今年以来，国家陆续出台房产松绑激励政策:降息、公积金调整、首付比例降低、营业税调整等，都是助楼市回暖的重要举措。除此之外，“去库存”成为今年房地产市场的关键词，在种种利好的助推下，济南住宅市场没有明显的“淡旺季”之分，11月原本进入传统淡季，但市场却一反常态反超了“金九银十”。在高成交量下，济南新建商品房库存如何?未来房价如何变化?今年土地市场成交，对来年商品房的供应起到什么样的影响?

　　本报记者 喻雯

　　济南一到三成房子卖给了外地人

　　今年1月至11月，济南新建商品住宅总成交量为80414套。去年全年新建商品住宅成交量为60910套，比今年前11个月少了19504套。

　　山东世联怡高物业顾问有限公司总经理朱江分析，今年济南楼市就销售面积和销售套数来看，创造了历史新高，主要是源于政策的鼓励刺激，还有今年入市项目的低价。今年国家取消限购，多次降准降息，降低首付比例等，这些政策实实在在减轻了购房者的买房压力和负担，改变了购房预期，释放了大量的刚需和改善需求。

　　“通过去年开发商的降价促销，市场上的楼盘价格整体不高，这也是吸引购房者的一大因素。”朱江说，数据显示，有10%—30%的购房者来自山东省内其他城市。

　　据克而瑞房价点评网监测数据显示，截至2015年12月20日，济南商品住宅市场存量约408万平方米，去化周期约4.7个月。

　　克而瑞房价点评网首席分析师房伟说，以济南市场为例，优质房源甚至供不应求，今年年底各区域已经出现了不同程度的价格回升。“从当前阶段来看，开发商并不担心去库存，更不会降价去库存。”房伟说，为了冲刺年终任务，开发商最多是促销走量，但价格波动不会太大。

　　房价连跌15个月后同比超去年

　　2015年，济南新建商品房价格走势比较平稳。国家统计局统计显示，到11月份，房价出现了两个重要的分水岭。

　　今年4月份，济南房价环比连跌11个月后终于止跌，新建商品房价格环比上月持平。数据显示，从2014年5月起至今年3月份，济南新房价格持续下跌，至今年4月份，价格首次与上月持平。

　　但同比价格一直处于下跌。数据显示，从去年9月开始，新建商品房同比跌幅由1.3%不断扩大，到今年4月达到最大值6.0%，此后跌幅逐渐收缩，到今年11月转跌为涨。这是今年房价变化的第二个分水岭，也是时隔15个月后济南房价首现同比上涨，这意味着今年济南房价首次超过去年同期。

　　山东最大的房地产顾问机构世联怡高统计显示，从2014年1月到2015年11月，23个月来，济南房价整体价格波动不大，平均价格在8181元/平米左右，均价最高的月份为9486元/平米，最低的为7208元/平米。

　　历城卖地最多，雪山唐冶成热门

　　从2015年(截至12月27日)土地挂牌出让来看，居住、商业地块共成交112块，成交金额为329.83亿元。其中，住宅地块成交56块。

　　历城区成交31块土地居首位，占总成交量的近三成。雪山、唐冶成为该片区供地热门。经过了过去几年的土地集中出让潮，去年以来，西客站片区的土地供应已逐渐变少，今年上半年更是零供应。相比来看，雪山、唐冶、北湖片区、华山片区、兴隆片区以及旅游路沿线等将成为未来土地供应和开发的热门区域。

　　根据今年住宅用地成交和地上容积率计算，56块住宅用地未来将形成近911万平米的开发量，按每套房平均120平米来计算，大约可供应商品房近7.6万套。

　　土地成交后要在一年左右的时间开工建设，从开工建设到取得预售许可证，中间还需要一些时间。今年成交的地块将在2016年形成商品房供应。

　　目前，济南楼市库存量在408万平米左右，加上这些新增房源，按照每年成交量600万平米计算，2016年房地产市场或仍将呈现出供大于求的局面，消化周期在两年左右。

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