深圳是一座不断寻找自己未来的城市，充满挑战、诱惑和机会。

　　30年前，深圳沿着人居和产业两条脉络开始了城市发展的进程，经历了最初的西移、东进、北上三个发展阶段，2005年，深圳东地产大潮涌动；2010年，在沿海高速、深汕高速的带动下，大亚湾、巽寮湾海岸沿线物业，成为深圳人居的重要组成部分之一；2011年，龙华新区崛起，招商、和黄、城建、金地在鹭湖国际住区启航，迈出城市人居北进坚实的一步；2014年，在自贸区、深中通道、外环高速等一系列重大利好下，深圳人居登上了新的高度，以深圳为核心，西接中山、北望东莞、东连环大亚湾新区，深圳人居的城市壁垒被打破，一小时生活圈变得生动和具体，深中通道、外环高速成为我们重新丈量大深圳人居的价值尺度。

　　如果说北京、上海更多地以环线界定城区人居价值，那么，深圳就是以深中通道、外环高速衡量整个城市向周边及珠三角区域辐射的人居价值，大深圳人居让我们在一个新的高度上再次自问——放眼大深圳，我们的目光究竟有多远？

　　■ 张 畅 杭 炜

　　中山、东莞、惠州，我们从未如此接近

　　深中通道建成后，深圳和中山几乎是一个转角的距离，22.4公里，半小时生活圈，两个城市如此接近，近得仿佛可以把每一个清晨和傍晚连接在一起。深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄指出，1998年以来，深圳城市中心从最开始深圳东部的罗湖，逐渐向西移动。如今，深圳城市发展正逐步进入“西部前海时代”。在深中通道规划、深中同城利好背景下，通过深圳带动粤西经济，深中通道将拉近深中地缘。东莞的塘厦、凤岗，惠州的惠阳、大亚湾片区距离深圳CBD普遍在60公里以上，而中山仅30公里。

　　深圳城市西移的步伐会继续迈进，如果说“西部前海时代”是其中一个里程碑，那么深中通道的建设开通也许会让城市中心西移的步伐在更广阔的意义上做一次历史性的跨越。

　　目前，深中通道开工在即，外环高速东部路段工程已经上马，莞深同城越来越紧密。在深圳人的眼里，东莞和惠州早已不再遥远，惠州是一个独立的行政区域，但在深圳房地产版图上，惠州是“深圳东部”和“后花园”，据统计，大亚湾区2010年至2014年成交的9万多套商品房住宅中，超过9成是市外居民购买，其中深圳居民占大多数，俨然是深圳房地产市场的重要组成部分。

　　沿城市轴线北上，是另一片生态化的人居福地，观塘国际住区，松山湖高端居住区、黄江城际生态住区等一系列生态养生项目越来越受到深圳市场的青睐。大深圳人居，让我们有着无限的想象。

　　大深圳环线价值论，是诱惑还是机会？

　　大深圳地产是一个人居高度，也是一次价值发现。北京、上海的地产实践证明，环线是衡量楼市价值的重要尺度，大深圳地产环线价值论为我们打开了更广阔的视野，深圳城市发展壮大的表象是体现在地理版图的扩张，人居的扩张又是一个重要指标，人居在经济、文化、科技等方面证明着城市竞争力和价值。在大深圳人居的背景下，我们共同见证并理解着深圳楼市的热度，一方面看到前海楼价飙升至20万、龙华“破5”、宝安与中心CBD等价的诸多楼市现象；另一方面，在大深圳人居的前提下，我们也看到了中山楼市“5000”、东部地产“四分之一特区内价格”的诱惑力，同时，不超过3万元的生态居住也使深圳北部地产充满魅力。

　　根据区域产业“增长极”理论，经济增长并非同时出现在所有行业，而是首先集中在一些具有创新能力的企业与主导部门，形成经济发展 “增长极”，吸引周边的资源向它靠拢，形成产业集聚，并在发展到一定程度形成对外扩张推动效应。深圳，就是珠三角东西两岸及东莞发展的重要增长极。

　　我们发现价值，我们寻找“洼地”，在大深圳人居时代，我们有更多的选择，深圳地产的传奇故事中，始终贯穿一个情节——错过了就是遗憾。那么，大深圳环线价值论让我们再次思考，这是挑战、诱惑，还是机会？

