□徐莉莎 本报记者 张岚 朱玲

　　“1万平方米，5A甲级写字楼，创业公寓900元月租。”9月21日，2015年成都创业设计周期间的一场创业推介活动上，数十个项目登台路演。和那些移动医疗、智能可穿戴设备、O2O项目相比，四川星慧集团董事长黄明良推介的光谷咖啡创业大厦显得与众不同。

　　黄明良除了做商业地产，还做酒店、教育培训、生物科技。此次，他要拿出旗下两处5A甲级写字楼中的各一栋，与光谷创业咖啡共同打造创业加速器——光谷咖啡创业大厦。将高档写字楼划一部分出来租给创业者，将房地产项目变身创业孵化器，不少同行都在议论：“肯定要亏呀，黄明良怎么想的？”

　　写字楼建好了，却遇上市场寒冬

　　为何要迎新租客？

　　2011年8月，站在益州大道中段的一片工地上，黄明良雄心勃勃。那一年，成都城南写字楼的均价，达到每平方米1万元。他要把这一片30亩的土地，建成总面积19万平方米的纯商务、服务型写字楼——星宸国际。写字楼的原型是美国哥伦比亚广播电视总部大厦，外立面以玻璃幕墙与天然石材棱柱相结合，符合黄明良心中的标准：沉稳、大气，“修出来肯定不愁销！”

　　三年后，两栋甲级写字楼、两栋星级酒店及围合式商业裙楼在此拔地而起，却遭遇了成都商业地产的寒冬。

　　仲量联行发布的报告显示，成都写字楼租金从2012年二季度起已连续13个季度下滑，跌幅达到19.7%。截至2015年上半年，成都甲级写字楼总存量248万平方米，新增面积28.5万平方米；与此形成对比的是，期内净吸纳量仅7.2万平方米，同比下降达50%。

　　第一太平戴维斯也指出，2015年第二季度，成都甲级写字楼市场三个新项目入市，租赁压力较大。

　　黄明良的感受，则比数字更加直接。写字楼和住房价格倒挂，周边的 商 品 住 房 一 平 方 米 卖9000-10000元，写字楼却卖不到这个价钱，城南的写字楼本来就多，而现在需求缩减。

　　风险一大，商业银行也不愿意发放按揭贷款按揭基本就停了。就连卖出去的部分，业主也迟迟不愿入驻。“他们经营困难也需要转型，办公方式面临改变，就不敢轻易装修了”，黄明良理解客户的苦衷。

　　到现在，入驻星宸国际的企业包括星慧集团在内，只有30余家。

　　星慧集团旗下还有一个项目，就是中铁信托大厦，2013年5月动工，现在已经封顶，又是总面积18万平方米的两栋大楼。黄明良一想，与其把楼宇放在那空置，还不如给它找条出路。对于新租客，租金可以低一点嘛。

　　亏钱的账，却算出了收益

　　新租客是谁？

　　一次长江商学院四川校友聚会，湖北人李儒雄应邀加入，他的身份是创投界一家赫赫有名的孵化器——光谷创业咖啡的总经理。攀谈间，李儒雄希望黄明良多多关注光谷旗下的创业团队；而黄明良则考虑，李儒雄言必称的“创新创业”，能否为其写字楼带来人气。

　　初次考察后，李儒雄一口否决：“创业者大多是草根，怎么住得起你的5A甲级写字楼！”

　　黄明良发现，自己并不懂创业者。此后，他频繁参与创业者的活动。

　　根据对创业者的了解，黄明良规划为写字楼做新的配套，开始算账：拿出万把平方米，装修好，以一个平方米30元，甚至免费的价格出租给创业者，到底会亏多少？

　　得到的数字是1500万元。同行们说，每年亏损1000多万的事情，不该干。

　　但黄明良却觉得，这笔账算得过来。创业者聚居，有利于他们，也能为自己的写字楼带来人气。另一方面，自己能够近距离观察和筛选创业团队，作为投资对象。他和李儒雄可以组建一只基金，吸引专业投资机构加入，降低风险，还能提高投资效益。“最坏的打算是我的项目连续亏10年，亏损1.5亿，但是我投资数十个项目，方向投对的话，10年后至少回收15亿”，黄明良觉得，这个生意，划得来，“这比自己转型做其他实业要好”。

　　黄明良的星慧集团旗下，已经有房产、酒店、教育培训、生物科技等重资产产业，要转型投资，只要有好项目，可以走十几个方向。而李儒雄是理想的合作伙伴，手上有创业者资源，认同大建工业园区的时代已经过去，创业者需要学习、交流、观察市场，得在城里办公。

