今年1-8月份，全国房地产开发企业土地购置均价3041元/平方米，同比增长11.1%，增幅比1-7月份加大1.6个百分点。从土地价格看，前8个月土地价格延续了今年以来整体上行的走势，已经超过了2014年全年3002元/平方米的历史最高价，创历史新高。与此同时，销售的转好，最为直接影响就是去库存的加快。据国家统计局日前发布今年前8个月的房地产数据。至今年8月末，商品房待售面积66324万平方米，比7月末增加65万平方米。其中，住宅待售面积减少194万平方米。8月份，房地产开发景气指数为93.46，比7月提高0.43点。

　　土地价格创新高

　　随着楼市成交的复苏，土地市场也呈现出回暖的迹象。据上海易居房地产研究院公布的数据显示，1-8月份，房地产开发企业土地购置面积14116万平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份扩大0.1个百分点；土地成交价款4294亿元，下降24.6%，降幅收窄1个百分点。

　　从土地购置面积增幅走势看，前8个月基本延续了今年以来同比下跌的走势，且基本稳定在30%左右的跌幅，整体处于较低水平。一方面是目前土地供应增长较慢，另一方面，在目前行业整体处于缓慢复苏的阶段，随着市场需求的逐步释放，房企主要还是将去库存作为重点，拿地意愿也相对谨慎。预计四季度随着土地供应的逐步回升以及楼市的进一步复苏，土地购置面积同比跌幅也将进一步收窄。

　　更值得注意的是，土地价格也开始大幅增长。数据显示，今年1-8月份，全国房地产开发企业土地购置均价3041元/平方米，同比增长11.1%，增幅比1-7月份加大1.6个百分点。从土地价格看，前8个月土地价格延续了今年以来整体上行的走势，已经超过了2014年全年3002元/平方米的历史最高价，创历史新高。分析预计四季度，随着土地市场的逐步平稳，土地价格整体仍将继续上行，但增幅趋于平稳。

　　商品房销售增幅明显

　　土地市场的回暖与商品房市场的复苏密不可分。在今年前8个月，监控到的商品房销售面积为69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点。从商品房销售面积看，高于去年同期，接近2013年同期70842万平方米的历史高值，创近五年第二新高。其中，住宅销售面积增长8.0%。商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。其中，住宅销售额增长18.7%。8月份，商品房销售面积9761万平方米，同比增长14.7%；商品房销售额6912亿元，同比增长28.5%。

　　从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前8个月延续了今年以来增幅整体上行的态势，也是继上半年进入正增长区间后，增幅进一步加大。二季度以来，在楼市宽松政策以及一系列降准降息等货币政策的效应刺激下，楼市需求逐步释放，近5个月单月的市场成交同比增幅呈现逐步扩大的态势，也带动了前8个月成交同比增幅的继续上扬。预计随着去年同期基数的逐步回落，以及地方落实中央楼市政策的逐步推进，四季度商品房同比增幅将趋于平稳。

　　1-8月份，全国商品房成交均价6895元/平方米，同比增长7.6%，增幅较1-7月份加大0.7个百分点，创造五年以来的第二新高。其中住宅成交均价增长9.8%，办公楼成交均价增长4.1%，商业营业用房成交均价下降3.7%。今年前8个月，除了商业营业用房价格同比下降外，住宅和办公楼价格增幅均处于正增长区间。而从价格增幅走势看，住宅持续上升，增幅创2013年前8个月以来的新高。易居的分析认为，预计四季度，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格增幅仍将继续小幅上行。

　　住宅库存连续半年下降

　　销售的转好，最为直接的就影响就是去库存的加快。据国家统计局日前发布今年前8个月的房地产数据。至今年8月末，商品房待售面积66324万平方米，比7月末增加65万平方米。其中，住宅待售面积减少194万平方米。8月份，房地产开发景气指数为93.46，比上月提高0.43点。

　　而据市场机构发布的监控数据，国内的住宅库存的确正在快速消化。截至2015年8月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平方米，环比减少0.8%，同比减少1.4%。库存规模已连续6个月出现环比下跌。8月份环比下跌，虽然有季节性的推盘放缓习惯、房企看涨房价而刻意捂盘等因素，但本质原因是，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。

　　在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，8月份首次出现负增长。由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，即转向“补库存”的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。

　　监控显示，8月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1840万平方米，环比减少9.9%，同比减少7.7%。8月份相对7月份推盘节奏放缓，这和季节因素有一定关系。而到了9月份，预计房企推盘节奏会继续加快。