　　话题缘起

　　“环线效应”重释

　　大深圳楼市价值

　　纵观国内外，每个国际化大都市的城市发展各有不同，但发展的路径和空间分布却高度一致。

　　每个国际化大都市都具有一条非常清晰的城市轴线，以该轴线为中心不断向外围扩张，形成呈环状布局的规律性“圈层式结构”。

　　仔细梳理每个国际化大都市的发展脉络，会发现这样的规律：在城市的建设中，城市主要干道的修建及城市交通网络的不断完善往往会带动城市重心的转移，圈层似的拓展促使城市格局被有秩序地拉大，成为城市发展的重要推动力，带来城市价值的提升。

　　可以说，“环线效应”对城市发展的推动力不可估量，“环线每增加一个圈，城市就发展一大步”。

　　历经30多年沉淀，深圳向“大”发展己成趋势，而现在，大深圳的“环”时代来了！

　　今日，由深圳特区报特别策划的“千亿级大都市置业新格局——大深圳环线价值论”隆重启动，跟随大深圳环形发展的大势，让我们带着探知的目光去发现大深圳的环形价值。以独特的视角解读大深圳环线发展对深圳向“大”的影响力以及对深圳与惠州、东莞、中山等重要城市加速融合的推动力到底有多大？

　　从本期开始，“千亿级大都市置业新格局——大深圳环线价值论”每周将推出不同的精彩话题，深度解读大深圳环线发展对城市人居发展的意义！

　　地产视野

　　城市环线

　　地产价值的界定者

　　已跃居世界第五大高人口密度城市的深圳，在东西狭长、南北短促的版图局限下，突破原有状态，寻找置业的新方向已成大势所趋。“环深圳居住”的全新置业理念应运而生。

　　说起城市环线，北京就是通过增加“环线”，拓展城市发展空间的标本。而深圳由于特殊的地形及历史因素影响，并不具备环状结构。但随着环线意识的渗透，深圳初步的环线布局，已开始慢慢清晰起来。

　　假设在同城融合的城市发展格局变革中，以深圳的中心为圆点，深圳区域范围称为深圳的“内环”，那么沿广深、莞深高速、广深城际铁路北上，惠深高速、博深高速、惠深城际轨道东进、深中通道西行，未来三十分钟车程可覆盖的东莞、惠州、中山等“大深圳”中心板块，则可称之为“大深圳外环”。

　　有专家认为，环线在城市规划中占有重要地位，环线对界定区位的价值及引导置业路径的重要性正在日趋凸显。而深圳置业者近几年来的异地置业浪潮，更是生动地展现了深圳城市环线的魅力所在。

　　数据显示，东莞樟木头、松山湖等临深区域有近8成的房源被深圳人买走，其中大户型洋房及别墅项目尤为抢手；自深中通道的规划进一步落实，投资嗅觉灵敏的深圳人早已抢滩这一价格洼地，每逢节假日，中山许多项目门口停满了“粤B”车辆；盛夏，大批深圳人涌向惠州体验山与海的热情，近乎9成的深圳置业撑起了巽寮湾房地产市场成交……种种市场表现可窥见“大深圳置业”对深圳人的吸引力。

　　与此同时，保利、碧桂园、雅居乐等品牌房企大举进军“大深圳外环”板块，塑造了保利生态城、碧桂园十里银滩、雅居乐白鹭湖、松湖碧桂园等山水生态大盘，并且通过不断拿地开发新项目，肯定了“大深圳外环”的价值潜力所在。

　　曾有学者提出“环线理论”，即人们的居住趋势，也会逐渐由核心区域向外偏移，形成以环线以内、中心区边缘以外呈环状区域的第一居所聚集地。随着环线与地产的关系愈加紧密，这一理论也逐渐演变为房产价值划分的依据。

　　以北京为例，北京的中轴线和六道环线的复合体系成为土地价值标定的界线，随着环线的外推，北京地皮的价格逐层下降。再如上海，城市的发展依然是随环形交通系统递进，住宅均价也随之呈现梯度变化：内环线与外环线外房价的差距明显，两者之间的房价相差三倍。

　　城市环线已成衡量区域价值的重要依据之一。北京、上海如此，深圳也不例外。

　　据了解，今年深圳市内成交增幅迅猛，均价也已达32345元/平方米，反观“外环”板块：据9月数据统计，东莞新房均价9327元/平方米，惠州新房均价6426元/平方米，中山新房均价6010元/平方米，价格差优势成为吸引深圳人置业的砝码。

