深圳向北，生态资源丰富，山青水绿。在如今大深圳时代的发展势头不可阻挡之下，处于大深圳“脊梁”的深圳北未来价值可期。深有远见的品牌开发商早已择良木而栖，纷纷在这条生态脊背上排兵布阵。菁英荟·班芙春天、碧桂园·翡翠山、金地·湖山大境等生态型、资源型产品遥相辉映，共同构筑的深北·国际生态区已引起深圳置业者的高度关注，这些主打“交通牌”、“环境牌”的高性价比生态资源型大盘凭借宜居性和幸福指数，吸引一波又一波的深圳人将人居梦想安放于此。

　　未来大深圳发展趋势如何？深圳北在大深圳发展中扮演怎样的重要角色？深圳人置业走向是怎样？真的是受深圳高房价的挤压吗？

　　本期深圳北地产会客厅，《深圳特区报》特邀请了本报副总编辑吕延涛与菁英荟投资总裁郭海、菁英荟投资副总经理肖亮、菁英荟投资营销总监王惠、世联行集团代理事业部业务管理部总经理王芳、世联行研究中心总监刘文春、东莞世联地产房联宝事业部总经理李志琛共同探讨深圳北在“大深圳人居时代”的重要性。

　　缘起话题

　　“大深圳环线价值论”风行珠三角

　　主持人语

　　畅清俊 深圳特区报广告部总经理

　　随着珠三角区域经济一体化的加速推进，城域交通干线的发展，增大了珠三角地区人际交往半径和生活半径，跨区域经济合作和交流不断壮大，由此而来的跨区域生活氛围越来越浓。

　　深圳特区报《超级楼市》在全面把握深圳消费者的置业趋势、洞悉深圳人居住需求的情况下，提出了“大深圳环线价值论”理念。《深圳特区报》地产全媒体发展部随后策划了一系列推广报道与营销活动，引发了广大置业者、媒体及珠三角地区开发商的全面关注，一种全新的置业理念将由此改变深圳置业版图。

　　通过多角度的深入梳理和分析，同时与中山、东莞、惠州地产商的高效互动，把握先机，在“大深圳环线价值论”的引导下，有大批的深圳置业者对于深圳环线生活产生浓厚兴趣，可以预见，未来将有更多的深圳人导向深圳环线地带，将有更多的闲置资金带到环线周边。

　　深圳土地资源稀缺，房价居高不下，想要在深圳实现更好的居住梦想，难度在不断增大。《深圳特区报》以一个负责任媒体的态度，促使深圳市民以更大的信心和勇气来接受跨区置业、环线生活。

　　这一站，我们来到深北国际住区——班芙春天。接下来，本报还将通过系列的推广报道、高端研讨论坛、及时的资讯传达和全面铺开的配套看楼活动，进一步验证“大深圳环线价值论”提出的适时性、及时性和必要性。

　　话题1

　　“大深圳”未来发展趋势如何？

　　吕延涛 未来5年将是珠三角城市群急速发展的时期

　　根据国家发展战略，未来将要强化京津冀、长三角、珠三角等区域协调发展。在国家“十三五”规划中，提出要京津冀、长三角、珠三角等优化开发区域产业结构向高端高效发展，同时在谈到拓展发展新空间时提出发挥城市群辐射带动作用，优化发展京津冀、长三角、珠三角三大城市群。所以从国家未来发展战略来看，下一步深圳与周边城市的加速融合发展是一个十分紧迫的问题。

　　另外，城镇化的加速也要求深圳与东莞、惠州等城市紧密协作、共同发展。根据统计，深圳当前居住人口为1000多万，其中户籍人口只有300多万。加快城市化发展的进程，在某种程度上说，也是城市人口稳定扩大的过程。根据国家城镇化发展规划，十三五期间，5年要有1亿左右的外来务工人员或者常住人口融入城镇，并且在公共服务方面要逐步实现均等化。

　　在这样的背景下，深圳的人口结构必然会发生显著变化，整个珠三角城市群也会发生相似的情况。

　　那么这些新增人口若是想真正在深圳扎根，把家安在哪里是个很重要的问题？近几年，不少老深圳人将购房的目光投向了东莞、惠州等地，深中通道的规划建设，也让很多人将置业的目光投向了中山。所以从城市发展的人口结构方面来看，将有大量的人会把家安在东莞等地，或将成为一种大的趋势。

　　郭 海 “环状外溢”促使深圳与周边城市更为紧密

　　“环形”已成为很多城市的发展趋势。若是从距离量化的指标来看，深圳作为华南极具创新力的城市，环形的面积还不如内地的一些城市。

　　深圳可开发的土地面积非常少。近些年，随着投资领域的迅速发展，城市外溢效应更加明显，包括华为在内的很多重要企业向外迁移，落户临深区域。

　　深圳发展太快，当前在新兴区域更容易找到高起点的发展。成立光明、龙华、坪山等新区主要是因新区拥有丰富的土地资源。这也使得与光明接壤的黄江区域优势愈加凸显。

　　话题2

　　推动深莞一体化步伐加快的因素是什么？

　　吕延涛 深莞资源互补的优势愈加凸显

　　由于行政划分的原因，往往会给人带来一直错觉，感觉你在这个城市，他在那个城市，实际上是行政区划给人们造成的心理距离。深莞融合发展程度从当前两个城市的经济发展、城市生活的一体化中可以看得很清楚。例如，根据规划，未来深圳将有5条地铁线对接东莞，深圳许多重要企业将某个产业分支迁至东莞临深片区。