　　一线市场库存缩减

　　截至2015年8月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3460万、18051万和4217万平方米，环比增幅分别为-1.9%、-1.0%和0.9%，同比增幅分别为-0.7%、2.2%和1.7%。

　　一线城市在1-3月份库存均出现下行态势，4月份微幅上升，5-8月份库存重现环比下跌态势，这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。同时，8月份一线城市库存同比增幅为近19个月以来的首次负增长。对于一线城市来说，后续积极补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

　　二线城市8月份新增供应量为1328万平方米，远低于7月份1483万平方米的水平。同时新增成交量大于新增供应量，导致库存出现环比下跌态势。在7月份，二线城市库存规模同比增幅为近52个月的首次负增长。而到了8月份同比跌幅继续扩大。

　　三线城市8月份新增供应量为236万平方米，而新增成交量为197万平方米，新增成交量略小于新增供应量，这导致库存出现小幅上升。从趋势看，三线城市库存的同比增幅也有不断收窄态势。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　数字看楼市

　　1-8月份，全国房地产开发企业购置土地均价

　　3041元/平方米

　　同比增长

　　11.1%

　　面积14116万平方米，

　　同比下降32.1%；

　　成交价款4294亿元，

　　下降24.6%。

　　1-8月份，全国商品房销售面积为

　　69675万平方米

　　同比增长7.2%

　　商品房销售额

　　48042亿元，

　　增长15.3%；

　　商品房成交均价

　　6895元/平方米，

　　同比增长7.6%。

　　截至2015年8月底，

　　一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量为

　　25729万平方米，

　　环比减少0.8%，

　　同比减少1.4%。

　　一线城市商品房库存总量为

　　3460万平方米，

　　环比增幅-1.9%，

　　同比增幅-0.7%

　　二线城市商品房库存总量为

　　18051万平方米，

　　环比增幅-1.0%，

　　同比增幅2.2%

　　三线城市商品房库存总量为

　　4217万平方米，

　　环比增幅0.9%，

　　同比增幅1.7%

　　数据来源：上海易居房地产研究院

　　多年不遇购房时机已出现

　　■专家观点

　　8月楼市传统淡季，网签量继续高位回落，已是连续两个月下滑。成交量下降，主要受连续三个月推新货减少导致客户选择面窄，且客户对即将到来的金九银十有所期待，因而放缓入市速度。而进入金九银十后，各楼盘营销积极，一二手联动、电商折扣优惠、现场主题活动旺场等频现，蓄势备战旺季。广钢新城板块首个楼盘中海花湾壹号开板房收筹，获得市场高度关注，金融街融穗华府亦展开宣传攻势，预计金九银十将迎来众多楼盘开售。

　　经纬行研究中心分析观点认为，当前国家经济仍面临下行压力，房地产作为经济支柱，八月各项利好频现，如降息降准、放宽外资限入、公积金二套房贷首付下调、公积金贴息贷款、广州区划调整完成等，都向市场传递利好信息，有助刺激买家入市；受此影响，开发商或会加快金九银十的推货节奏，进一步去库存。不过近期股市波动和人民币贬值预期升温，投资资金是保持观望还是转投楼市避险，或会视乎“金九银十”各楼盘的优惠力度，并将最终决定“金九银十”的成色有几何。

　　合富房地产经济研究院分析人士认为，广州当前可售商品住宅库存去货周期约为9.7个月，处于较合理水平。从未售量看，广州未售商品住宅总面积约为1906万平方米，需要超过21个月的消化周期，说明未售商品住宅压力仍然较大，今后一两年内广州楼市并不缺少供应。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，广州市场多年不遇的购房好时机已经出现，购房者要把握好入市机遇。

　　黎文江分析指出，历次楼市起落都与GDP及调控政策相关，政策出台依据，与当时经济景气度相关。2008年、2009年问题在于出口，2015年问题在于投资。目前，货币政策已经非常宽松，投资增速仍不断走低，全国土地成交持续走低。其次，从房价收入比看，广州目前房价与人均收入的比值，与2008年已相差无几。第三，降准、降息利好房地产市场，100万贷款，按20年还期计，今年8月26日降息后，对比2014年11月前购房贷款，利息支出节省19万元。从这几点看，眼下已经是出手置业的难得好时机。眼下市场房价是否已经到谷底，会否还会下跌？黎文江认为由于近年来开发成本持续上升，利润缩减，房价不会下降。南方日报记者 李广军