　　价格洼地同样是价值高地。与中心区保持在30分钟、与周边城市40分钟以内的通勤时间，按照同一参照系，北京三环的价格已将近6万元/平方米，与此相比，大深圳“外环”的价值潜力可见一斑。

　　随着城市环线的价值理念深入，以“大深圳”一体化为核心，以推动更多深圳人融入同城生活，改写深圳的城市定义、居住意识形态为目标的置业运动正在进行。（曾思玮）

　　深中通道板块

　　深中通道助力中山楼市“起跑”

　　占据深中通道西部落点的中山翠亨新区，凭借完善规划、配套先行的交通战略，使其承载深圳外溢发展成为可能。前海、南沙、横琴自贸区的建立给当地的土地带来大幅升值，中山翠亨新区也将给区域房地产带来显著的价格提升。种种迹象表明，中山价值洼地更多呈现向上的势头。中山市国土局数据显示，在深圳楼市火热的5月份，中山新房成交7919套，环比上涨31%；成交面积约89万平方米，环比上涨28%；成交金额约50亿元，环比上涨32%；成交均价为5662元/平方米，环比上涨4%。一手住宅成交呈现量价齐升的局面。可见，在政策利好的大背景下，楼市供需大幅提升之后，市场信心得到了很大程度的修复。

　　作为深中通道的直接受益者，翠亨新区2013年3月份挂牌之后，新区规划范围内的多个片区也相继出台控规。另一方面，敏捷地产、雅居乐等开发商已经率先在南朗镇进行土地储备，单是敏捷地产在整个南朗以及翠亨新区的可开发土地就有近1万亩。未来翠亨新区可供开发的土地储备将相当丰富。

　　有业内人士分析，随着翠亨新区外部交通以及自身市政建设的不断完善，未来这个定位较为高端的滨海新区，其房地产市场将更多地吸引来自深港澳台等外地客的目光。中山地处珠三角的地理中心地带，在交通上比较有优势。深中通道将进一步促进中山的外推合作和内强实力，充分发挥在湾区经济中的支撑点作用，有利于把中山的东部地区建设成为环珠江口宜居宜业的标杆之地。

　　随着深中通道规划的加快推进，作为珠江西岸交通枢纽的中山潜力可期。未来从中山出发，有望实现1小时内通达珠三角五大机场、三大港口、三角雄鹰飞机训练基地。此外中山港客运码头东还将增开至深圳蛇口港、深圳机场、澳门机场的三条航线。

　　深中通道复合港珠澳大桥，构建珠三角海上高速通道，未来深中两地的经济、贸易、文化将迅速互通融合，珠江两岸的经济、贸易连接也将更为紧密。借力深中通道，作为珠江西岸宜居生活的“桥头堡”，中山将承接深圳前海新区高热溢出的居住需求，中山楼市有望迎来新一波高速发展。

　　关于中山市翠亨新区

　　在中山翠亨新区总体规划中，该片区用地功能主要以居住为主，并配套相应的商业和公共设施，本次规划符合翠亨新区总体规划定位，片区内七成以上的城市建设用地属于居住用地，总面积达137.81公顷。

　　人居理念与亮点

　　位于珠三角“新经济增长极”的中山楼市均价6000元/平方米，约为深圳的1/5。深中通道一旦建成通车，半小时经济圈实现，两地经济贸易、文化等联通后，中山的房价将迎来一次升值高峰，目前的洼地效应可以看作深圳人极具投资价值的“金矿”。

　　1997年，中山市以“中山住区建设与管理可持续发展”为申报项目，通过建设部推荐参加了联合国人居中心的考评。经过该中心的评选，中山市荣获联合国“人居奖”，这是联合国人居中心对中山市人类住区可持续发展和管理工作的充分肯定。

　　近年来，中山市提出了创建“宜居宜业”城市的目标，积极推进重点工程建设，强化城市规划管理，努力提高城建水平。按照“精品城市”理念打造土地集约、产业集聚、空间集中的城市。中山的人居绿地为每人30-40平方米，一年有三分之二的天数是优质的空气质量。

　　交通及配套

　　早在2002年，深中通道还在规划构想阶段，深中两市已为深中通道落地后交通如何衔接做谋划。2002年起，深圳、中山两市已开始规划深中通道两侧路线走廊，目前两侧接线线位稳定，在规划上预留了走廊，为深中通道落地做好充分准备。中山侧规划建设5条与深中通道衔接的高速公路。

