你要重视的“四条投资经”

　　同策（上海）咨询研究部总监 张宏伟

　　过去几年，商业地产项目以裂变式增长迅速遍布石家庄楼市，但热情过后需要的是理性。一方面，我们看到一些地段优良、产品有吸引力的商铺被抢购一空，并且呈现了较高的承租率，而另一方面，我们也经常听到投资商铺失败的投资者的哭诉。为何一个城市的商铺会呈现冰火两重天的状况？如何理性看待商铺投资？投资商铺应该看重哪些要素？投资客在转投商铺项目时应把握好哪些原则，同时，也应该注意什么样的问题？我认为买对买好商铺不外乎要重视如下“四条投资经”。

　　第一条：跟着政府规划政策走

　　首先、跟着政府规划政策走。从城市的角度来看，京津冀一体化协同发展、区县优化合并、加速轨道交通建设等涉及石家庄的城市及区域发展规划政策频频出台，助推石家庄商业地产市场向上行走。从投资商铺的角度来讲，在大规划变更的市场背景下，留意商铺及周边地区是否会面临规划变更也就显得非常必要，这也将决定投资是否成功的重要环节。从宏观角度看，新城市规划对所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。

　　第二条：好地段是不变的原则

　　投资商铺唯一不变的原则——选择好的地段，如有实际人口或潜在消费人口的城市CBD、副中心、轨道交通主要交通枢纽站点附近等。

　　我认为，好的地段能够带来商铺稳定而且持续增长的人流。人流，其实就是能够为你投资商铺而带来的“现金流”。比如有实际人口或潜在消费人口的城市中心副中心（北国商圈、南三条商圈、东购商圈等）、区域商业中心（各区商业中心）、地铁交通枢纽（1号和3号线换乘站点）等这样的优质地段。投资这样的地段项目，一方面人流量的增加可以保证并且每年可以增加商铺的租金收益，另外一方面，人流量的增加导致地段本身趋于成熟，你所投资的商铺本身的市场价值也会不断攀升。

　　第三条：好企业定有好商铺

　　要选择好企业的商铺进行投资。选择持有型、精英型的品牌开发企业，这类企业为了长期性的经营收益会持续地在经营、管理甚至业态调整上不断按照市场需求进行调整，它不会因为短期利益而放弃公司多年苦心经营的品牌，这类企业做企业更用心更靠谱，比如万达、华润、恒润的商铺就是比较靠谱的。

　　为什么这些企业的商铺你可以考虑购买，那是因为这些企业本身的信誉比较好，它不会在承诺过的东西上缩水。当然我的意思也不是说其他企业的商铺就都不好，其他商铺优势也是有的，有的小型开发企业在环境和硬件设施上也不次于大房企，只要这个企业的长期可信度高，一般都不会有什么大的问题；另外一个就是了解这个企业的后期服务功能否跟得上，这也是考量一个商铺是否有未来价值空间的重要因素之一。

　　第四条：笃信返租是个“错”

　　不要盲目相信所谓的“返租”等承诺，仔细判断商铺项目所在区域市场未来发展价值之后再决定是否投资。

　　我认为，当前开发商在开发商铺时，有不少不以长期持有经营为目的，而是为了短期内快速回款，一旦项目销售完毕，经营风险往往随即“脱钩”，而开发企业也不会在后续经营上有所投入。

　　现在这种情况比较多，甚至可以称得上是一种“潜规则”。因此投资者在买商铺时，不要盲目相信所谓的“返租”等承诺，而是要考察项目自身的发展潜力，仔细判断项目所在区域市场未来发展价值之后再决定是否投资。