国内首只公募REITs（房地产投资信托基金）——鹏华前海万科REITs自公开在各大银行和证券机构发售以来，引来许多投资者的咨询和热捧。这只在深圳前海破冰的房地产投资信托基金产品，不仅将公募基金的投资范围扩展到不动产领域，还意味着深圳的金融创新实现了突破。

　　然而，在不少专业人士看来，相比海外已经发展成熟的REITs，国内的这只REITs产品还不够“正宗”，与国际标准产品还有一定距离。异同在哪里？两者的差距如何缩小？相较于其他方式投资房地产项目，REITs的优势在哪里？

　　专业人士分析，相对于其他投资房地产的方式，REITs的投资门槛较低、风险低，给广大投资者新增一种安全的投资商业地产的渠道。但是，受制于国内的法律和税收制度，这只REITs产品无法像海外的REITs那样给投资者带来最大程度的收益。

　　●南方日报记者 卓泳 曲广宁

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　　众多机构求合作

　　据记者了解，基于中国房地产投资回报高，国内机构对REITs觊觎已久。去年中信证券就推出了两款类REITs产品，一是“中信启航”专项资产管理计划，二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划，前者成功实现在深交所综合协议交易平台挂牌转让，后者推出售后返租，但两款产品的交易量和流动性都不乐观。

　　而前海这款以公募形式发行的REITs产品却引起不少机构和投资者的兴趣。公告显示，鹏华前海万科REITs以不高于基金总资产50%的比例，投资于深圳市万科前海公馆建设管理有限公50%的股权，该基金的业绩比较基准为十年期国债收益率＋1.5%，认购期内最低认购门槛为10万元。据戴德梁行出具的评估报告，万科前海企业公馆物业2015年预测营业收入（不含物业管理费收入）为12633万元。据称，若物业的实际收益不达预期，则有保证金制度补偿。

　　深圳证券交易所副总经理林凡透露，鹏华前海万科REITs作为首只公募REITs推出后，已经有众多基金公司主动找上门，积极性很高。林凡判断，未来国内的REITs品种会不断增加，规模会不断扩大，并成为资本市场的一个重要产品。

　　前海金控董事长李强表示，从国际和国内的经验看，REITs可以多种形式出现，此次推出以万科企业公馆为标的前海公募REITs，只是其中的一种形态，下一步前海金控将充分发挥先行先试政策优势和综合金融服务的平台优势，在推进前海REITs基金个案试点的基础上，积极探索、总结，形成可复制、可推广的经验模式，为前海的开发建设提供更多模式。如果条件成熟，还计划以公租房这类的标的物来开展更多的REITs的试点，做一些更新的探索。

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　　公募REITs收益有保障

　　除了此次推出的公募REITs外，还有其他投资房地产项目的金融产品，如房地产信托、房地产基金等，而此次推出的REITs也属公募基金范畴，此外更多的是以私募基金的形式参与到房地产项目中去。那么，相比于其他房地产金融产品，本次推出的REITs在门槛和收益上如何？

　　据业内人士介绍，所谓信托，即投资者将其财产委托给信得过的人或机构管理并获取一定收益，而投资房地产项目的信托产品一般属于股权投资，投资者购买该地产信托产品即可获得该地产项目的一部分股权，并按照约定到期获得分红。信托产品的门槛一般较高，多以100万元为认购起点，有些甚至高达300万元或500万元，收益率一般在8%—10%左右。

　　信托之外，很多私募基金推出了房地产私募基金产品，这些基金的运作方式与信托类似，通过非公开募集的方式募集资金后参与到房地产项目的运作中，并按约定到期分红。私募房地产基金的产品较信托产品灵活，认购门槛低至50万元，多为100万元，收益率也比信托产品略高一点，一般8%—12%，有的高至20%。

　　然而，无论是房地产信托产品还是私募基金，其在房地产市场波动较大的情况下，风险也显而易见；尽管行业内有“刚性兑付”的潜规则，可依然出现一大批产品到期无法兑付给投资者应有收益的现象，投资者在选择项目、投资机构等方面都需要有充分的了解和把握。

　　相较于这两款高风险产品，此次推出的公募房地产REITs产品在门槛和风险上都大大低于前两者，当然收益也不及它们。首先，该产品以公募形式发行，以普惠金融的性质兼顾到广大中小投资者，让非高净值人士也可以较低的门槛参与到一个房地产项目中来；其次，由于该产品的投资标的前海万科企业公馆为政府合力开发项目，具有较强稳定性，加上前海受惠于政策支持，无论在地块、项目以及片区前景上都前景大好，租金收益也比较可观和稳定，投资者的收益来源便有了保障。因此，该REITs产品由于门槛低、风险小、收益相对固定，因此可视其为比银行理财产品收益率略高，但比信托和私募基金产品略低的固定收益类理财产品。

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　　收益率受制于税收制度

　　为何说此次发行的REITs与国际上标准的REITs有一定距离？对海外REITs有研究的投资界人士于尚民告诉记者，根本的不同在于法律和税收制度。“海外有专门的法律来界定REITs，且发行REITs的公司是完全免税的。”于尚民说，在海外，REITs需要满足几个条件，如投资标的每年盈利的90%都要作为分红分给投资者、公司持有的物业75%以上能够创造稳定的现金流，即使是投资于开发型的物业也需要以最终持有为目的……“RETIs的本质是，政府给你免税，但你需要把资产的现金流分给投资者。”

　　从投资标的来看，国内以往几次和本次发行的REITs产品都符合国际标准，即投资到持有型的拥有稳定现金流的房地产项目中，然而不同的是，海外成熟的REITs投资者还能享受整个资产升值所带来的分红，除了物业稳定的租金之外，该物业所在的地块和房价升值了，作为以REITs为持有形式的投资者也可以享受这些升值带来的收益，但是国内的REITs投资者无法享受到这些。

　　在税收方面，海外的REITs发行公司因为要把盈利分给投资者，没有资金的积累而享受全面免税，投资者只需要交个人所得税。而国内的REITs却需要双重纳税，这将影响到投资者的最终受益。据了解，在REITs运行较为成熟的美国，其收益在企业层面免税，持有REITs的当期股息回报约为4%，加上约4%的股息增长率，REITs大约能为投资者带来8%左右的总回报，而国内发行REITs产品仅营业税就要5.8%，还加上20%的个人所得税，其收益难免会打折扣。

　　在流动性方面，于尚民介绍，海外REITs的本质就是股票，海外投资者买卖REITs产品跟买卖A股股票是一样的，可在交易所进行买卖，且每个的份额都很小，最低可花几千元买一手，流动性非常高。可目前国内的REITs产品无法真正流通，市场需求不足以支撑投资者买了之后进行转让，因此流动性较低，因此其本质是个固定收益类理财产品。