　　在干线公路方面，翠亨快线、纵二线南段正在建设中，横三线(沿江路)、横五线东段等项目在规划阶段。深中通道建成后，四个干线公路可以直接解决深中通道登陆后，翠亨新区与市中心及其他镇区的快速交通联系。

　　5条高速中的“中山至开平高速公路”，其主线起点与深中通道高速公路直接对接，路线从东向西经火炬区、石岐区、西区、东升、沙溪、横栏，新会大鳌、睦洲、三江、双水，台山大江、水步、白沙，开平赤坎、塘口，恩平沙湖等镇区，在凤山接开阳高速公路，与鹤开高速公路对接，主线全长约130.7公里。

　　深圳北板块

　　深圳北，将青山绿水写进生活

　　深圳北是原生态的山水世界和成熟的城区生活交融的活力板块。随着片区规划的逐步实现和价值不断走高，各大品牌开发商纷纷在这条生态中轴上排兵布阵，无论是万科、金地、光大，还是碧桂园、保利、菁英荟、晶和、恒大，都在这片区域挥洒着热情，一个个配套成熟、资源优越的产品的打造，升级了深圳北整体人居品质。

　　相比深圳市内高位运行的房价，深圳北的房价就显得“亲民”许多。同时，新楼盘拥有的宽敞的居住空间环境、完善的生活配套设施和前瞻性的高端生活休闲场所，自住、投资、度假都很适宜。用深圳的购买力，到临深镇区买别墅洋房，可以帮助更多深圳人实现置业梦想。根据城市间的差异，提取其精华糅合到生活之中，全新的排列组合为生活带来质的飞跃，不失为一种改善生活品质的不二之选。

　　人居理念与亮点

　　从梅观高速一路向北，绵延不断的生态绿洲、满目翠绿的青青世界、绿意盎然的高尔夫球场……深圳北具备孕育生态豪宅的优势条件。

　　深有远见的品牌开发商纷纷在这条生态中轴上排兵布阵。以深圳福田中心为原点，驱车半小时的生态版图已有保利、菁英荟、碧桂园、晶和、恒大等知名房企进驻，高端别墅、刚需洋房琳琅满目。

　　交通及配套

　　莞深两地政府不断在城际轨道建设、高速公路建设、跨城公交等方面进行合作，梅观高速取消收费减少了置业向北的生活成本，东莞R1、R3和R4轻轨的筹备，将方便居民生活与工作的交接。

　　伴随着湖景洋房和山景别墅，风情商业街、五星级酒店、全方位学校资源等配套凝聚着品牌开发商的智慧与诚意，展示着深圳北人居的崭新成就。

　　松山湖成就湖居生活典范

　　城市中轴北上，松山湖作为莞深融城示范区，占据了莞深未来发展的区域性中心，承接了深圳北到福田发展的一体化红利。

　　据悉，这里是莞深定位极高的高新科技产业园区，规划初期就确定走高端发展路线，园区的基础设施建设均以极高的标准打造，道路的宽度和绿化程度均为世界一流水平。在松山湖72平方公里的土地上，基建等方面的投入超过400亿。几年的时间，松山湖就实现了从世博会上的“城市最佳实践区”到“国家高新区”的跃进，湖居生活中心由此声名鹊起。

　　从人居角度而言，有业内专家指出，这里将是莞深区域成长极快的人居区域之一，事实上，光大·锦绣山河、万科松湖中心等项目已经纷纷在此开疆拓土，还有松湖碧桂园的加盟，让松山湖国际住区的豪华大戏愈演愈烈。

　　人居理念与亮点

　　在深圳向北延伸的区域，整个松山湖生态住区如同一个天然氧吧，这里是东莞生态自然环境极好的区域。 交通及配套

　　据悉，松山湖有常虎高速、龙大高速、广深高速三大高速围绕。将来，莞深惠城际轨道R1、R3线的换乘站落地于此。四通八达的大交通网络格局成为莞深同城生活圈的坚实基础。

　　目前，万科松湖商业中心已经开业，联同长城世家商业街、松湖花园会所构成松山湖中心区主力商圈。园区内餐饮、超市、加油站等多种业态一应俱全。同时，教育、医疗配套也在完善中，松山湖拟创办引进有10-15家大学研究院规模的松山湖创新城，目前已有北京大学、华南理工大学加盟。

