骡马市片区是我市传统的“三大商圈”之一，成都现代商业文明的发源地。如今，当春熙路、盐市口商圈因IFS、远洋太古里等项目相继投入使用，从而逐渐连成一片，向着“高大上”“高精尖”的国际化商业发展方向阔步前行时，骡马市商圈则在传统商贸业的竞争中渐显“低调”。昨日，记者从青羊区获悉，依托区位优势，以及传统金融商贸品牌优势，构建金融集聚区，加速打造面向中西部的国际化金融中心将成为骡马市商圈转型升级的全新方向和发展定位。

　　抢占新兴金融业发展先机

　　“撮合”传统商贸业与互联网金融“联姻”

　　“说到骡马市，对于广大市民来说最熟悉的是它繁荣的商贸业，但实际上，这里金融业的发展基础同样雄厚，是成都市金融机构最密集的区域，聚集了全区近60%、全市近40％的银行、保险、证券、期货等各类金融机构以及金融相关服务企业。”青羊区金融办相关负责人为记者列举一组数据：2014年末，骡马市金融集聚片区有各类银行机构70余家；各类保险公司、保险经纪与代理服务公司60余家；资本投资服务公司70余家；金融信托、金融信息服务、风险评估、典当、金融租赁等各类公司50余家；财务公司20余家；证券市场管理服务类公司近20家；期货服务、基金管理服务公司12家；投资与资产管理公司190家；社会经济咨询108家。“去年，骡马市成功获批省级金融服务业集聚区，很大程度上已经证明了这一片区在金融业发展上的实力和潜力，当然更为这一传统金融核心集聚区注入了新的发展动力。”

　　“不仅如此，面对国家全面深改之金融改革的契机，在成都打造西部金融中心的总体战略框架下，将金融业作为骡马市片区发展的主方向也有利于该片区更快实现自我提升”。该负责人表示，根据自身特色，骡马市区域今后将在巩固传统金融业优势地位的基础上，加快抢占新兴金融业发展先机，力争在国际基金产业园区、实力雄厚的投资机构、商业保险、融资租赁等产业实现重点突破，特别是要将互联网金融作为新兴金融领域的重要突破口，并着力推动传统实力商贸业与互联网金融融合发展。

　　依托现有写字楼项目

　　打造没有围墙的金融产业园

　　记者看到，根据规划，省级骡马市金融业服务集聚区将包括金融商务核心区和金融总部聚集区两个核心区域以及西部新城拓展区，重点打造天府国际基金产业园、天府互联网金融产业园和大数据产业园三大园区。值得注意的是，三大产业园的园区载体将主要依托该区域现有写字楼项目，以“一园多址”的方式，通过政企合作，签约入驻的方式，推动这些普通商务楼宇成为专业金融楼宇，进而由多个专业金融楼宇共同形成一座没有围墙的产业园。

　　“之所以进行这样一种尝试，也是综合多方面因素后的考虑”。该负责人表示，首先骡马市集聚区地处成都市中心，是目前成都最具核心集聚力的区域，拥有成都标志天府广场、“成都原点”西玉龙街、成都市房地产交易中心等最闪亮的品牌，同时集聚区处在成都城市南北中轴线上，人民中路、蜀都大道、新华大道、顺城大街，以及地铁1、2、4号线等纵横通过，区域内布局了4 个地铁站点和2 个地铁换乘站，成为“地铁站点最密集”的区域。交通便利，资源集中，辐射能力强，对金融机构具有天然的吸引力。但另一方面，青羊区作为老城区，产业发展所面临的土地紧缺、空间受限、交通拥堵等制约也越来越明显，完全通过政府新建产业载体的方式来建设园区，不仅成本高，而且时间长，极有可能错过抢占当前新兴金融业发展先机的最佳时间点。

　　为此，他们对骡马市片区的现有写字楼市场进行了摸底，结果发现，该区域内建成投用的写字楼有近30栋，其中重点写字楼7栋，面积129.5万平方米，华置广场、富力天汇二期、雄飞领秀、泰丰国际、领地中心等一批城市综合体，满足了集聚区内企业发展的需求。同时集聚区内目前可供开发的地块共有23 个，面积687.87 亩，主要为旧城改造项目，整体连片开发潜力较大，“这无疑为三大产业园以及集聚区未来的发展和扩张提供了充足的空间保证”。

