买房是一件大事，因此买房前要做好充分的工作，全面了解购房流程和房产知识尤为重要。如果选定了在哪买、买哪个物业，还仅仅只是漫漫购房路上的第一步，接下来诸如选哪家银行贷款、房产评估以及在买二手房的过程当中需要缴纳的中介费等各项费用和流程也足以让人眼花缭乱。

　　特别是当下有关于置业全过程中的许多环节经常会随着政策、银行利率以及市场等因素而有所变动，了解当前楼市的整体情况就变得尤为重要。目前市场已经进入了传统的销售旺季“金九银十”，许多置业者更是希望在双节期间找到自己心仪的房子，漫漫购房路，以下几个方面更需留意。

　　■ 黄 玉

　　评估价上调

　　影响有限

　　日前，深圳市房地产评估发展中心网站贴出公告，“根据房地产市场变化情况，我市将于10月1日起对房产评估价格进行例行更新。”

　　深圳链家市场研究中心总监肖小平表示，今年深圳房价一直处于往上走的趋势，所以此次评估价肯定会调高，调整幅度或为10%-20%。据深圳链家和安居客数据显示，以今年8月深圳二手住宅套均价格为240万元为例，如果按照评估价增加10%计算，将增加营业税（5.6%）、契税（1%）、个人所得税（1%）约为1.8万元。

　　美联物业全国研究中心认为，评估价更新会直接增加过户手续办理过程中产生的税费。因此，已签约的购房者会尽量赶在新评估价出来前完成过户手续办理；甚至还有客户为缩短过户时间而一次性付款购入物业，力争赶在评估价调整前过户，这些操作或会引起近期的备案数据阶段性上扬。

　　记者从多家银行个贷部门了解到，虽然此番调整将增加交易税费，但除非全款买房，很难在短期内完成整个交易流程，因而对于市场影响有限，“大部分购房者，特别是需要办理贷款的刚需客是来不及应对的。”

　　另悉，深圳市房地产评估发展中心将根据二手房网签时间来决定评估价，仍执行“一房一价”政策。如果置业者下载二手房网签合同的时间在10月1日前，评估价仍将执行既有标准；如果是10月1日之后，则执行新的评估价标准。

　　房贷新低

　　刚需客受益

　　央行自2014年11月起开启新一轮降息周期，至今5年期以上贷款基准利率已来到5.15%的新低，而日前，深圳银行房贷政策再度转向宽松，房贷水平已处于极低的水平。

　　“金九银十”，房贷利率到底哪家低？怎样才能最优惠？据融360最新监测26家银行的数据显示，深圳目前可提供折扣利率的银行为17家；首套提供95折以下利率的银行为3家，包括82折的汇丰银行、92折的平安银行和大新银行。

　　首套方面，深圳包括外资、国资、合资的多家银行都加速放松房贷，纷纷下调利率。汇丰银行最低从9折降至82折，邮储银行从98折降至95折，中信银行从97折降至95折，中国银行从98折降至96折，工商银行从基准利率降至96折。

　　二套首付方面，大新银行4成，为深圳最低。执行6成的是汇丰银行、广发银行、光大银行、渤海银行、兴业银行5家，华润停贷，其余银行均为7成。

　　融360分析师吕舒扬表示，目前从整体上分析，深圳的首套利率走低趋势不会变。二套的首付成数和利率变化的可能性仍然不大。

　　美联物业全国研究中心分析，房贷水平已处于较低水平，对购房成本比较敏感的刚需置业者将从中得到受益。

　　中介费回落

　　多数能享6-7折

　　从今年上半年开始至今，深圳的二手房市场就相当火爆。据深圳链家市场研究中心数据显示，上周（9月14日-9月20日）全市二手房成交量稳步上升，共成交二手房2699套，环比增长9.9%。

　　目前深圳二手房市场量价表现都十分的稳健，业主报价也趋于理性，部分急售的业主还有议价的空间。而中介费作为二手房交易流程中必需支付的费用往往也有“砍价”的余地。

　　笔者从深圳多家地产中介处了解到，深圳中介行业买卖佣金的上限是楼价总价的3%，而传统中介行业向来普遍收取买卖双方2%-3%的佣金。各家房产中介都表示，深圳目前二手房中介费不超过3%是行业的通行比例，佣金一般都由买家出。有知情人士告诉笔者，对比二季度时佣金的分文不让，近期佣金已经有所回落，对方透露“目前大型中介公司基本可以做到1.8%至2%，小型的中介门店甚至可以到1.5%以内，有的甚至可以一口价。”

　　业内人士表示，目前中介市场出现了许多“零佣金”、“0.5%佣金”、“1%佣金”等低佣金现象，“有一些房产中介在佣金上看似少收了许多费用，能暂时为置业者剩下数万块钱，但其‘差价’很有可能会在其他地方收回，比如暗中抬高房价、在赎楼、评估费用等环节增加收费”。专业中介机构也建议置业者，购买二手房首要要考量房子本身条件，而非中介费用。另外，选择中介这块，业内人士也提醒，尽量选择口碑好、交易和业务流程透明的中介，避免被忽悠。

　　深圳市房地产经纪行业协会也表示，房地产经纪服务水平与房地产佣金收取幅度成正比。低佣金水平往往是以低服务质量、高交易风险为代价。