　　大亚湾板块

　　环大亚湾新区和深圳“血脉相连”

　　环大亚湾新区与深圳东部接壤，随着沿海高速、厦深铁路两条国家级路网设站，深惠城际快线、规划中的地铁三号线、十二号线等轨道直通大亚湾，区域间的联系日益加强。

　　大亚湾素来享有“深圳产业后花园”的美誉。深圳经历人口膨胀后，大量产业转移至大亚湾，包括中海油总基地、比亚迪汽配基地等产业均落户大亚湾。另外，大亚湾拥有大量的闲置未开发土地，不仅迎合深圳专业转移的需求，更为深圳人口转移提供选择、减轻深圳城市发展压力。

　　大亚湾房价普遍在5000元/平方米左右，约为深圳房价的1/6，巨大的价格差或将吸引大量的深圳客户来此购房。

　　对城市人居而言，山海、都市核心、郊居生活，这些本无高下之分，在深圳，滨海湾区是人居精神的高尚诠释。以蛇口为先导的人居，结合了滨海港区湾区的特点，当年港区和工业区的身份不仅没有阻碍其现代化步伐，相反，国际化经济资源和人才集聚使其逐步形成了今天的国际化人居氛围。大亚湾也是如此，百亿级投资的国际化项目，在环境维护、人才集聚、经济动能等方面都和蛇口有着相同的发展背景，在这样的起点上，大亚湾滨海人居的想象就有着坚实的依据。

　　沿海高速的开通，让大亚湾更靠近深圳。另外，惠大高速、深汕高速、广惠高速、莞惠高速、粤赣高速也使大亚湾和深圳更邻近。

　　和深圳不同的是，这里的自然氛围更加本真，原生石山、湖、红树林、海湾让人整个身心都融化在大自然之中。以大多数人的理解，滨海生活仍停留在度假概念。今天的环大亚湾人居正在颠覆了这个观念，度假和居住已经融合在日常人居之中。从大亚湾到巽寮湾，从波西塔诺到十里银滩，从合正到金融街，核心居住、中央居住区、一站式教育等居住理念正在引导着深圳人居和环大亚湾新区的深度融合。

　　实际上，环大亚湾新区的滨海湾区生活早已和大深圳人居已经作了一次亲密的拥抱。

　　关于环大亚湾新区

　　包括惠阳区和大亚湾经济技术开发区全境以及惠东县白花镇及平海半岛上的6个镇、2个旅游管理区。陆地面积2168平方公里，海域面积4520平方公里，大陆海岸线长281.4公里，其中核心区面积约200平方公里。

　　人居理念与亮点

　　新区的房地产开发主要集中在两个板块：一、中心板块，由淡水、秋长、澳头、西区组成，靠近城市中心区，购房以日常居住生活为主；二、滨海板块，由小径湾至双月湾的一线海景楼盘构成，是休闲度假地产的代表。

　　环大亚湾新区按照“石化为基、多元发展、高端为本、创新引领”的思路，以“产业－城市－海域”联运开发建设模式，合理安排开发时序、开发重点和开发方式，打造西融深港、东连粤东、辐射，粤北和内陆腹地的战略性新兴增长极，并提出十大战略性工程，地产开发呈现生态山海景观并重，度假休闲和一站式生活结合的高品质开发现状。

　　大亚湾、小径湾、巽寮湾，高品质性价比特征明显，价格在每平方米1万元上下。度假、日常生活兼顾，社区规模效应显著，在满足日常生活必须的前提下，配套前景看好，名校、五星级酒店亮点纷呈。

　　交通及配套

　　建有厦深高铁和惠大铁路进港线两条铁路，珠三角城际轨道线深圳-惠州线通过新区，项目计划在2020年前建成并投入使用。广汕铁路、赣深铁路两条规划中的国家干线铁路也将经过新区。作为惠州融入珠三角交通一体化重要通道的惠大高速建成后，将成为大亚湾区、惠阳区连接市区中心区的又一交通大动脉，成为惠州“七横五纵”高速公路网的一条纵向干线，成为惠州港与高速公路网对接的主要快速通道，对于完善城市基础设施，增强城市功能，提升城市化水平，推进“五大基地”建设，加快建设沿海城市，具有重要意义。