刚需盘供应量小难抑价格

　　中原地产根据市住建委公开数据统计显示，截至9月27日，剔除保障房和自住房，北京新建商品房住宅签约套数为3817套，环比8月份接近6000套的成交量，下调明显，但成交均价出现明显上涨，达到32288元。这是北京单月成交均价首次突破3万元。

　　 豪宅拉高整体均价

　　“高端项目的集中成交和通州楼市普通住宅的供应限制，这种成交结构的变化造成了成交价格的上涨。”中原地产分析师张大伟表示。

　　在目前的北京市场，豪宅化明显，如9月有成交的海淀区万柳书院均价约13万元;保利海德公园成交均价约9万元;亦庄的紫禁壹号院成交均价为8.4万元。

　　据了解，今年楼市回暖，“日光盘”现象重现，刺激了这些高端项目的推盘速度。9月份新开盘的别墅项目占了5个，既有燕西华府这样销售多年的老牌别墅项目，也有像天恒乐墅这样的纯新盘别墅。不仅如此，高端公寓项目也多达6个，其中报价最高的为东城区的使馆壹号院，单价预计将达到15万元。

　　豪宅的集中入市促进了高端项目成交量的上涨。以上周为例，北京住宅市场实际成交均价超过6万元的公寓豪宅共有17个实现成交，共成交64套公寓豪宅、成交面积1.33万平方米，环比分别增长73%、64%，这一成交量也创造了34周以来的成交新高。这些豪宅的成交，间接拉高了北京商品住宅的整体成交均价。

　　在中价位的普通住宅市场，通州是楼市的成交大户，6月至8月3个月，通州区纯商品住宅成交屡创新高，并连续蝉联北京行政区成交排行冠军。但是在进入9月份之后，一方面政策末班车效应已逐渐释放完毕，另一方面也受到限购影响，成交开始出现快速下滑，截至27日，通州纯商品住宅仅成交836套，环比减少52%，拉低了中价位房在北京商品住宅成交中的占比。

　　在通州“落潮”之后，房山和大兴作为中端刚需项目的集中地带，成为成交主力。这两个区域价格相对较低，如9月成交量较大的大兴区北京城建·北京密码，成交均价1.7万元;房山区中粮万科长阳半岛，成交均价2.7万元;中国铁建·原香漫谷，成交均价1.4万元。这些项目虽然能拉低北京的整体成交均价，但因为供应量不大，效果并不明显。

　　对于目前这种楼市格局，亚豪机构市场部总监郭毅认为，随着房地产市场数十年的快速发展以及近年来保障性住房用地的挤压，纯商品住宅用地持续减少且价格不断上涨。潜在供应的减少，使得大量房企选择了做高端产品以维持利润，并不得不选择控制供应节奏，因此，今年来月度供应一直难以突破，供应的减少必然会影响成交价格的走势。郭毅预测，2015年整体将依然维持平稳上行的趋势。记者 李海霞