□地产评论员 蔡琦雯

　　9月楼市成交量虽不及供应抢眼，也并未超越6月成交高峰，但也实现了稳步增长，保持在较高水平。相对“金九”，房企对“银十”的期待更高，业内人士普遍看好今年的“银十”行情。不过，也有专家指出，价格的持续上涨或将抑制部分购房需求，四季度市场不宜过于乐观。

　　上海近十年10月1-12日商品住宅供求走势

　　成交稳健起步

　　10月几近过半，从市场表现来看，“银十”起步较为稳健。

　　据上海链家市场研究部数据显示，截至10月11日，上海10月新建商品住宅成交量为33.14万平方米，同比上涨54.35%；成交均价为30053元/平方米，同比上涨14.76%。

　　此外，今年“十一”长假新建商品住宅的成交量为11.3万平方米，创下了自2011年来近5年的新高。成交以刚需项目为主，成交量排名前十的项目中单价低于3万元/平方米的刚需产品有7个。

　　对此，上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，往年受到假期出行的影响，成交量并不突出，而今年长假期间成交量同比上涨了6成多，除了供应增多的原因外，“930”政策虽然对上海并没有直接的利好，但对市场传递了利好信息。

　　值得注意的是，数据显示，截至10月12日，10月上海市商品住宅供应量为44.31万平方米，与去年同期相比上涨34.75%。上海链家市场研究部总监陆骑麟指出，供销两旺的格局给“银十”的起步奠定了良好基础。

　　房企压力减小

　　“供应量增多，可见房企看好后市从而积极推盘。”陆骑麟补充说，9月新建商品住宅供应量为182.9万平方米，创近8年来的新高。尤其是9月下半月的供应量占了全月供应量的6成，且其中不少项目开盘时间定在了10月。而步入10月后，供应量还维持在高位。

　　长风板块某高端楼盘项目负责人告诉笔者，其项目预计在近期入市，之所以选择这个时间点，一个重要的原因便是看好10月的市场表现。

　　另外，在刚过去的“十一”房展会上，与以往不同，展会上鲜有楼盘打折促销的信息。“四季度对于房企而言，是个冲刺的阶段，往年通常会有较多的优惠出现。而房展会的表现可以从侧面看出，当前房企的压力较小，未来‘以价换量’的可能性较低。”易居智库研究总监严跃进如是表示。

　　据克而瑞研究中心统计显示，到今年三季度末，20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%，较往年完成50%左右超出了许多，恒大、华润等房企销售目标完成率已超80%。克而瑞研究中心分析指出，今年多数房企销售业绩完成目标无虞，部分房企还调高了业绩目标。以房企龙光为例，其全年目标从145亿元上调至180亿元后，前三季度销售目标完成率仍达76%。

　　同时，从土地市场的表现也可以看出房企对后市的看好。据上海链家市场研究部监控数据显示，今年第三季度，全市经营性用地共成交21幅，土地出让金合计为351亿元，同比上涨16.6%。

　　“需求”或被抑制

　　陆骑麟称，“在前期的大幅跑量后，房企的销售压力大大减小，四季度将更多地追求利润上的突破。”据上海链家市场研究部统计，从10月新增入市项目最低报价来看，除部分新盘项目外，其余项目10月以来，网上房地产显示的最低报价较最近一次报价大多实现上涨，从年内二次开盘项目来看，涨幅基本控制在10%以内，多为5%-10%之间，涨幅相对明显。

　　此外，据同策咨询研究部统计，截至9月30日，上海市商品住宅库存量虽然仍高达1238.17万平方米，但根据今年以来的月销售量来计算，市场去化周期已经缩短至9.27个月。

　　然而，也有业内专家指出，持续的价格上涨或将抑制购房需求，四季度成交量料小幅下滑。

　　陆骑麟则表示，虽然当前成交量较高，但是此次“十一”房展会现场参观人数较去年减少了约3-4成，这在一定程度上释放出购房需求被抑制的信号，预计第四季度楼市表现将趋稳，成交量或将和第三季度持平。

　　近日，在浦东某刚需楼盘现场，就有购房者直言：“最近房价上涨有点快，我还是等等再出手。”

　　而卢文曦也认为，今年 “330新政”以来，成交量价回升，过去积压的需求集中释放，然而随着成交量价的持续攀升，购买力或将被透支。

　　同策咨询研究部总监张宏伟进一步指出，房企应该未雨绸缪，增加四季度销售业绩在全年的比例，提前做好明年市场的应对策略。

　　■市场观察

　　一季度 疲软

　　成交面积195.9万平方米

　　同比减少1.7%

　　成交均价28497.1元/平方米

　　同比涨8.9%

　　供应183.4万平方米

　　同比减29.6%

　　受春节影响，1、2月楼市交投快速下滑，房企在投放上早早“鸣金收兵”，成交并不出色。虽然利好政策频出，但由于今年农历新年偏晚，因此影响了3月小阳春的发挥，新房市场存在较大的去化压力，不过在3月底出台了“330新政”，楼市动力被激发。

　　二季度 反转

　　成交面积414.6万平方米

　　同比增加100.2%

　　成交均价32005.6元/平方米

　　同比涨20.2%

　　供应291.7万平方米

　　同比增9.9%

　　受到政策推动，楼市交易发生反转。成交结构上，改善型需求得到充分释放，中高端项目成交比较活跃。尤其是5月，高端需求大量释放，单价10万元以上的豪宅成交比较抢眼。

　　三季度 续热

　　成交面积400.7万平方米

　　同比增加88.9%

　　成交均价31882.9元/平方米

　　同比涨18.9%

　　供应357.3万平方米

　　同比增9.5%

　　经过二季度快速消化后，供应量一直低于成交量，库存下降明显。另外，购房者入市迫切度有所增加，从而出现7、8月淡季不淡的格局。同时楼市的火热传导至土地市场，土地市场反过来再推动楼市，因此9月交易继续维持较高流量。

　　数据来源：上海中原地产研究咨询部