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北京土地市场步入寡头时代

  • 发布时间:2015-11-20 07:56:00  来源:京华时报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  北京土地市场步入寡头时代

  在近期的北京土地市场中,诸如首开、保利、万科、远洋等土地大鳄频频出现,而陌生的面孔则越来越少,在巨头们都在想方设法强强联合的情况下,中小房企想跻身其中并有所获,显得越发困难。

  中原地产最新的一份统计数据显示,北京过去3年成交的160宗土地分别被83家企业斩获,其中63家企业基本只出现在1-2宗土地的竞争中,另外20家频繁出现,且收获最多。而这20家企业基本全部为上市房企,其中超过80%为国有企业。业内人士表示,整体看,北京土地市场竞争已经进入“寡头”时代。

  □现象

  地王均成“寡头”囊中物

  11月12日,北京朝阳区常营乡1201-602、603地块进入现场竞价环节,因地处朝阳,且是常营乡时隔4年之后再次出让住宅性质用地,引发了激烈的争抢。 北京城建 、首创、远洋、首开保利、旭辉永同昌金地、国瑞地产、中铁建等7家业内熟知的竞标主体出现在竞标现场,最后经过84轮激烈争夺,首开保利联合体以33亿元总价、配建面积3.6万平方米自住房的代价竞得。

  据中原地产首席分析师张大伟测算,该宗地商品房部分楼面价高达6.7万元/平方米,是继樊家村地王和农展馆地王之后,单价排名第三的地块,亦是常营地区的单价地王。亚豪机构市场总监郭毅表示,该项目未来房价将在13万元/平方米左右,并将成为第23个竞争未来北京10万+顶豪市场的生力军。

  10天之前,11月2日,丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块现场竞价,天恒中粮首创联合体、华润华侨城招商联合体、中铁建中铁置业联合体、龙湖首开保利联合体和绿城九龙仓平安联合体等现身竞标,同样是大型房企联合体之间的抗衡赛,最终,经过80余轮激烈竞拍,华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺得,楼面价达5.6万元/平方米。

  10月30日,丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块的现场竞价中,出现的依然是近期频繁出现在土地市场上的熟悉面孔,华润华侨城招商联合体、龙湖首开保利联合体、中粮首创天恒联合体、绿城九龙仓平安联合体、中铁和诺德联合体、中铁建和中铁置业联合体等6家竞标主体。经过现场97轮竞拍,中粮首创天恒联合体以85.95亿元、配建5.6万平米公租房的代价竞得此地块,溢价率50%。据张大伟测算,此地块商品房部分楼面价约5万元/平米。

  近期出让的三宗高价地中,参与竞标的企业均是大型房企,且多以联合体的形式出现。更重要的是,这些企业频频现身不同地块的争夺之中,在这些地王地块的角逐里鲜见中小房企的身影。

  “未来土地市场竞争将越来越激烈,能够参与北京土地市场竞争的房企将越来越少。”张大伟说。

  □分析

  行业集中度提高

  事实上,随着地价的攀升和分散风险的考虑,寡头之间的强强联合占比逐步提高,联合拿地的趋势明显。据中原地产统计,今年以来,北京成交32宗商品房住宅用地,这32宗土地中,有15宗为综合体拿地,合计占比高达46.9%,相比2014年的30%,2013年的22%,均有非常明显的上涨。

  “土地市场激烈,以最近成交的多宗地王为例,基本一宗地块都有5个以上企业竞争,这种情况下,单个房企已经不太可能竞争到土地。地价太贵,在目前市场情况下,北京已经很少见到楼面价5万以下的土地,房企为了降低风险,提高竞争力,只有联合拿地,可以减少竞争对手,也可以提高资金实力。”张大伟说。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,通过联合拿地的方式,有效地分散了拿地风险。更重要的是,这也使得此类房企有能力继续捕获新的地块。

  值得一提的是,房地产行业的集中度提升不仅仅体现在拿地上,房企业绩上的集中度也在提升。据克尔瑞《2015年前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜提供的数据显示,2015年前三季度上榜房企的销售金额门槛和面积门槛均延续了上升趋势,同时销售金额集中度也基本上保持了相对平衡的占比态势,在总量提升的情况下,中国房地产市场的寡头化趋势日渐明晰。

  □影响

  住宅品质或将提升

  对于寡头拿地对楼市未来的影响,亚豪机构市场总监郭毅表示,北京云集各大一线房企,在推升地价水平之余也令中小房企在北京难以生存,北京已经成为大型品牌房企的竞技场。这样的市场格局,一方面土地市场依然会保持激烈的竞争状态,地价还将继续走高,从而倒逼房价易涨难跌,为楼市平稳发展蒙上一层阴影;另一方面也有一定的利好,大型房企的产品打造能力和资源调配能力更强,有利于为楼市贡献更高品质的住宅产品。

  张大伟也认为,寡头联合能提高产品优势,在目前市场情况下,顶豪遍地,大部分房企在局部市场没有完全的竞争力,多家房企合作可以取长补短,提高产品的竞争力。

  “北京房地产市场将是强者恒强的时代已经到来,只有产品研发能力、营销能力、资源整合能力都具备领先优势的房企才能在北京独拔头筹。”郭毅说。

  而无法跻身于土地市场的房企也在积极转型,在严跃进看来,这些企业在尝试降低对土地市场的倚赖程度,走轻资产的模式。“对于中小企业来说,房地产行业的盈利空间压缩后,确实会带来投资信心不足的风险,对于此类房企来说,后续总体上需要走成本管控的模式,所以即便是进入土地市场,也会有一个相对保守的策略。

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