专家、业内人士把脉地铁房投资

　　地铁房投资不要忽略幸福指数

　　石家庄联众同业投资咨询有限公司总经理 苗向华

　　网络上有个幸福指数的排名，石家庄市名列前茅。对于目前如火如荼的地铁建设，我以为，对于省会市民来说，这个“时光穿梭机”改变的将不仅仅是工作、生活、交际空间距离的缩短和时间效率的提升，更重要的是会全方位提升大家的幸福指数，也因此和幸福指数关联度极高的地铁房成为城市新关注焦点。

　　面对离我们越来越近的便捷化城市交通工具——地铁，和一线城市一样，地铁房，成为消费者新的置业焦点，从投资到自用，人们热情高涨。那么怎样才能选好地铁房呢？我认为一是在地铁房的选择上，大家要密切关注地铁实际建设线路与站点设计，尤其关注以地铁站点为轴心800米以内的地铁房，是最具备投资价值的，其升值空间更大。目前，很多地产项目实际上距离地铁站口很远，也宣称自己是地铁房，所以建议大家实地勘察，关注地铁规划，而不要被地产广告忽悠。

　　二是要随时关注地铁站口城市配套的建设，包括商业、教育、医疗等城市配套建设越齐全，其未来的居住舒适度越高，投资价值也越大，相反，城市配套较差的区域，其投资价值和居住价值也会相对较低。

　　三是要慎重选择开发商和项目，目前很多缺乏手续的房地产项目也在大肆套用地铁房概念，建议大家在选择的时候要慎重，一定要查看房地产开发公司的实力，所开发项目是否具备完善的开发和销售手续，并且随时关注项目的投资和建设进度，避免因为信息不对称，选择不慎，导致投资打水漂。

　　正确认识地铁物业的价值关联

　　河北和发房地产开发有限公司副总经理 王文涛

　　轨道交通的通行从物理属性层面看，一是将提升城市的整体形象，是对城市经济实力的考量；二是地铁的速度性和通达性带给给城市角落无盲点的接驳，市民出行更便捷顺畅。地铁歌手、涂鸦、行为艺术等精神交流也将在潜移默化中改变整座城市的生活方式。

　　我认为随着地铁的修建，城市格局、功能、规模必将得到演变。地铁缩小了居住物业的地域差异，以紫林湾、如园项目为例，因地铁的修建让受众打消了距离因素，形成热销也是必然。其次，地铁使商业物业形成优势比肩效应。地铁是财富动车，她把人流、物流、商流和信息流快速涌动，给各个商业物业提供快速交通外，更有利的是带来的客流量会让本来服务地区级的商业成为城市级别商业物业。给沿线的土地拉来热钱，给沿线的商业拉动消费。华林国际、中储广场等项目无论对投资的拉动还是对客流的增加都尤为显现。

　　地铁经济将更加稳固具有商业氛围和地段优势的商业项目的霸主地位。新北国、万象城、半岛国际等项目雄霸城市商业中轴，地铁给这些项目下盖特色街区、餐饮、娱乐文化产业等多元化开发提供肥沃土壤。地段和固有交通足以让其商业价值拥有持续年8%左右的增值空间。地铁换乘对他们更是锦上添花，高端的产品形象以及极具实力的企业价值在轨道交通的拉动下更能完美体现。

　　代表作：乐城半岛

　　物业类别 住宅 商铺 公寓

　　售楼地址 建华大街与跃进路交口西南角

　　楼盘与中山路地铁1号线距离很近。

　　地铁会加速城市新商圈的形成

　　金正房地产公司营销总监李乐

　　到目前为止我国一共有25个城市开通了地铁，大陆22个，台湾2个，香港1个。地铁方便市民出行、上下班，地铁经济促使商业和住宅等市场重新洗牌，其市场潜在价值也将一路飙升，实为经济可持续发展的“黄金走廊”。

　　我认为，地铁的贯通为城市的发展带来新动力，同时也会为楼市带来全新的机遇，目前很多地铁沿线的区域和板块都快速发展，在地铁效应的刺激下，位于地铁沿线的楼盘也更具备升值潜力。

　　地铁是一个庞大的城市系统，且承担主要的通勤人流，所以带来很多自然的人气，有人去就有消费机会，所以地铁往往和许多商业连锁与商业地产相连，还有地铁本身的管理性物业，这些产业和开发标的构成地铁物业的内容。

　　地铁物业其实是以地铁站为中心，半径2Km范围内的建筑物，被称为地铁物业；地铁物业共有两大类别：地铁上盖物业与地铁沿线物业。地铁上盖物业，则是指楼盘就在地铁站上面或者紧挨地铁站出口，叫做地铁上盖物业。楼盘距地铁站两三公里，叫做地铁沿线物业。

　　地铁的建设带动了新区域的发展空间，形成了一个城市跨越式发展的里程碑。我相信不久将来的石家庄，也会因为地铁的开通，带来更多的商业繁荣。因为每一个地铁站周边都容易形成中心商圈效应。以地铁为核心，不论你住在哪里，那里都会形成商圈。

　　代表作：金正海悦天地 金正燕郊项目

　　物业类别 住宅、写字楼商业综合体

　　楼盘位置： 桥西区中华南大街与裕华西路交汇处西南角

　　轨道交通：地铁3号线仓安，东里

　　售楼地址：中华大街与裕华路交叉口南行100米路西

　　地下铁地上金 地铁房里看延伸

　　石家庄中嘉信房地产开发有限公司营销总监 焦斌

　　地铁，作为快捷的轨道交通工具，是一个城市现代化程度的重要标志，同时也是衡量一座不动产地段价值的重要参照标准。

　　为什么说地铁又是衡量不动产附加值、甚至左右房价的重要参考依据呢？我认为这与地铁功能的延伸性有密切关系。

　　所谓地铁的延伸性，是在它所肩负的交通功能基础上延伸出来的，对其途经地域的经济、文化、社会生活所产生的积极而富有价值的功用的总和，这里既有直观可以看到的直效价值（譬如单位时间上和便利性上不仅大大缩短了交通半径，同时也很大程度上降低了交通成本），又有隐性的增益价值（譬如大型SHOPPING MALL之间因地铁便捷勾联所产生的互联购物周期变短带来的人流和利润的双递增），还有综合以上直接、间接利益利好的长效投资摊还价值（类似金融保险业的精算指数，房地产估价基本上最终参照的就是这一类的大数据）。

　　以北京为例，随着6号线、13号线、10号线、5号线这些“贯通城内外、沟通南北”的重要线路建设并开通后，相关部门曾经对四条新开通地铁周边区域的商品房成交数据分析显示，相关区域半年内房价的累计涨幅已经达到了9.8%；此外，新开通地铁周边区域的客源统计显示，与上一年同期相比，一个月中80%的区域客源出现不同程度的上涨。

　　如今，我们石家庄也即将开通首条地铁线路，人们出行更加便利、城市形象更加丰满的同时，地铁沿线的楼市的利好将是一定的。

　　代表作：天阳御珑湾

　　物业类别：住宅、商业

　　建筑类别：板楼 高层

　　项目地址：裕华建通街6号，楼盘与地铁2号线距离很近。