　　由5A级写字楼变身光谷咖啡创业大厦，李儒雄期待，这能成为市场力量进入创新创业事业的范本。

　　写字楼悄然生变的市场逻辑

　　租客少了还是变了？

　　租户结构正在变化的写字楼，并非只是星宸国际。看好创业者的写字楼经营者，也并不只有黄明良。

　　9月24日，记者来到世界第一大单体建筑——占地176万平方米的环球中心。东、南、西、北四个区，南区人气最差，大白天也难看到有人走动。在7层，记者环绕一圈，发现还有10余间清水房；到了16层，南区空置的新房多出几倍。在环球中心工作的女白领王月告诉记者，靠近商业区的写字楼人气不错，楼层越往上走，人越少。一位每天往环球中心送盒饭的男子告诉记者，去年，北区、东区还是很热闹的，但今年搬出去的公司不少。记者一路走下来，写字间的玻璃门上，贴了不少招租广告。

　　同样都是写字楼，境遇却不一样。冯睿是锐丽元科技的创始人，去年10月，他的团队搬进新家——成都高新区天府三街旁的花样年福年广场。现在冯睿已经多了不少邻居，“基本上都住满了”，入驻时清水房月租每平方米28元，而现在已飙升至每平方米四五十元。多位做花样年福年广场的房屋中介告诉记者，因为靠近天府软件园，今年以来，附近70-80平方米的写字间已经基本住满，100-200平方米的也特别火，很多小公司入驻。

　　高大上的写字楼高处不胜寒，小而美的写字间受欢迎，这不仅是成都写字楼市场的写照，在北京、上海等一线城市亦暗流涌动。位于北京光华路的SOHO2，本来规划了3万平方米的商业面积，现已改为SOHO 3Q产品。这个写字楼项目运用O2O模式，网上即可完成选房、订房、付款交易，为流动人群提供办公场所。办公者带着电脑和手机，可以租一个办公桌、一个独立办公室，享受餐点、咖啡、复印打印等服务。SOHO中国董事长潘石屹，每天在其微博上力推SOHO 3Q。

　　前万科副总裁毛大庆辞职后创办优客工场，他用折扣价格租下整层写字楼，然后分隔成单独的办公空间，或者将独立的单个工位出租给初创企业和小公司，向他们收取会员费或者各种服务费。

　　创新创业大潮下需求有爆发式增长

　　新租客会成主流吗？

　　写字楼迎来新租客，其实并不突兀。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这既有房地产的发展变化阶段性，也有整个社会经济产业发展的阶段性，两个阶段碰到一起，自然产生这样的模式和需求。小微企业需要市中心的低租金办公空间，这种需求一直存在。全国上下倡导创新创业，提高了小微创业者的热情，这种需求进一步显现。

　　对于其发展前景，杨红旭的观点是目前供应和需求有爆发式增长，但创业的需求自有其规律，总需求慢慢会趋于平稳。高档办公楼还是要找中大型高端客户，才能使资金水平、收益率与投资成本相匹配。小微企业需求没那么大，所出的资金也难以跟高档写字楼的投资和建设成本相匹配。

　　不看好的声音也多。刀客房地产顾问机构董事长谢逸枫就认为，很多企业在利用创新创业的机遇转型，但是目前都是以亏损、失败告终。他曾与任志强一同参观过潘石屹的SOHO 3Q项目，据他所知，目前仍在亏损。而对于光谷咖啡创业大厦这样的项目，目前来说仅仅是一个研究个案，地产商要找到成熟的模式和运营的机制体制。杨红旭也认为，光谷咖啡创业大厦的思路，有点像基金和风投。风投、VC比较专业，可以鉴别不同公司和项目的成长性。开发商是利用自己的办公空间，跟这些创业团队产生联系。他们的投资需要有一定的鉴别能力，这是另外一个领域，开发商有可能成功，也不见得能获得很高的回报率。

　　还有善意的提醒。成都高新移动互联网协会秘书长张正刚认为，不是说你在这栋写字楼的外面打上了“创客”、“创业”、“孵化器”等LOGO，你就瞬间变成了孵化器，这还需要经营者真正理解创业活动。“换句话说，你以前经营写字楼的物业，只懂怎么管理大楼，并不懂怎么服务创业者”，这是最大的挑战。

　　专业人士众说纷纭，写字楼里的新租客们的态度却很一致。天天买菜创始人李茂清听闻这个项目，感到小惊喜。此前，他们的团队在四川大学科技创新中心孵化，每月的房租加物管是每平方米55元。入驻位于郫县的光谷咖啡后，三年场地免费，还为他们提供了免费公寓。光谷咖啡创业大厦的项目一旦开始，李茂清也打算搬过去。一方面，他认为每平方米30元的月租，费用可以承受。另一方面，他需要回到这个“成都创业最集中的地方”。“这里离投资人很近，离十分咖啡、侠客岛这些创业者聚集地也很近，如果我要约谈投资人、找其他团队碰撞，都是很方便的事情”，李茂清告诉记者。