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北京土地市场量跌价涨

  • 发布时间:2015-05-29 08:03:00  来源:京华时报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  虽然地价一路走高,但房企的热情依然高涨。今年以来北京出让的土地依然炙手可热,但受供应量下降的影响,截至目前,北京共成交了34宗经营性用地,但地价依然保持在高位。根据北京最新公布的土地供应计划,今年的计划与去年相比,住宅用地供应计划减少了27%,包括自住房在内的商品房供应面积也减少了25%。业内认为,从供应节奏看,一线城市的住宅用地都明显缩减,这加剧了房企对一线城市土地市场的争夺。

  土地市场热度不减

  5月5日,密云地块进入现场竞价环节,虽然地处远郊,但依然吸引了中铁建、保利、华远、首创、通润、天恒等8家房企的激烈争夺。最终,北京通润博园房地产开发有限公司拿下该地块,成交价格7.25亿元,溢价率35%。

  该宗地之前成交的海淀地块竞争更为激烈。4月27日,海淀区中关村永丰产业基地HD-0402-0030地块F1住宅混合公建用地出让,现场火爆,经过139轮厮杀,最终首创置业以56.4亿元的总价,配建6.05万平方米自住型商品房以及0.75万平方米公租房的代价将该宗地块收入囊中。该地块规划建筑面积20.87万平方米,折合楼面价3.9万元/平方米,其中住宅部分楼面价高达4.3万元/平方米,预计未来售价直冲10万元/平方米大关,这意味着京城10万元豪宅再添一生力军。

  据了解,该宗地块地处海淀区永丰产业基地,海淀区近年来宅地出让凤毛麟角,2011-2014年仅成交了8宗宅地,土地供应的萎缩造成商品住宅供应量的下滑,直接造成海淀区商品住宅的供需失衡。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,随着楼市放松政策的不断祭出,开发商对于楼市未来预计普遍转好,并且随着信贷环境的逐渐宽松以及市场销量的不断增加,房企重燃对土地市场的热情。特别是在三、四线城市普遍面临严重供过于求、楼市需求提振乏力的情况下,房企只能更多地布局购房需求相对旺盛的一线城市,造成北京竞地难度激增,地价高企。

  溢价率高企

  在房企的激烈角逐下,土地成交的溢价率也保持在高位。

  根据中原地产统计,从4月单月看,一线城市合计成交住宅类土地9宗,平均楼面价达到了14012元的月度新高纪录,从溢价率看,因为北京设定了上限,导致停留在49.6%,实际平均溢价率超过60%,整体土地市场的升温非常明显。

  易居房地产研究院发布的报告也显示,4月份,十大典型城市土地成交量出现六成左右下跌,成交总量处于底部区间,但成交均价已经出现上涨,预示土地市场即将迈入回暖上升通道。值得注意的是,一线城市土地市场成交均价的明显上涨,从一个侧面反映出开发企业“聚焦一线城市”的决心和动力。

  中原地产首席分析师张大伟认为,3·30政策对楼市的影响主要体现在一、二线城市,这种情况下,房企对一、二线土地市场的争夺出现了白热化,特别是一线城市,土地价格明显处于高位。房企竞争激烈。而且从未来预期看,房地产市场的刺激政策还会继续出现,而一、二线的土地供给却越来越少,这种情况下必然会影响未来土地市场的价格。

  值得一提的是,一线城市的楼面价接近或者超过房价已经成为新常态。

  “目前三、四线整体趋势已经明确,颓势难以扭转,预计后市一、二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一、二线城市,在推高地价的同时,也在明显制造一个未来豪宅林立的预期,竞争将越来越激烈。相比三、四线已经可以看到的风险,一、二线市场的风险要低很多。”张大伟说。

  京土地供应“断顿”

  虽然房企对土地保持着较高的热情,但在5月5日密云地块成交之后,北京土地市场的供应已经“断顿”,暂时没有任何地块等待出让。

  亚豪机构的数据显示,2015年前4个月,北京土地市场新增宅地供应仅7宗,相比去年同期减少了10宗,宅地供应面积84.03万平方米,规划总建筑面积130.71万平方米,相比去年同期分别减少了64%、53%,供需的不对称也使得宅地的争抢火热。

  5月6日,北京市国土局公布2015年度国有建设用地第一批商业住宅用地供应计划,计划显示,首批供地总计61宗,土地面积约601公顷,约占全市年度商品住宅和商服用地计划供应量的52.3%。

  在总计61宗的供地中,商品住宅用地32宗,约424公顷;商服用地29宗,约177公顷,分别占计划供应量的56.5%、44.3%。同时,拟供应地块分布涉及除了东西城、石景山、延庆、怀柔之外的11个区县。其中朝阳区拟供应的住宅、商服用地面积最大,为133公顷,其次为房山80公顷,昌平62公顷。

  计划指出,朝阳所供的住宅地块重要集中在东坝和孙河,包括东坝南区24号地、孙河组团地块的居住、养老、公建、中小学用地及配套等,常营剩余用地项目11.19公顷也在拟供地计划中。

  据悉,去年,北京市的土地供地计划总量为5150公顷,其中住宅用地计划供应1650公顷,其中保障性安居工程650公顷,商品住宅1000公顷。今年的计划与去年相比,住宅用地供应计划减少了27%,包括自住房在内的商品房供应面积也减少了25%。

  事实上,不仅北京将减少住宅土地供应,中原地产市场研究部统计数据显示,截至目前,年内住宅用地一线城市合计仅供应69宗土地,合计供应的住宅用地建筑面积则只有930万平米,仅相当于之前三年平均供应的28%,供应明显减少。

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