新一波“过江龙”大起底

　　图：广州日报记者 刘丽琴、陈白帆、王荔珏

　　文/表：广州日报记者 陈白帆

　　广州6月土地盛宴开幕后，第一炮由“过江龙”打响。6月2日，天河靓地广日电梯厂地块由上海立瓴投资管理有限公司和广州信达置业投资有限公司联合体以44.2亿元拿下，折合楼面地价18524元/m2。

　　稍微留意一下广州这两年的土地出让不难发现，不管是荔湾、天河推出的广钢新城、华美牛奶厂地块，还是黄埔的长岭居和番禺市桥的地块，几乎每场拍卖会都会涌现出多个外地房企的身影，而最终高价获得地块的，也屡屡是实力雄厚的“过江龙”。随着国内房企回归一线城市趋势明显，越来越多的外来大鳄终于决定要在靓地卖一块少一块的广州“抢个地盘”。

　　新一波“过江龙”爱占市中心

　　如果算上从去年广钢新城到最近广日电梯厂这波“过江龙”，从2004年最猛“过江龙”万科进入广州市场，至今已过了10年多。在这10年里，万科这个从深圳过来的房企巨头，现在在广州市场已开发超过30个项目，已经完全本地化。而在之后，金地、招商等来自深圳的房企也陆续进入广州，但相对来说，他们的表现显得不温不火，长期在增城、番禺等郊区盘踞。金地直到获得天河华美牛奶厂其中一个地块才算正式进入广州市中心地带。

　　第二波“过江龙”可以说是绿地、万达、佳兆业这波，大约从5年前开始进入。不过，绿地、万达的进入更多有政府主动引入的意味，他们所获取的地块虽然不是市区核心位置，但都是具有相当发展潜力的新城，而且地块的面积也相当庞大，足以满足这两个外来大鳄的胃口。佳兆业则是民营企业中，第二波比较早进入广州市场的深圳民营房企，在商业项目佳兆业广场后，其首个住宅项目就是位于市区海珠区的君汇上品，之后佳兆业在广州地块也多为城区靓地，开创了外来房企新来乍到就买广州市中心地块的先河。

　　如果说，早期如万科在拿地方面比较谨慎，通过在广佛交界，当时的黄埔以及白云南湖板块拿地，采取周边包围中心的方式，慢慢渗透到广州市中心，那么第三波过江龙则显然没有那么有耐心，直接出手高价拿市区靓地是他们共同的标志，比如华发、龙湖、金融街等。特别是广钢新城这种靠近市中心，但地块面积又相对庞大的新城，更让新一轮的外来房企青睐。

　　金融机构成“买地最多的买家”

　　在地价方面，为了品牌需要以及方便以后对华南板块进行辐射，第三波外来房企对于土地价格也不会斤斤计较，从广钢新城到广日电梯地块，楼面地价普遍在1.15万元/m2以上到1.8万元/m2。然而，和前几年多家房企以超过2万元/m2楼面地价，在广州大道北一带拿地的狂热相比，第三波过江龙其实还是保持了清醒的头脑。

　　在拿地资金方面，房价点评网高级分析师肖文晓表示，现在开发商利用外来资金是非常普遍的。有的是在拿地之前和一些金融机构谈好合作，有些则是在拿地后，再跟金融机构谈合作。金融机构一般采取入股项目公司的方式介入。

　　万科总裁郁亮也曾表示，行业白银时代的到来，最典型的特征是结盟的开始。“我们看到今年以来全国最多买地的买家是谁，不是传统房地产商，是金融机构，或者虽然表面上（房地产商）去拿地，背后都是金融机构在支持，平安是今年以来买地最多的发展商，金融的影子在中间扮演了非常重要的角色。”

　　讲到金融机构，记者也发现，在去年11月拍出的天河华美牛奶厂地块中，有两个是平安不动产拿下的。有业内人士透露，平安拿下的华美牛奶厂地块，将有可能与招商地产合作。

　　广州市区土地物美价廉吸引“过江龙”

　　房价点评网高级分析师肖文晓认为，外地房企之所以积极进入广州拿地，楼价的相对低位和对华南片区辐射的战略意义恐怕是他们主要考虑的因素。

　　在四大一线城市中，北京、上海、深圳的均价已经去到2万~3万元/m2以上，而广州即便是在楼市已有所复苏的5、6月份，均价也不过1.5万元/m2左右。在很多外地房企看来，广州楼价无疑还处于“价格洼地”。特别是在人均可支配收入方面，四大一线城市基本都在4万元/m2以上，因此即便看起来在广州拿地的价格相对较高，但和其他一线城市的市中心楼面地价对比，广州市区土地仍然显得“物美价廉”。

　　当然，外地房企入穗更重要的还有战略方面的考虑，进入广州，往往是房企布局华南的第一步，所以在拿地方面，比较追求拿市中心的标志性地块，楼面地价的因素反而未必是外地房企最看中的。而对于已经在广州有丰厚土地储备的本地化房企来说，高价拿地就显得有点不划算了。

　　广州是相对购房比较理性的城市。广东中原项目部总经理黄韬指出，广州楼市的稳定也会让外地房企比较有安全感。当然，首次进穗的外地房企，可能会因为对广州市场的不了解，出现水土不服的情况，例如，之前被外来房企高价拿下的地王项目，现在日子就未必好过。

　　外来“土豪” 好多生面孔

　　近年来陆续杀入广州楼市的外来房企中，既有大家比较熟悉的巨无霸型房企，如绿地、万达，也有成长于周边城市，但扩张到一定阶段，让身形庞大到一定程度才走进广州的中型房企，如深圳的佳兆业、珠海的华发等。

　　但对于创建于重庆，以品质著称的龙湖地产，广州楼市长期以来则是“只闻其名，不见其人”。而因成功开发了北京金融街等商务项目出名的上市房企“金融街控股”，则在广州常常被误以为是越秀区“民间金融街”的开发者。同样，因为广钢新城地块才被广州市民听说的“北大资源”，真的不是北大的校办工厂么？至于在后期才通过与保利合作，参与广钢新城开发的葛洲坝集团，更让广州市民脑洞大开——葛洲坝不是水电站么？

　　所以，一贯为广州楼市操碎了心的《家天下》认为，很有必要再把近两年脖子上挂金条的外来“土豪”的身份、家世背景跟广州街坊们科普一下。

　　就拿信达地产来说，这个拿下广日电梯厂地块的“过江龙”来头可不小。它是中国信达旗下房地产开发上市公司，由信达投资有限公司控股，其最大的优势就是与中国信达在金融地产领域的合作潜力。而中国信达资产管理公司是经国务院批准，为推动国有银行和企业改革发展而成立的首家金融资产管理公司。截至 2014年12月31日，信达地产资产总额为377.14亿元。

　　再例如说去年11月豪掷37.8亿元拿下华美牛奶厂地块的龙湖地产，可是房地产行业的龙头企业之一。2014年，龙湖销售额突破490亿元人民币，而其2015年的销售目标定在540亿元。

　　（陈白帆、刘丽琴）