创富·案例

　　10月下旬，广州市海珠区举行了一场出租屋行业研讨会。来自政府主管部门、高校专家和出租屋行业的代表共聚一堂，探讨如何让出租屋社区管理长治久安，又如何通过聚集青年租客精英人才资源，以“互联网+”将青年出租屋社区打造成为创业驱动器等问题。

　　其中，“Inner心中创享空间”（原名“心中公寓”）被推为解决这些问题的先进典型。其在满足年轻人、小白领对交通便利、管理规范、设施较新和性价比高等租房需求之后，又开始通过社区运营管理的探索，以交友、创业等主题进一步增强用户粘性。

　　如今，心中公寓社区里的年轻租户已在一定程度上实现了自我管理，甚至孵化出了一个创业平台项目Redrom。这种房东与租客间独特的“共生”关系，也让心中公寓成为大众创业时代青年公寓的“进化”样本。

　　●南方日报记者 牛思远 实习生 周漉珊

　　“脏乱差”城中村

　　悄然变身青年公寓

　　“五年前我就已经注意到了出租屋的商机。”Inner公寓创始人吴伟光说。

　　2010年前后，吴伟光在广州美院附近经营着一家茶叶档口，经常会遇上有租房需求的人来询问。那时，公寓式的出租屋还比较少见，城中村“脏乱差”的房子因为便利的地理位置，是许多年轻人租房时无奈的选择。

　　在吴伟光看来，很多付了钱的租客并没有享受到对等待遇，糟糕的环境及恶劣的房东，都让这些年轻人住得“没有尊严”。而随着城市的发展，外来人口的增多，人们对居住环境要求的提高，都意味着潜在市场的庞大。因此，吴伟光萌发了要做“有尊严”的房子的想法。

　　问及“尊严”，吴伟光觉得房子“平安、整洁及舒适”是最基本的要求。Inner公寓每个门店都配备两名生活管家和专职保安，租客要入住必须得先办好广州市居住证，日常进出社区也要刷门卡，每个房间最多住两个人，倘若有朋友借住，需申请办理借住卡。“快递、外卖都不给进社区，而是设置了快递自助提货机和专门的外卖点。”

　　“除了付给村里的租金，钱主要用在完善硬件设备，比如改造地下的排水系统，重新装修建筑，增加消防设备和安防监控设施等。”吴伟光透露，Inner公寓运营的出租屋都由旧房改造而成，围绕着“安全舒适”的要求，投入不菲。以宝岗地铁口旁的分店为例，从公共区域建设到单房设计，四栋楼、342套房子的租金和改造花费等初期投入达到千万元级的水平。

　　随着“互联网+”大潮涌起，越来越多的人开始尝试结合互联网，借助互联网透明化、便利化的优势，以O2O模式来改造传统行业。租房市场便是这样一个正悄然发生改变的领域，尤其是其中的长租公寓，近年渐渐出现了“YOU+”、“万科驿”等多个拥有一定知名度的品牌。

　　与拥有开发商背景的“万科驿”不同，不管是有雷军光环加持的“YOU”公寓，还是更加草根气息一些的Inner公寓，获得房源都是长租公寓运营的核心难点之一。

　　居民小区中零散的房间很难规模化运营，老工厂则往往位置偏僻交通不便，吴伟光将目光投向了城中村的旧房。起初，他的想法是将城中村的旧房推倒重建，但是遭到了极大的阻力。于是他转变思路，找到了解决问题的两个核心点：一是政府需求，二是村民思维。

　　“顺应市场规律，就能够找到问题的解决方法。”吴伟光分析，对于政府主管部门来说，管理规范的长租公寓有助于美化城中村，细致管理外来人口，提高治安环境，因此其很愿意促成自己统一承包村集体的旧房；而从村民角度，有稳定的租金收益，房子产权不变且物业得到修缮升级，业主还可以加盟公司成为老板，是件既有短期收益也带来长期利好的事。

　　交通便利的地理位置，干净舒适的社区环境，以及保证安全的规范管理，让Inner公寓颇受欢迎。从2010年至今，Inner公寓已经开出了6家门店，入住率长期保持在94%以上，“虽然前期资金投入大，但是回报稳定，现金流充裕，我已经很满足了。”

