风头趸

　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

　　虽然说今年“金九”和国庆档期成交成色不足，但“后十·一”楼市的看点更多，不少业内人士预计，从现时至整个第四季度，广州楼市的成交业绩将更好，但前提是商家不再随意涨价。据了解，国庆期间多个热门板块的热门项目都处于开放临时样板房、销售中心，接受买家咨询登记的状态，现场人气较旺，这也给商家不少信心。同时，市场上的新货非常充足，因此竞争会与国庆前一样激烈。在这种环境下，商家怎样才能将看楼客变为自己的买家，其定价策略将很有看头。

　　看点1：新货很多，主要聚集在外围板块

　　今年国庆档期有一大特征，就是蓄客盘多、推货盘少，在荔湾、越秀、天河、番禺、花都、萝岗等板块，有不少项目为了抢黄金周客源，纷纷开放售楼部、临时样板房，有甚者是连夜赶出一个临时售楼部接受客户登记、咨询，而上述项目的预售证在近期会陆续批出。

　　阳光家缘数据显示，9月份发放的一手住宅预售证货量近1.7万套，是今年的新高，而下半月的新货供应最为集中：从9月15-30日，广州各板块共有近1万套新货获批（详见下表）。从区域分布看，增城、南沙和萝岗三大片区聚集了最多新货，在近万套新货中，增城有2529套、南沙和萝岗分别有2484套和1872套。即使是中心区，荔湾、越秀、天河和白云也有不少新货补充，特别是荔湾广钢新城板块，有保利曼城、金融街融穗华府和保利西悦湾三个新盘上市。

　　看点2：产品不错，紧凑户型成亮点

　　在理性的广州楼市，开发商早已深知好产品的重要性，过江龙更是如此。金融街融穗澜湾上市之前，时任金融街控股副总经理的郑周刚就说过，进入广州，必须要以务实的态度为买家用心建造用心房子，“得让买家觉得物有所值，甚至是物超所值才行”。眼下，货量充足，开发商要面对严重的同质化竞争，产品能否打动买家就显得至关重要。

　　记者了解到，国庆期间开放登记的众多项目，新品主要是面对首次置业和首次换房群体，一些近年市场少见的紧凑户型——就被中原地产、合富辉煌等专业机构誉为“有诚意”的产品。比如番禺的保利红馆、南沙的广晟圣陶沙，均设计出50-60平方米的二房、70-78平方米的三房单位，而荔湾区的保利曼城，其主推的三房单位面积是83平方米左右；越秀区的东山印象台也推出69平方米两房单位……这些紧凑的户型总价较低，市民入市相对容易；而在高端市场，首度进军广州的龙湖天宸原著、已低调推售的海珠区琶洲壹號都是中心区难得的别墅产品；号称带有私家码头的富力壹号半岛据称是富力地产最豪的产品，未推已噱头十足。

　　看点3：价格难说，但预计整体平稳

　　从今年下半年开始，楼盘报价逐渐出现分化，在多数楼盘价格保持平稳的同时，涨价盘开始增多。合富辉煌市场研究中心的监测情况显示，番禺因为中小户型货量较少，故涨价盘相对较多。该行报告显示，100平方米以下小户型仅占总存量面积的18%。9月中小户型新货延续上两个月的涨价趋势，融穗澜湾、祈福新邨、富豪山庄的售价继续有5%左右的升幅。

　　国庆开放的项目中，金山谷的报价为2万-2.3万元/平方米，涨幅超三成。保利地产首席研究员吴定金说，广钢新城首盘目前签约均价已超过了3万元/平方米，使得周边的商家减少了促销动力，区域楼价更加坚挺。

　　那么，接来下广州楼价还会继续走高？吴定金认为，广州楼市正处于盘整期，搞促销是有可能的，但价格基本不会回落，稳定的可能性最大，“这主要和当前的经济形势、资本市场波动有很大关系”。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，房价不大可能大涨，如今广州楼市的存量为近年来最高，这是涨价的最大制约因素。

　　房价点评网广州首席分析师肖文晓则认为：“至10月13日，一手住宅去化周期降至9个月，是2014年以来首次回落至8-10个月的合理去化周期，因此，商家的促销动力不大。第四季度的成交量会超第三季度，如果想超过第二季度，则需要两方面配合：一是商家报价要稳；二是有政策利好，如限贷、限购松绑等。”