□地产评论员 蔡琦雯

　　相比高端产品上半年的高曝光度，今年刚需产品略显“低调”。而自8月开始，直至9月，随着低总价房源的集中成交，刚需又被视为市场主导。

　　有数据显示，9月以来（截至9月20日），总价在250万元以下的楼盘成交量占比为54%，超过半数。

　　事实上，即使是在高端“火爆”的市场环境之下，刚需成交也对楼市起着“稳定剂”的作用。

　　据上海中原地产研究咨询部数据监测显示，今年4月以来，截至9月17日，总价在150万元-250万元的新房成交了16963套，约占总成交量的28%。而总价在150万元以下的房源成交占比为25%，即总价在250万元以下的房子成交占比为53%。“这类房源的需求较为旺盛，相较改善、高端房源，供求关系较为稳定，在当前市场，这类房源多位于外环外。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦指出。

　　有数据显示，总价在150万元-250万元间的房源成交区域往北集中在嘉定主城区、安亭汽车城板块，往南以南桥新城板块为主，而大虹桥辐射区内成交集中在松江泗泾板块，浦东新区这类房源成交则多位于惠南板块。

　　值得注意的是，有少数中外环间的住宅房源总价也在250万元以内，且多位于宝山。如经纬城市绿洲家园就因其地理位置和较低的总价，屡屡热销。

　　而在接下来的楼市“热点”时段，低总价房源仍然会有表现。截至9月15日，9月全市商品住宅供应面积为75.95万平方米。易居智库研究总监严跃进认为，近日房企推盘增多，同时又主推小户型产品以加速项目去化，今年“金九”行情板上钉钉。

　　■热点板块聚焦

　　泗泾板块

　　名企抢驻

　　泗泾板块今年成交量上涨明显，据上海中原地产研究咨询部数据监测显示，截至9月17日，泗泾板块商品住宅成交量为33.6万平方米，同比增加了118.2%。

　　卢文曦认为，该板块成交量激增主要是由于供应大量增多，数据显示今年以来泗泾板块商品住宅供应量为32万平方米，而去年才供应了4.5万平方米。

　　近两年来，泗泾板块吸引了众多品牌房企入驻，例如保利、金地、绿地、建发等。笔者从上海市规划和国土资源管理局网站获悉，泗泾板块近日推出了松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块，该地块为纯宅地，将于10月10日进入竞价环节，截至9月21日，已有17家企业领取了申请书。

　　某品牌房企代表就直言看好该地块，他表示，泗泾板块周边的九亭区域内开发接近饱和，泗泾将承接这部分外溢的需求。

　　泗泾板块内某楼盘的售楼员告诉笔者：“目前区域内以低总价房源为主，主力购房者为在轨交9号线沿线的漕河泾和徐汇工作的白领，多看中品牌和交通两大因素。”

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟指出：“品牌开发商对于选址经过大量的前期调查，而产品打造上也更有经验，因此，对于预算有限的购房者，在选房时多考虑品牌房企开发的楼盘也不失为明智的做法。”

　　例如板块内的保利翡丽公馆，就以其性价比及品牌实力取胜，自开盘以来便一度热销。

　　此外，卢文曦指出，今年以来泗泾板块的成交均价较为稳定，当前为25554元/平方米，板块内交通主要依赖轨交9号线。相对其他外环板块，泗泾的房价较低，例如南翔、顾村板块目前成交均价分别为26835元/平方米、26575元/平方米。而随着品牌房企对区域内产品的深耕和周边商业配套的不断完善，有业内人士认为，该板块改善型属性或增加。

　　南桥新城

　　领跑区域

　　谈到奉贤，还是会有较多人有“远郊”、“交通不便”等认知。目前，在需求方面，奉贤房产以刚需为主，价格处于“洼地”。

　　据上海链家市场研究部数据显示，截至9月21日，今年全市新房均价为31253元/平方米，邻近奉贤的闵行区为37314元/平方米，而奉贤的均价则为19220元/平方米。

　　业内人士指出，今年奉贤的房价有望上升，而其中，南桥新城板块将引领该区域。

　　相关数据监测显示，2012年以来，南桥新城板块的商品住宅成交均价由1.5万元/平方米，上涨至2.3万元/平方米（截至2015年9月17日）。

　　易居克而瑞土地运营事业部研究总监付伟指出，从奉贤各个板块来看，南桥新城板块的涨幅较高。即便如此，目前的均价相对全市而言还较低。付伟分析认为，虽然同是新城，但是相比松江新城、嘉定新城等多个新城而言，南桥新城启动的脚步略晚些，因此在配套和交通上较为欠缺。

　　据媒体报道，今年已经有7个功能性项目包括城市展示馆、区域老年大学、区第二福利院等，在奉贤南桥新城启动。另外，轨交5号线奉贤段预计2016年底实现全线贯通。

　　卢文曦指出，当前南桥新城板块的购房主力为当地居民，未来随着交通短板的补足，将引入更多其他区域的购房者。

　　“最近来南桥新城买房的市区工作人员增多了，多为30岁左右的年轻人，或是60岁以上的老年人。”奉贤二手房中介小张告诉笔者。事实上，今年以来该板块的成交量已经有所上涨，数据显示，南桥新城板块今年以来成交了28.3万平方米，同比增加了105.1%。

　　惠南板块

　　性价比惹眼

　　纵观迪士尼辐射的川沙、周康、惠南板块，惠南板块的均价最低。

　　据上海中原地产研究咨询部数据监测显示，截至9月20日，川沙板块商品住宅均价为2.7万元/平方米，周康板块为3.1万元/平方米，惠南板块为1.9万元/平方米。

　　卢文曦分析认为，从地理位置而言，周康是原南汇距离市中心最近的地方，川沙隶属于原来的浦东，并且，川沙板块发展时间较早，区域内轨交较早开通，因此价格也较高。而在产品结构方面，惠南目前产品比较单一，以刚需供应为主，川沙、周康板块则以刚需、改善产品为主。

　　业内人士指出，对于刚需购房者而言，若要在浦东选房，惠南属于性价比较高的板块。

　　上周，在惠南某楼盘的售楼处，笔者看到有近十组客户前来咨询，而现场的售楼员也较忙，案场咨询电话颇多。“9月本来就是销售旺季，今年更忙，来看房的购房者很多是看中了价格。”现场售楼员表示，轨交16号线和迪士尼给区域价值带来提升，较多购房者也觉得未来区域房价有可能再上涨，所以纷纷赶在迪士尼开园前来买房。

　　板块内的浦东颐景园项目，自入市以来便一度热销，近期该项目加推的产品也受到购房者青睐。另外，同区域内的宝业华庭项目也多次登上热销排行榜。

　　严跃进认为，惠南原来就是南汇的行政中心，生活配套齐全，随着轨道交通16号线通车更是解决到市区的交通问题。而且惠南受到自贸区以及迪士尼辐射，未来成长空间较大。