　　市场反响热烈

　　20余家北京企业扎堆天府互联网金融产业园

　　来自市场的热烈回应则让这一计划迅速落地。

　　随着与供需双方即重点招商对象和与现有写字楼项目开发商的对接、洽谈同时展开，上月中旬，天府国际基金产业园、天府互联网金融产业园先后投入了使用。

　　其中，天府国际基金产业园作为全市首个股权投资基金（私募基金）产业园区，青羊区为其度身制定了十条政策，计划每年投入不低于1000万元对入园企业进行房租补贴，并支持公共服务平台的建设和运营，对产业园区的公共综合服务平台的启动予以部分资金扶持和补贴，支持其为入驻的基金管理公司提供全方位咨询服务及举行各种论坛、沙龙等大型活动，以引导基金企业在此加速集聚。而目前，天府国际基金产业园孵化器正式挂牌成功，包括我国首家经政府批准设立的大型人民币创业投资基金专业管理机构中科招商投资管理集团、国务院国资委下属大型国有投资企业中控投资集团、国内首个针对以私人银行为代表的高端财富领域开展研究咨询的独立科研机构成都天府私人银行研究中心等在内超过30家企业签订了入驻协议，21家完成了选址及入场装修工作，到年底入园企业数量将达到40家，管理基金规模突破40亿元。预计到2020年，入驻天府国际基金产业园的企业将达100家左右，注册资本达到100亿元以上，基金管理规模达1000亿元人民币，形成国内领先的基金产业园区。

　　天府互联网金融产业园则由青羊区政府和全国首家互联网金融行业服务中心北京中关村互联网金融服务中心联合打造，旨在全国范围率先布局互联网金融产业，加速互联网金融产业集聚，吸引优秀的互联网金融人才创业。园区所提供的公共服务及优惠政策与天府国际基金产业园一致，同时构建了监督管理、综合服务、创新孵化三大平台。目前，这里首批入驻企业超过20家，全部来自北京市，过半企业为具有国资及上市背景的企业，实力雄厚。中国首家全产业链股权投资金融服务平台企业产融云支付有限公司不仅将入驻该产业园，更将在这里设立公司的全国总部；北京众信金融信息服务有限公司负责运营的国企P2P理财平台众信金融、搜狐旗下互联网金融平台搜易贷等都在其中。

　　“现在两大园区入驻的泰丰国际广场是我们合作的第一个写字楼，已经出现了供不应求的状况”。该负责人透露，下一步，他们不仅将加快金融产业园入驻写字楼的速度，也计划把这一经验复制到区内电子商务等相关产业的发展中去。

　　故事

　　调整业态 打造创新金融专业楼宇

　　一个月

　　泰丰国际广场满租

　　位于青羊区人民中路二段29号的泰丰国际广场，是泰丰集团在成都开发的继航天科技大厦之后的又一超甲级写字楼项目。

　　去年10月，泰丰集团成都分公司副总经理晏雪正式接手负责这里的招商工作时，这幢前年年底交房的写字楼入驻率仅仅只有十几个百分点，而如今，一年时间不到，这里却因为创新金融专业楼宇的打造，出现了一个月满租，甚至“排队候租”的热闹景象。

　　转型

　　市场竞争激烈

　　要形成绝对优势必须调整策略

　　作为一个位于一环路内，市中心的高标准写字楼项目，泰丰国际无疑有着许多极具竞争力的条件。比如交通便利，距离天府广场约两公里，离地铁骡马市站出口不超过50米；再比如商务配套完善，喜来登、丽思卡尔顿等星级酒店集群，新城市广场、远东百货、铂金购物广场、家乐福卖场等大型购物中心集群，文殊坊、宽窄巷子等人文旅游标志性街区……但即便是这样一个项目，从2013年底竣工到2014年5月正式启动招商再到10月调整招商策略时，接近1年的时间里，这栋写字楼的入驻率仅仅是刚刚突破个位数而已。

　　“其实，这几年全国商业地产市场的变化应该说有目共睹，从2010年投资泰丰国际广场项目，到2013年底项目正式交房，三年多时间，我们所面临的市场环境已经从当初写字楼的井喷进入到竞争加剧、压力空前的状况中”，晏雪说，与住宅投资不同，商业地产的投资者更注重投资回报率，对区域的要求偏低，因此，同一时间段里，从环球中心，到339，从富力天汇，到金牛万达，这些项目都会成为投资者考察的目标，很难说哪个项目具有绝对的优势。

　　为此，去年10月，接手负责泰丰国际招商工作后，晏雪首先从加强与招商代理合作着手，通过提高代理佣金、将整层楼分隔成不同面积、打造精装楼层等方法，在10个月左右的时间里新增了30多家代理合作机构，也成功将入驻率提高到了近40%。

　　算账

　　虽然租金收益少了点

　　但物管费增加了、品牌附加值提升了

　　但如何将这一数字进一步提升，晏雪面临着新的瓶颈，更重要的是，即便是在新增业绩的过程中，她也发现随着时间推移，市场竞争似乎越发激烈了。

　　“一般来说，像我们这样的超甲级写字楼都会对入驻企业的业态有着比较高的要求，但现状使我们不得不先考虑抓住这个客户，而不是挑选它，在实际操作中，我们也只能去关注这个客户的付款能力，至于它是从事哪个行业，有没有发展前景，真是无暇顾及的”。她思考片刻后肯定地告诉记者，这不仅是泰丰国际一家面临的问题，也是所有同类项目面临的问题。

