二手市场分析

　　近日，市场传出广州公积金贴息贷款业务首笔发放的消息。与一年前相比，现时广州二手房市场中业主对公积金贷款购房的接受度也正逐步提高。合富置业宝岗分行主管王观燕表示，对比起一年前，海珠中心区域的业主对公积金贷款的态度出现明显改变。去年底业主不太接受买家使用公积金贷款购房，宁愿将物业卖给用商贷购房的其他买家。现时，业主对买家使用公积金贷款购房的接受度明显提升，组合贷款的比例约占非一次性付款方式购房个案的25%。

　　商贷仍占半数以上

　　10月24日降息后，五年以上公积金贷款利率仅3.25%，而五年以上商贷基准利率为4.9%，即使下浮15%之后仍达4.165%，公积金贷款与商贷相比还是存在较明显的息差优势。数据统计，11月1日-11日录得的非一次性付款方式购房个案当中，采用商贷购房的个案仍相对较多，占比约54%，不过，涉及公积金贷款的个案也不少，略高于公积金贷款新政实施前的水平。

　　相比起买家对公积金贷款的较高接受度，二手房业主对公积金贷款购房的态度，则主要视乎业主出售物业的急切性和回笼资金需求的迫切性而定。合富置业储备分区营业经理杨任表示，目前业主对买家用公积金贷款的态度有三种情况。第一种情况是，在同等条件下，业主会更倾向于卖给商贷购房的买家；第二种情况是，业主比较心急卖出物业，这类型的业主也会是更倾向于卖给商贷购房的买家；第三种情况是，业主不太着急出售物业，纯粹只想卖房或是不急着用钱，这类型业主对于买家是用公积金贷款或是商贷都无所谓。

　　从目前部分二手楼市交投热点来看，天河的东圃、天河公园等板块，业主对公积金贷款的接受度主要视乎业主出售物业的心态而定，而天河北以及海珠区的滨江中、沥滘等板块，业主对公积金贷款购房的接受度相对较低。在海珠区的滨江东一带，部分业主是可以接受买家采用公积金贷款购房的。番禺区的洛溪、钟村等板块，二手房业主对公积金贷款购房的接受度会较高一些。

　　若有采用商贷购房的买家和采用公积金贷款购房的买家同时看中同一套物业，持有越秀区大沙头、东湖、荔湾区中山七路、芳村以及白云区机场路、黄石等区域二手房的业主，大多数情况下会更倾向于卖给商贷购房的买家。不过，这些区域的二手房业主也不是一定不接受买家用公积金贷款购房。合富置业东湖二分行主管陈东升表示，公积金贷款购房的情况，需要提前与业主协商。

　　一次性付款最高可降12万元

　　合富置业最新数据显示，广州二手市场近两个月一次性付款购房的买家入市积极性有所增长，9-10月一次性付款购房个案较7-8月微升3.3%。

　　据合富置业名都南分行主管许妙霞介绍，目前滨江中板块置换型买家出手最积极，以200万-300万元的物业来说，如果买家是商业贷款的话，业主的降价空间约在8万-10万元左右，如果是一次性付款的买家，业主甚至愿意降价11万-12万元。

　　11月初，一次性付款个案占比并不高。据合富置业成交数据统计，11月1日-10日广州二手住宅成交个案中一次性付款比例仅20%，略低于下半年以来单月一次性付款购房约占24%-32%。在11月初出现的一次性付款购房个案中，业主降价出售物业的情况相当普遍，最终成交价与最初放盘价相比的降幅，平均约4.3%，其中，业主给予一次性付款购房买家最大的降价幅度多达10%，而降价幅度最小的个案，业主亦降了2.2%。

　　从目前市场放盘情况来看，买家一次性付款购房的话，大多数业主还是愿意在正常市场价的基础上再额外给出2%-5%的降价空间。

　　一般来说，持有非市中心核心区域物业的业主，在遇到一次性付款购房时，往往能给出较大的降价空间。以天河东圃板块为例，合富置业储备分区营业经理杨任表示，如果买家用一次性付款的方式购房，有急切出售物业套现需求的业主会愿意降价，以100万元的物业为例，可以有3万-5万元的降价空间。

　　相对而言，持有市中心核心区域物业的业主，心态相对较为强硬，面对一次性付款购房的买家，愿意给予的降价空间也相对较小。如大沙头、东湖一带，如果选择一次性付款，放售总价300万元物业的业主，愿意接受的议价幅度也仅是5万元左右。

　　年前入手有望淘到学位笋盘

　　接近年底往往都会有一些急于资金周转的业主出售物业套现，这些急售的物业价格往往比市场价便宜5%左右，但大多数急售的业主对买家的付款方式有一定要求，或是要求买家提高首付款的比例，或是直接要求买家采用一次性付款的方式购房。对持币待购、希望淘笋盘的买家来说，多留意这类急售房源，能相应提升淘到笋盘的成功率。

　　对预算不高的刚需型买家和小型投资客来说，近期可留意市中心性价比高的低总价物业。从市场供求状况来看，这类低总价物业始终拥有一批较稳定的购买力支撑。据合富置业成交数据统计，10月初至今广州二手房市场内的100万元以内低价房，成交占比仅26%，而当中多达三成的低价房都是由一次性付款购房的买家收入囊中。而在一次性付款购买这些低价房的买家当中，约有21%是投资客。而随着楼价上升，这类低总价物业的价格自然也水涨船高，总价低于100万元的低总价物业更是卖少见少。如江南西紫山大街一套45平方米的低层小两房，今年初时市场价约98万元，而到现时同类型的物业的价格已经超过100万元，不少投资客都青睐这类租房旺地的低总价房源，其租金收益已从年初2400元/月上升到现在2700元/月左右。

　　此外，位于名校招生范围内的学位房，也值得年底淘笋盘的买家多加留意。如近期传出学位房业主升价、惜售消息的华阳小学招生路段内的二手房，一直都是学位房买家追捧的热点之一。合富置业华阳分行主管陈侨都表示，现时紫荆花园90平方米的三房单位，市场价已达3万元/平方米，业主心态强硬，买家可考虑选购一些实用率高的物业，如带平台等，即使以与市场价持平的价格购入仍比较值。此外，市中心停车难问题较突出，且车位价格不菲，有车一族的学位房买家，也可以考虑选购带车位出售的物业。如清水濠小学招生范围内的康丽居，目前二手房的市场价约3.3万元/平方米左右。合富置业德政二分行主管陈卓伦表示，近期有一套位于清水濠小学招生范围内的康丽居101平方米3房单位，业主将物业连车位以360万元价格放售，折算下来买家在购房支出之外多花不到30万元就能同时获得一个老城区行情紧缺的车位，对有车一族的学位房买家来说，可谓一举两得。文/图 南方日报记者 许蕾