近两个月来，从A3方案全球征集设计方案到纳入国务院近期建设督办项目，深中通道甚至有传出12月底正式动工的说法。据多方信源核实，深中两侧的连接线部分或可先行动工，预计通车时间将在2023年6月份。

　　但这并不妨碍深圳人抢滩中山楼市的热情，火炬开发区商品房库存量已从年初的5621套，跌至目前的3686套（截至本月22日），跌幅达34.4%；近三周来，更是频频曝出火炬区已经卖断货的消息。

　　上周，很多中山人的朋友圈都被一条《太疯狂！深圳客一人买了中山52套房！》的微信刷屏，文中说道，有深圳客一人在中山买下52套房，火炬开发区部分楼盘涨幅超过2000元/平方米。深圳客真的大举抢滩，火炬区楼盘卖断真相几何，深中通道能否托起中山楼市？近日，本报记者连续走访火炬区及东区楼盘，探析深中通道利好之下的中山楼市，率先追问焦点话题。

　　●撰文：南方日报记者 李凤祥 统筹：覃素玲

　　A.一问

　　有深圳客一人买下了52套房？

　　实为居中联络人，12业主组团购买

　　25日，记者沿着火炬开发区康乐大道驱车前行，每隔一段便有一块地产广告牌映入眼帘，内容多与深中通道有关。这也从一个侧面折射出在深中通道利好消息不断的情况下，中山楼市持续火热。

　　“这并不是营销噱头，而是确有其事。新闻或许说的不够准确，但在10月31日当天，确实经此一名深圳客之手，我们卖出了52套房。不过这52套房并非他一人出资购买，而是由12名业主组成的购房团，这名深圳客是居中联络人和带头人。”在“一位深圳客买下52套房”的事件发生地，康乐大道旁的某楼盘销售主管袁志宏如是告诉记者。记者查阅国土局网站，在10月份该楼盘成交190套商品房，成交总面积18301平方米，均价6094元/平方米，位居全市各大楼盘第11位。

　　25日，在该售楼部依旧人头攒动，袁志宏在接受采访的过程中还不时有销售人员前来报单，因此采访也不时被打断。据他介绍，那个购房团来自深圳宝安西乡，都是一个村子的人，因为11月1日该楼盘要调整价格（即涨价），这个购房团就赶在10月的最后一天完成交易。

　　和火炬开发区的众多楼盘一样，这个楼盘从一开始就瞄准了深圳客。早在2014年开盘推出，该楼盘就派工作人员到深圳驻点推广。同时据了解，该地产商还在深圳推出全民营销制，顾客介绍买房同样可以拿提成，“比如此次这位深圳客作为中间联络人，组织购房团买下52套房，每交易成功一套，他就可以获得1万元的酬金。”该楼盘的营销策划负责人梁先生表示。目前其住宅产品已经全部清货，只剩下极少量的4.8米住宅LOFT和5.8米高的商业LOFT，“即使是LOFT产品，也备受深圳客欢迎，我们一栋190多套的新品，推出不到一个月，剩下不足50套，其中大半是被深圳人买走。”

　　这个案例，只是当下深中通道沿线楼盘现状的一个缩影。24日下午，记者来到万科柏悦湾售楼部，连续询问两位购房者，均来自深圳。万科柏悦湾的价格在中山市场一直处于高端价位，当天一位销售人员表示，月底开盘的新房价格已经接近10000元/平方米，还需要提前认筹，否则开盘当天很难抢到房源。而在去年12月份，市民何先生购买的同一楼盘新房价格尚不足7000元/平方米，听闻此消息，何先生倍感庆幸，被同事戏称“好眼光，一年赚了30多万！”

　　记者在走访中发现，从火炬区开始，甚至一直延伸到中山五路附近的奕翠园和紫岭国际，均已出现不同程度的价格上涨和房源紧张现象。

　　B.二问

　　火炬区楼盘是否真的已经卖断？

　　火炬区三个月库存下降28.3%，尚有存量3686套

　　“这一波消息来得并不突然，但是来势却很凶猛。火炬区的楼盘交易量和存量长期处于各镇区的前三名，但存量自9月份已经跌至第五位，交易量也在11月份连续三周跌出前三名，因此‘卖断之说’也并非空穴来风”，合富辉煌中山市场研究经理谢仲娟表示。

　　从数据上来看，一方面在楼盘存量上，年初1月份，火炬区尚有5621套，位居全市各镇区第三位。一直到7月底，火炬区的存量都是在5字头以上。8月份，有消息传出深中通道年底动工，火炬区的楼盘存量也便呈快速递减的态势，短短三个多月，存量从5147套下降到3686套，降幅达28.3%；与此同时，全市商品房存量仅从8月份的63430套，下降到目前的62669套，跌幅仅为1.2%，两相对比，近几个月来，在深中通道利好之下，火炬开发区的楼盘去库存速度之快可见一斑。

