资金托管为何不“360度无死角”？
- 发布时间：2015-06-29 09:29:23 来源：广州日报 责任编辑：罗伯特
记者周记
文：记者李凤荷
本版上周报道了一则由资金托管引发的买卖诉讼官司，这让本人想起2008年二手房资金托管条例征询公众意见的往事。当时记者也曾提出，为何二手房按揭不纳入资金托管。按照规则，买二手房如果用资金托管，一次性付款可全程托管，按揭贷款则只能对首期款进行资金托管，后续尾款因由银行放款支付，自然不需要托管，这是当时草拟有关规则人士的想法。就是因这个漏洞，造成这起官司的产生。
说起来，二手房资金托管也是一波三折，2008年提出，当时没有规定二手房交易资金必须强制托管，只是采取自愿原则。2011年，广州进入二手房网签时代，也没有把二手房交易资金强制托管纳入网签合同中，只是在付款条款用黑框提示二手房买卖双方最好选择资金托管方式交割房款。2012年，广州市房屋交易监管中心出台征询意见稿，拟对二手房交易资金进行强制托管，但时至今日仍未见正式出台。即使在二手房资金强制托管征询意见稿中，也对二手房交易资金托管留了不少豁免条款，如亲戚之间买卖房屋不需进行强制托管，法人出售房屋也不需托管，而且对于交易所涉及的税费、佣金也不需要纳入资金托管。
话说回来，因为银行按揭放款不属于资金托管而让业主不放心，进而要求解除合同，这起官司也让人格外怀疑。二手房交易尾期款由银行直接打进业主账户，业主也没什么可担心的，要担心的不如从一开始就应选择一次性付款的客人，因为即使是同贷书或者签订按揭合同，一天不打款业主一天都不安心。因为二手房资金托管的“死角”而要求解除合同，的确是法律高手的一次操作。
由此看出，二手房资金托管协议做到“360度无死角”，的确对买卖双方正常履行合约非常重要。广州实行二手房资金强制托管，但又把交易税费和佣金撇除在外，如果业主一方要找借口解除合同，依然可找到漏洞。而二手房资金强制托管存在诸多豁免条款，亲戚间交易可豁免托管，具体执行细则是不是要出示亲属关系公证？三代以内的亲属才算，或是直系亲属才算？这个强制托管征询意见稿早已过了咨询公众期限，距今3年，到底是执行还是重新草拟方案，市民不得而知。
说实在，二手房交易涉及的文件也不少，二手房买卖合同加上资金托管协议，几十条条款要慢慢过。当初草拟二手房示范合同的人士说，备注项可以输入2000字，买卖双方有些什么具体约定都可以写进去。因此，大家如果不想节外生枝，一定要杜绝合同“死角”的产生。买卖房屋闹上法院，拖了时间花了精神，即使赢了官司也是两败俱伤。
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