　　而就在这时，晏雪有了一次选择的机会：青羊区政府主动找到她，希望通过合作，将大楼打造为创新金融专业楼宇，以类似整体租赁的方式，将大厦中尚未使用的60%面积用于建设天府国际基金产业园和天府互联网金融产业园，不过，租金要比目前的市场价格低，整栋大厦也要配合专业楼宇打造进行硬件改造和提升。

　　这样的合作，不管是集团以前的项目，还是成都其他写字楼都还没有做过，能行吗？最终，经过一番测算，晏雪认为这次合作值得一试。“虽然单纯从租金收益看少了一截，但因为对方同意以年付的方式付款，因此，我们增加了现金流，而且节省了12%的贷款利息；第二随着企业的入驻，我们的物管费收入会大大增加；第三随着专业楼宇的打造，企业形象品牌将明显提升，为我们未来参与市场竞争增加更多筹码”。

　　尝试

　　拆掉扶梯调整业态

　　专业楼宇入驻率从40%到了100%

　　说干就干，下定决心后的晏雪做的第一件事就是拆掉了原本在建设过程中安装的1楼到3楼的电动扶梯。

　　“和现在许多同类项目一样，我们这栋楼当初的设计也是商业+写字楼的模式，商业部分位于-1楼到3楼，3楼以上是写字楼”。晏雪告诉记者，即便是在去年招租困难的时候，他们也没有放弃做商业的计划，还曾经到欧洲进行过考察，设计了包括进口商品超市、奢侈品打折店等方案，但最终考虑到成本高、养蓄期长等因素，搁置了下来，“既然决定做专业楼宇，我们就一定要让它完全专业起来，不能什么都不放”。

　　7月，电动扶梯拆除全部完毕，1个月后，泰丰国际与青羊区金融办正式签订合作框架协议，如今，位于该项目内的两大产业园已经全部“满员”，实现了100%入驻。

　　晏雪笑着说，过去是自己天天约客户，现在是客户约自己，“甚至还托朋友希望能在这里挤个位置”。

　　专家访谈

　　“四态”合一

　　布局专业楼宇

　　——专访成都市楼宇经济促进会理事长张怀林

　　“楼宇经济不是简单地买房、卖房，而是中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，对于成都当前发展现代服务业来说，具有筑巢引凤的作用”。昨日，成都市楼宇经济促进会理事长张怀林在接受记者专访时表示，成都楼宇经济整体呈现健康良好发展态势，未来可从“四态”合一、“四态”提升的角度加强对专业楼宇的布局规划。

　　楼宇经济是指利用城区新开发楼盘和闲置用房，以商务楼、写字楼、科研楼宇、标准厂房、城市综合体、保护建筑和农居SOHO等(不包括行政、事业单位自用房、宾馆、专业市场、医院、学校等建筑)为载体，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动。

　　从经济发展的进程看，楼宇经济发展是伴随城市经济、社会发展到一定阶段的必然产物。楼宇经济实质是知识经济、服务型经济。伴随农业机械化、工业自动化水平的不断提高，第一产业（农业），第二产业（工业）对人员数量需求的减少，第三产业比重大幅提升，第三产业主要形态就为楼宇经济。

　　从成都的发展实际看，不论是作为西南地区“三中心、两枢纽”，所具有的强大辐射力和带动力，还是历史文化的深厚积淀，对外开放的不断推进，都为这座城市楼宇经济发展奠定了重要基础。而楼宇经济依托性、聚集性和高效性的特点，也为成都在建设西部经济核心增长极的过程中，推动城市转型升级和产业转型升级，为大众创业、万众创新人才、经济、载体支撑提供了有利条件。

　　张怀林表示，目前，成都的楼宇经济整体呈现出健康良好的发展态势，更成为许多区（市）县大力发展现代服务业的重要抓手。比如高新区的中海国际中心、银泰中心等标杆项目就依托区域产业引导政策、优秀的产品品质，吸引了多家世界500强企业及知名跨国公司入驻。

　　“当然，要全面推动楼宇经济发展，还要从规划角度突出政府引导。”具体来说，从规划设计开始，就应该根据成都各区域交通的规划安排，科研单位，大专院校的分布，历史文化形成传统地域特色等，按照高端化城市业态、多样化城市生态、特色化城市文态、现代化城市形态“四态”合一、“四态”提升的理念，进行专业楼宇布局。比如太古里与IFS中心是高端城市业态，以塔子山为文化圈的锦江国际新城就是多样城市生态的代表，以锦里、宽窄巷子为代表的是特色城市文态，以高新区环球中心以及大源组团为中心的现代城市形态正在呈现中，这些都是成都楼宇经济各具特色的样本案例，也是政府规划与企业发展合作的成功展现。

　　本报记者 尹婷婷 摄影 谢明刚