然是以创造价值为主要目的，当下国情尚未达到环境高度需求时代，而是满足企业发展的时刻。但是生态型的办公将是种趋势。

　　潜在的价值需求：商务生态链

　　行业发展本身还有哪些提升空间？康忠义认为，一个结构合理、功能完善的业态组合里，如有酒店、公寓、展览、会议、高档商务餐饮等，将缩短企业商务半径，而业态彼此功能配合、效能放大，又形成成本低、效率高、活力强的商务生态链。

　　康忠义所说，解读了为何处于商务综合体中的写字楼价值往往大于独栋写字楼价值，处于城市综合体中的写字楼价值又大于商务综合体中写字楼价值的真正原因。事实上，勒泰中心备受追捧，也正因为其对商务资源与配套资源的整合，重要的是不要玩噱头，而是真正把产品做到位。

　　石家庄已有的写字楼项目，在满足客户使用的基础上，有哪些不足，行业发展本身还有哪些提升空间呢？对此，李玲玲指出，现有的写字楼普遍存在停车困难、电梯拥挤、等待时间长、物业管理、服务不到位等问题。她建议，未来写字楼的规划要提升空间，合理规划停车位，解决客户停车难问题；增加电梯数量，减少等梯时间，设置专属VIP电梯，提升客户尊贵感和私密性，同时开发商要聘请品牌物业管理公司为客户服务，增强服务意识。

　　写字楼市场客群：日益理性

　　石家庄写字楼的市场供应大概超过1000万平方米。但优质的写字楼供应也就在200万平方米左右，有效供应要更少一些。现在市场上的写字楼都标榜是5A甲级写字楼，但基本都停留在狭义的针对智能化硬件方面，而5A甲级其实对楼宇品牌、地理位置、客户层次、服务品质、硬件设施都是有标准的，有些项目一味强调如何满足客户的使用需求，听起来是从客户角度考量，但当企业或是投资者置业后，才会真正感知到其他方面存在的短板。

　　对此，石家庄勒泰房地产开发有限公司策略总监康忠义分析，石家庄写字楼市场，同一二线城市比，还处于中间阶段。随着经济的发展及京津冀协调逐步深化，和多年来被市场的多次教育，置业者对写字楼的要求将会越来越严格。对购买勒泰产品的业主，康忠义说，“我们做了相应的系统分析，基本上都是从其他写字楼搬迁到勒泰的，他们考量的因素除了地段这个首要要素外，对车位配备、物业服务、交通状况、品牌品质等等都是考察的重要因素，经过对比分析最终才从勒泰置业，也反映出当前写字楼市场客群变得越来越理性。”

　　河北和发房地产开发

　　有限公司副总经理

　　王文涛

　　石家庄荣鼎房地产开发

　　有限公司营销总监

　　李玲玲

　　石家庄勒泰房地产开发

　　有限公司策略总监

　　康忠义

　　天山世界之门

　　项目负责人