欠费不交？管理不力？都会“一身蚁”

　　香港的物业管理水平位居全球前列，与内地很多物管公司挖掘新业务以增加掘金机会相比，香港物管企业显得较为保守，主要业务仍局限于传统物业服务。不过，香港传统的物业管理做得有声有色，大多数住宅小区的物业管理都井井有条。由于相关法律法规较为完善，像住户欠缴管理费或者物管公司收齐管理费却不“交足功课”等，在香港都是小概率事件。

　　三重关卡，安全有保障

　　羊城晚报记者近日走访了一个在香港只能算是中档的住宅小区——位于将军澳地铁站旁的将军澳中心。将军澳中心通过裙楼商场与地铁站直接连通，商场人来人往，但从商场通往住宅平台的电梯处有电子门禁，需要刷卡进入；住宅平台的过厅24小时有专人值班，外来访客假如没有小区内居民带领，即使业主已经提前打招呼，也会被认真盘问，并设专人登记访客资料后再发放行条；每栋住宅的大堂处还有独立的保安，访客需把放行条交给保安后才能进入电梯。

　　将军澳中心的物业管理费约为1.3港元/平方英尺，折合人民币约为11.48元/平方米，在广州相当于豪宅管理费水平。但几个受访的当地居民都表示，相对应得到的服务，“费用很合理”。而且，小区内还有不少收费较低的公共服务，比如公共游泳池的成人收费约为20港元/次。

　　其实，假如以香港的人力资源成本来换算，香港的物业管理收费标准可能比广州还要低一些，香港的物业管理公司如何维持不蚀本？据了解，香港一些新建小区普遍都有自己的裙楼商场，这些商场往往都和地铁相通，客流量不错，因此商场一般可以在一定程度上“帮补”住宅物业的支出。更关键的是，在香港，很少住户会不按时缴交物业管理费。

　　法规严明，违法成本高

　　据介绍，香港物业管理最主要的经验就是依法管理。香港涉及物业管理的法律法规不止一份，有约束房地产开发商、建筑商的法规，有约束物业管理公司的条例，还有约束业主欠缴物业管理费的“小额法庭”。规定有多细致？比如说，电梯、电线、外墙、清水管、污水管等都规定有普查时间，物业管理公司必须负责并报告结果。

　　在香港，无论是市民还是物业管理公司，都会自觉遵守各种法律法规，因为一旦被起诉，后果很严重。除了业主委员会外，香港很多小区有业主推选的发言团体，可以代表业主起诉物管公司，也可以起诉不守规矩的业主。在香港，很少有居民不交物业管理费，因为欠缴将会被物业管理公司起诉到当地的“小额法庭”（5万元以下），法庭会帮助追讨物业管理费，同时，相关部门还会封掉当事者的房屋不让出租或买卖，解封需要交罚款。物业管理公司被投诉也同样面临严厉的惩罚。

　　收支透明，市场化运作

　　香港的物业管理行业不但在法规上有保障，而且还是根据市场定价，实行市场化运作。

　　从物业管理公司进入市场开始，便需要经过投标。在香港，有大大小小百余家物管公司，信誉好、收费合理的物管公司中标机会更大。物业管理的收费标准由业主委员会和物业管理公司商定，物管公司对收费标准、收支情况等全部公开，每户居民每月的交费情况也会公开，透明度较高。

　　（梁栋贤）