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老盘隐痛未解 新货要耍花样

  • 发布时间:2015-07-10 09:33:40  来源:广州日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  在一片揣摩猜测声中,官方公布了6月份楼市成交数据,显示经过3~5月的冲量后,成交面积、套数等各项指标环比均有小幅下跌。当然,总览佛山上半年楼市行情,我们发现卖得非常不错,备案成交数为688.27万平方米,同比增长约9成。

  火热的数据背后,一些问题有待解决,卖得最好的,仍然是广佛交界处,其他一些区域楼盘走货依然相对缓慢。

  今年上半年,大部分项目基本在消化库存,只有极少数推新。进入下半年,楼盘推新加速,为吸引购房者各使妙招,原有的老盘依然在卖力去库存,狭路相逢竞争非常激烈,谁能吸引购房者掏腰包,唯有时间能够解答。

  文/图 广州日报记者曾艳珠(除署名外)

  看数据

  上半年备案成交

  同比增长约9成

  刚刚过去的上半年,楼市利好接连不断。光是降准降息就有3次,大大超出业内预期。在各种利好之下,2015年上半年的佛山楼市也非常给力。据住建局1~6月统计数据,上半年佛山成交面积为688.27万㎡,同比大增约九成。国内知名房产研究机构克尔瑞统计的57城成交数据显示,佛山成交面积位居第四,仅次成都、重庆、武汉。

  据佛山市住建局统计,今年1~5月份,佛山楼市的月均成交量约为105万㎡。其中5月份迎来成交激增,成交了171.27万㎡、逾1.5万套一手楼,使得今年前五月月均成交量同比去年大涨76.26%。

  根据刚刚公布的数据,6月份楼市成交有所放缓,一手房成交面积为161.21万平方米,共14637套,环比分别下跌5.87%、4.56%。住建局每日网签数据统计显示,6月份佛山一手楼成交面积达194.33万㎡,环比5月上涨13.46%。当然,备案数据跟网签数据相比,有一个月左右的滞后期,因此这部分成绩可能在7月显现。

  对于这个成绩,大部分房产人都表示很满意。上半年股市表现不错,很多人把原本可以投资房产的钱,用于买股。在各种利好刺激下,房地产仍有如斯表现,说明佛山房产需求量依然可观,尤其是刚需群体较大。

  话思考

  成绩耀眼 问题仍在

  无论按哪种算法,上半年佛山楼市成绩都足够耀眼。但这种耀眼仍需思考。

  一是区域不均衡仍未改变。根据佛山市住建局数据统计,今年上半年全市一手楼成交量有近一半在南海区,顺德区占29%,而禅城、三水、高明各占12%、10%、6%。禅城作为传统中心城区,在近两年的楼市大战中一度“失势”。季华路一带商业体相对过剩,也导致沿线的住宅项目销售受阻。

  而在禅城南庄、张槎等镇街,整体配套没做上来,楼市品质有待提升,再加上半年多个项目爆出业主不满意装修,影响了购房者对禅城楼市的认可度,禅城楼市上半年整体士气也不算太好。

  禅城区的销售量为何不及顺德的一半?这是因为,顺德也有临近广州的区域优势,而且顺德经济发达,上半年包括碧桂园钻石湾在内的项目刺激市场成交。

  二是房地产利润率仍有所下降。统计显示,今年上半年,佛山一手楼成交均价为8290.97元/㎡,同比去年8699.38元/㎡的成交均价反而跌了4.69%。

  为何会这样?今年上半年前期,股市火热,楼市难以吸引关注,开发商唯有降价促销,方能吸引市民买楼。但降价不一定是好办法,让开发商维持一定水平的利润,它们才有心思打造出更高品质的项目。低价容易陷入恶性循环。

  现在面世的项目,基本上都是前两年高价拿的地,很多开发商咬着牙亏本也在卖,为的是快速回笼资金。

  除个别广佛盘楼价微涨外,其他楼盘几乎都要采用促销手段吸客,楼价肯定短期内上不去。问题是,继续这样下去,购房者将极有可能付出楼市品质下降的代价。

  秀新招

  新货各种吸睛术 效果待观察

  在过去几年内,楼市是全社会讨论的焦点。如今,话语权转移,创业、互联网+、股市,成为人们茶余饭后的谈资。不再是焦点的楼市,该如何重新找回话语权和关注度,成为即将面世的新盘新货共同思考的问题。

  沉寂了许久的绿岛湖,终于开始要有动作了。本周日,绿岛湖一号以一场大马戏亮相,样板房同步推出。作为绿岛湖区域景观资源最优的项目,绿岛湖一号自开发起就备受关注,但项目迟迟未有实质动作,也让坊间有诸多猜测。据悉,绿岛湖一号是一个纯大户型的项目,只有别墅和高端洋房,没有刚需户型,这就决定了项目要打造一个高端居住社区。这次亮相,会推出140~280平方米的亲湖洋房,450~950平方米的私岛别墅。绿岛湖一号销售总监刘斌表示,这次想打一个相对比较新的概念“绿岛湖,给你一个来玩的理由”。记者近日在绿岛湖看到,湖区已基本成熟,两家高档餐饮已积累不少人气。

  除绿岛湖一号外,该片区聚集有和记黄埔、招商等多个项目。

  另一个湖区地产广佛新世界庄园,耗资4亿元打造了一个高级会所。为何要花这么高的代价做会所?项目负责人的解释是,现在卖房子,不只是卖地段、景观、配套,更要卖服务,要吸引高端客源,必须有一流的服务。记者在现场看到,会所里各种健身设施一应俱全,有一个大餐厅可以聚餐。未来,还会有国际顶尖的儿童活动中心。业主可以在项目里,享受国际化配套和生活。

  此外,在狮山奥园新开发的冠军城项目,希望借助体育概念突围。奥运冠军城周围多学校,开发商多安排一些体育设施,对在附近上学的孩子也有一定吸引力。

  记者还观察到,目前房产圈的创新越发多样,虽然最终目的都是卖房子,但开始有一些开发商卖情怀、卖萌,开发商不像以往那样神秘,个性开始鲜明起来。

  比如,东海银湾V 座就整合了一个业主群,大家天天在里面聊聊生活小事,开发商与住户的关系拉得很近,很欢乐。

  当然,上述创新效果如何,仍有待时间检验。

  聊未来

  下半年或不会涨价

  对于下半年楼市走向,大家最关心的是楼价。记者统计发现,部分广佛盘和优势盘价格微涨,保利西雅图从4月底10000元/㎡有余的售价涨至10000~11000元/㎡;中海寰宇天下从14500元/㎡均价涨至15000元/㎡出头,南海万科广场也在本月涨至17000元/㎡均价。网签数据显示,今年5、6月份的月度成交均价已分别涨至8540.55元/㎡、8729元/㎡。

  除上述楼盘外,大部分盘价格依然维持在原来水准,甚至有一些为快速回笼资金还有降价。

  不少房产专业人士认为,下半年广佛交界盘依然会涨价。记者在调查中也发现,的确有一些广佛交界盘的涨价底气很足,因为他们的客源主要是广州人,广州人对价格的敏感度没有佛山人高。

  中心城区、镇街楼价估计近期不会有波动。尤其是镇街,随着项目增多,竞争加剧,价格可能还会有下调。

  当然,随着上半年消化速度加快,再加上近期股市波动,预计一些人会把注意力投射到楼市上来,下半年楼市消化速度可能会再快点。

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