　　年轻人自我管理

　　催生创业平台项目

　　从第一家店开始，Inner公寓的目标受众就定位为年轻人。年轻人有年轻人的需求特点，例如强烈的社交意愿。以宝岗大道店为例，其住户基本为85后和90后，社区管理处每个月会组织几次住户活动，促进住户之间的情感。而彼此陌生的住户，也很快就相互熟悉，成为了朋友。

　　“住在这里，慢慢就成为牵绊了。”租客李沛锴说道。所有的住户都在一个微信群里，就算凌晨5时喊声饿了，也会有不眠者回应几声，说不定还会贡献吃的。新住户加入后，也不会有融不进的隔离感。老住户会主动问候新住户，并帮助其融入集体。强大的集体归属感，促使这些年轻人积极参与到社区卫生、安全等日常管理中去，实现了租客的自我管理。

　　吴伟光也乐于给租客提供机会去参与社区管理，例如公寓的花园管理，会通过社区的微信公众号发布服务信息，住户可以申请兼职公寓花艺师，也会获得相应的“报酬”。从今年11月中旬起，租客还可以认领社区内的植物，申请将新品种的植物种植于认领地，由社区内的园艺师提供专业辅助。

　　“我2015年年初搬进来，现今因结婚搬走了，但是很多记忆都在。”租客李剑豪说，“那时候，大家都聚在花园里。我还比较内向。但每次路过花园的时候，他们总会喊我一起玩，我特别开心！特别特别开心！”

　　李剑豪说，以前大家经常会集中到他租住的104号房间煮火锅，从两三好友发展到二三十人的聚会。在一筷子一杯酒往来之间，不同行业的人，不同火花的碰撞，撞出了创业平台Redrom。

　　“red象征着热情，就像是104内热腾腾的火锅。”李剑豪介绍，这个位于Inner宝岗大道店的创业平台，由首批23位社区租客众筹建立，计划提供支持青年创业孵化的服务，包括投资人对接、邀请名师授课、提供创业法律咨询等。

　　这23个年轻人的想法得到了吴伟光的认可与支持，吴伟光为其在社区内提供了一处场地作为Redrom的线下平台，眼下已经被装修成以红色为主色调的创业咖啡馆。咖啡馆的日常服务也充满了自我管理的色彩——没有专职服务员和调饮师，23名创始人和有兴趣有时间加入的租客轮值担任“店长”，为客人提供服务。

　　“我对于这帮创始人，主要把握大方向以及保障安全，而不是去限制。只有住户才会知道真正的需求点在何处。”吴伟光说。而作为项目发起人，李剑豪认为目前这个平台更像是公寓的配套服务。

　　“社区里许多上班族有时会萌发创业的念头，Redrom就会帮助这些租客将点子转化成现实。”李剑豪说，例如租客想要制作“智能衣服”，Redrom就会帮忙联系厂家洽谈。如若项目成功，平台会收取一定占比的交易费为中介费。而类似帮忙找兼职、送外卖快递上门之类的服务，则为租客免费提供。“只要是能够想得到，而我们又能够完成的话，我们都会接下来。”

　　第三方点评

　　长租公寓市场空间庞大

　　长租公寓市场庞大。如今许多城市尤其是一二线城市的房价上涨厉害，但青年白领人士的收入积累还比较少。因此，在刚参加工作到结婚这段时间，很多年轻人会选择租房，出租屋的市场需求是很大的。

　　过去的房屋租赁主流形式是分散式的出租屋，个体房东面对个体租客，出租屋在装修、服务和管理等方面都存在一些不匹配的问题。长租房模式实现了规模化，一个投资方可以一次性提供很多出租房给年轻人选择，管理也会比较专业和规范。

　　而在保证安全、规范的管理之外，这种社区化的长租公寓也能够以举办活动、建设公共区域等方式来给租客提供情感、知识交流的平台。心中公寓的Redrom项目就是这种背景下的自然产物。这种新的模式，不仅让长租公寓投资方和运营者增强了提供增值服务的能力，也给年轻租客提供了很好的创业氛围，能对年轻人的创业尝试起到“1+1大于2”的效果。

　　广州这样的城市，还有很多城中村，做长租公寓也还有机会。不过这个行业有一定门槛，尤其是资金方面，承租和装修的初期投入成本少则几十万元，多则几百万元。当然，创业者如果想进入这个领域，也可以先承租村民的三四层房间，通过粉刷、添加家电家私、管理等方式，慢慢积累资金，慢慢做大。

　　——广州大学工商管理学院房地产批量评估研究中心教授、广东省房地产业学会专家委员会委员 贾士军