　　但是，从另一个层面看，火炬开发区的库存长期居于中山各镇区前三名，当下尚且还有3686套存量房，短短三个月便大喊“卖断货”，这是否属于正常现象？

　　“很明显，自8月份开始，在深中通道利好消息的持续刺激之下，火炬开发区楼市率先发力，伴随着交易量的持续走高，去库存的速度也逐渐加快。进入11月份，在深圳客热情不减的情况下，火炬区的交易量却连续三周持续下跌。除了‘捂盘惜售’的说法，火炬区本身‘无楼可买’怕是更为合理的解释。”一位不愿具名的地产商表示。

　　从数据来看，今年年初到10月份，火炬开发区的楼盘交易量一直稳居中山各镇区前三名。其中，8月到10月的交易量均超过1500套，占据全市交易量的15%。但进入11月份以来，火炬区的商品房成交量环比开始下滑，第一周成交商品房315套、第二周成交207套、第三周成交195套。也就是说，11月前三周总共成交717套，尚不足前三月月均成交量的一半，库存持续下降的压力开始凸显，某种程度上印证了当前“无楼可买”的说法。

　　对此，袁志宏认为，火炬开发区并不是靠房地产来支撑，其支柱产业是包括装备制造、健康医药、电子信息等在内的第二产业，在用地方面同样是优先考虑工业用地。本来火炬区楼盘的供应量就有限，更多是考虑火炬开发区的产业工人，在深圳客大量涌入的情况下，出现缺货属于正常现象。

　　“准确来说，应该是火炬区核心区域和博爱路片区缺货，这些地段也是最受深圳客喜欢的地段。”谢仲娟表示，“要知道‘库存量=原有库存量+新增量-消化量’，库存量的持续下跌，表示新增楼盘根本不够买，长期下去必然会出现‘缺货’现象。不过随着明年一批新项目的开盘，火炬区‘缺货’现象应该会得到缓解。”

　　C.三问

　　深中通道能否托起中山楼市？

　　全市尚有库存62669套，冷热不均或成常态

　　“中山的楼市很久没有这么热闹了，十年时间，中山楼市的均价涨幅不超过3000元，这在珠三角的核心区域简直不可想象；而近三个月，部分楼盘的涨幅都不止3000元，这在以前的中山也不可想象。未来依托深中通道，中山的楼市恐怕要就此腾飞了！”火炬开发区临近深中通道的一楼盘销售主管饶先生兴奋地说，他所在的楼盘也在近期全部售空。

　　在珠三角，中山楼市被称为“价格洼地”，库存量长期维持在7万套左右，价格在今年也始终在6000元/平方米上下波动。长期以来，中山的人口基本处于一个相对稳定增长的状态，随着楼市增量的不断增加，整个楼市一直不温不火。业内人士认为，依靠中山本地人口来拉高房价、繁荣楼市基本没有可能，正是由于中山处于珠三角“价格洼地”，依托价格差，借助外部力量便成为中山楼市发展的突围之路。

　　那么，深中通道到底能否托起中山楼市，来势汹汹的深圳客又能否成为中山楼市的“救世主”？

　　国土资源局网签数据显示，自8月份以来，中山楼市交易量已经连续三个月破万套，与去年同期相比，均有大幅上涨。以9月份为例，全市共成交商品房11449套，104.39万方。同比2014年9月，分别上涨67.7%和44.6%。而在上周，中山市成交商品房3047套，11月的中山楼市用了短短三周时间，商品房成交就突破9000套，乐观预计11月不单单是破万套的问题，甚至可能创造新的成交纪录。

　　不过在成交量持续走高的同时，中山的楼市均价却变化不大，一直维持在6000元/平方米左右，甚至在近两个月还略有下降，其中8月份均价为6033元/平方米，9月和10月已分别降至每平方5799元和5798元。

　　“在火炬开发区和东区博爱路片区楼价持续上涨的拉动下，中山的楼市均价却变化不大，说明中山不同区域间的价格差在持续扩大，在将来会面临越来越多的失衡状态。”中原地产市场拓展总监植建军在接受采访时表示，“深圳客的到来将会大大推高火炬、东区等东部片区的楼价，与此同时，本地人则因为无法承受该区域的高楼价会溢出到其他区域购买。其余区域则由于缺乏交通支撑，地产商的日子将会更加难过。”

　　“几家欢喜几家愁，一直都是房地产现象。”谢仲娟说，“深中通道无疑是一大利好，目前来看，已经逐步从火炬区，沿着深中通道连接线向邻近的东区、港口及南朗等镇区外溢。在未来，东部片区的楼市应该会成为中山楼价的一个高地。”