　　在区域经济发展的规划中，提到了外延型的区域协调发展。像深圳这样的经济中心城市，协调发展必须要向周边发展，当然首先是按照省里的方案与东莞、惠州等地携手。随着市场经济的逐步完善，深圳与东莞等周边城市的资源互补的优势将越来越明显。

　　郭 海 相似的经济基础推动深莞更快融合

　　先有经济基础再有上层建筑，经济基础会决定城市融合的速度。从这种意义上看，在珠三角最有可能融合的是广州、深圳、东莞和佛山，因为这四个城市的经济基础比较接近。

　　相比深圳与其他城市间的融合，深莞融合可以说是最快的。因为深圳与东莞的经济基础非常接近，包括城市的生活配套没有太大的区别。

　　话题3

　　深北·国际生态区价值几何？

　　郭 海 自主投资兼而有之

　　深北·国际生态区有3大公园环抱，未来这里的空气会越来越好。

　　在交通上，根据相关规划，未来这里有2条东莞轻轨R1/R4经过，其中1号线接驳深圳地铁6号线。当前不少深圳置业者选择在这里置业，也有东莞客户和黄江客户选择投资班芙春天。我认为房产除了自住功能，一定要有投资功能，这两个特性，缺一不可。

　　肖 亮 多重优势消除深圳人的心理距离

　　深北·国际生态区是由菁英荟投资、碧桂园、金地、中信等七大发展商共同打造，区域开发的体量很大，未来的生活等配套会很成熟，同时华南师范附属学校近在咫尺，中山大学深圳校区离这个区域也不远，这些对深圳置业者都非常有吸引力。而且区域的轨道及高速交通未来将非常便捷。

　　这里的生态也非常打动客户，附近的黄牛埔森林公园里的湖面面积相当于2个深圳香蜜湖，公园里还修建了18公里的环湖自行车道。

　　根据调查统计发现，购买班芙春天首批别墅、洋房的客户，大部分来自深圳。还有一个很有意思的现象，购买班芙春天的客户，深圳人多为自住，东莞本地人反而是投资。

　　王 芳 交通、生态、产品等促使深圳人主动选择这里

　　经过多年发展，深圳人已经成长为成熟的、能看得懂市场的置业者，他们对市场的嗅觉非常灵敏，已经不需要刻意去引导，只要他们喜欢某个地方，就能外延至哪儿。在我看来，现在置业外延式已经不再是挤压式，尤其是购买这个片区的大平层、别墅型的客户，多为改善或补充型居住的置业群体。

　　刘文春 城市豪宅的配套

　　我计算了一下，从深圳市区开车走高速来深北·国际生态区约为40至50分钟，这个距离非常适宜。

　　从居住功能来看，片区的生态环境、生活休闲配套非常适合居住，如环森林自行车跑道等这些资源在深圳市区很难找到，这些已经是城市豪宅的配套。

　　随着客户群体、开发商们进驻，这里未来的城市配套会越来越成熟。居住在这里既能享受到城市中心的配套，又享受到独立的自然生态环境，而且在产品选择上也更为丰富。

　　话题3

　　什么样的产品会更打动客户？

　　郭 海 从建筑物理方面提升产品价值及居住舒适度

　　深圳未来房价的上涨，很大程度上是土地稀缺造成的。现在的产品多是把资金花在外观上，用材不断提高，智能化的要求不断提高，但居住舒适度以及物理价值的提升都是有限的。

　　深圳项目的容积率越来越高，大部分旧改项目的容积率更高，密度加大，项目的建筑环境、物理性质下降，通风采光也随之下降，而南北通透、通风采光好乃是建筑的基本要求。

　　肖 亮 注重业主的居住体验感

　　未来，越注重客户居住体验感的发展商越具有生命力。一直以来，菁英荟投资非常注重业主的居住体验感，致力成为“有人文情怀的企业”。很多购房者愿意选择班芙春天，不仅是项目的产品设计、户型结构好，而且项目在精装修上非常用心，尽可能的站在客户的角度。我们希望让客户赞誉我们是有良心的开发商。

　　王 惠 注重客户满意度

　　菁英荟投资在对班芙春天项目打造中倾注了非常多的心血，可以说，菁英荟投资不仅仅是要打造一个高品质的房子，更重要的是在打造一个让市场称赞的优质品牌。

　　同时，菁英荟投资非常注重客户满意度的实际效果，正在全力构建全服务流程体系，全程介入跟踪服务。

　　王 芳 能够满足人们对居住的所有需求

　　不管是在深圳，还是其他城市里，类似班芙春天项目的别墅产品很罕见，从别墅的尺度感到空间距离，可以满足人们对居住的所有需求，真的做到了“有天有地有花园”。同时，智能社区以及其提供贴心全面服务，将支撑起业主的各种生活要求。

　　李志琛：建立自住基础上的投资是双保险产品

　　我个人认为投资买房，一定是建立在自住的基础上的，这样的投资才是真正牢靠的，是双保险。据了解，来深北·国际生态区的购房者很多是用于自住，这样投资才稳定。

　　本期嘉宾

　　吕延涛

　　深圳报业集团副总编辑

　　深圳特区报副总编辑

　　郭 海

　　菁英荟投资总裁

　　肖 亮

　　菁英荟投资副总经理

　　王 惠

　　菁英荟投资营销总监

　　王 芳

　　深圳世联行业务管理部总经理

　　刘文春

　　深圳世联行研究中心总监

　　李志琛

　　东莞世联行房联宝事业部总经理