□地产评论员 孟子谅

　　上海楼市演绎“高端之变”

　　今年5月，对于上海高端豪宅市场来说，是一个有些特殊的月份——成交火热、量价齐升。进入6月，从目前成交状况来看，这一市场行情得到了延续。而在成交、量价等表面现象背后，上海的高端住宅市场也正在经历着一些新的变化。

　　与此同时，今年表现突出的高端住宅产品，在精装、科技、文化、管理服务等方面均有抓住市场“兴奋点”的“杀手锏”。有业内人士认为，不断打磨“特长”，突出优势，或将成为高端住宅市场未来的发展方向。

　　从年初开始，上海高端住宅市场便一直表现突出，并在5月出现了一个峰值。而随着高端住宅产品市场交投的持续活跃，不少业内人士表示，上海豪宅的“底部”或被抬高。

　　多种因素催热成交

　　德佑链家研究部数据显示，今年5月，上海高端商品住宅市场（单套总价1000万元以上）成交量为18.57万平方米，同比上涨162.84%；成交套数为741套，同比大涨227.88%。

　　进入6月后，这一火热势头并没有减弱。6月前11天，高端住宅市场的成交面积和套数均保持着同比150%以上的涨幅。

　　即将年满60岁的周先生，是在本轮高端豪宅成交爆发中选择出手的购房者之一。

　　事实上，从生意场急流勇退、转战A股市场的周先生从2013年起便开始看房，目标均为总价在3000万元左右的产品。但直至近期才出手，“一方面是最近才看到符合需求的房子。另一方面，受近期股市、市场等各方因素影响，确实加快了购房节奏。”周先生称。

　　德佑链家营运总经理刘伍洋表示，相对而言，高端豪宅类产品的保值增值力更强，目前从前期股市获利中抽离，转而置业豪宅成为一些高端客群的选择。但这并非近期高端住宅成交放量的唯一原因。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍就认为，“今年1-5月豪宅市场供应量是去年同期的3倍，再加上银行放款时间缩短、利率下降，以及3月底一系列楼市新政的推动等，多种因素共同作用下，高端成交才得以爆发。”

　　买家个性需求增多

　　从产品特点来看，今年户型较小、总价适中的高端住宅产品在成交中占据着相当的比重。

　　上海中原地产研究咨询部数据显示，截至6月11日，今年上海6万元/平方米以上的高端住宅成交中，产品套均面积在200平方米左右，而2014年和2013年的这一数值分别为233平方米和246平方米，呈逐年递减趋势。

　　业内人士称，“入门级”豪宅的热销显示出改善型需求是支撑高端市场成交的主力。与此同时，买家需求的多样化也有所体现。

　　宋会雍表示，对于高端住宅买家而言，其自主需求和资产配置需求的界限往往非常模糊，很多时候是兼而有之。德佑链家研究部总监陆骑麟则举例说明，今年的二手豪宅市场，一些楼盘的购房者除改善居住条件的目的外，往往也显示出对于资产配置的考量。 “以世茂滨江花园为例，以往该楼盘的二手房购房者多为居住在联洋、碧云等区域的置换型客户。今年以来，一些居住在浦西市中心区域的客户也选择在该楼盘置业。”陆骑麟说，“对这部分客户而言，项目未来的价值空间是其考量的重点。”

　　此外，宋会雍称，“随着互联网等产业的腾飞，新兴产业的年轻‘领袖’也开始了对高端豪宅的参与。”

　　第一太平戴维斯住宅销售部董事唐华也表示，目前豪宅买家年龄层更趋年轻，且非上海户籍的买家也在日益增多。由此，“受众的丰富性也使高端产品分类更清晰、产品打造更具个性化表现，且买家群体特质与产品的吻合度也更强烈。”

　　豪宅“底部”或被抬高

　　有人戏称，“从豪宅到‘入门级’豪宅，未来豪宅标准估计还得涨。”的确，随着高端住宅产品市场交投的持续活跃，不少业内人士表示，豪宅的“底部”或被抬高。

　　唐华就认为，“豪宅有阶段性升级，在市场的推动下，高端豪宅会逐步进入到一个新的发展阶段，其中包括价格的升级。”

　　唐华还称，目前，这样的升级有其市场基础。首先，基于整体市场回暖，那些真正投入的好产品有了拥有好价格的“资本”；另外，随着板块的发展，市场格局的变化，一些区域新推出的高价楼盘的热销表现也更易使市场各方对于板块以及产品的预期上升；此外，高端楼盘二手房市场的“爆发”，也使一手房市场底气更足。

　　事实上，今年以来，不少楼盘高价入市、火热成交，改变了市场对于区域的固有印象。

　　位于顾村板块的某楼盘自5月开盘以来已经成交了31套房源，成交均价达5.7万元/平方米；位于川沙板块的另一项目今年的成交均价则达到了5.1万元/平方米。

　　对此，宋会雍表示，“底部”被抬高是房地产发展的“大势所趋”。不过，中国指数研究院执行院长陈晟则认为，高端住宅市场依然不可忽视“性价比”概念，仅以目前的市场状况来判定未来上海豪宅“底部”将被抬高并不全面。

　　位于朱家角的某别墅项目就在今年下调了售价，项目相关负责人称，“项目调价后，在区域内性价比非常突出，因此吸引了大批购房者的关注。”不过，也有分析人士认为，豪宅“底部”的抬高，与通过价格让利令到购房者更有购买欲望之间并不矛盾。

　　专家连线

　　随着二季度接近尾声，传统的楼市淡季即将来临。在未来一段时间内，上海高端住宅市场的成交能否延续此前的火热？在今年下半年乃至更长远的未来，豪宅市场的走向又将如何？

　　稀缺性加剧

　　将持续助推优质豪宅成交

　　中国指数研究院执行院长 陈晟

　　虽然今年上半年高端住宅的供应有一定的释放，上海楼市整体的库存量也一直处于高位，但真正兼具了资源优势、品质优势以及价值空间的高端产品目前仍旧是较为稀缺的，而且必须要看到的是，随着有置换需求的客群的增多，今年以来上海楼市中的改善需求渐渐成为了市场主流，这将使优质的高端住宅产品的供应量更显稀缺。

　　上海未来的土地供应，尤其是占据优质地段的土地正变得越来越少，因此内环内等市中心高端住宅的开发趋向势必更好。因为这种豪宅产品不仅占据了土地价值的稀缺，更是对市中心稀缺资源、服务以及配套的占有。长远来看，上海某些市中心核心地段的高端住宅，甚至可以说是“只有存量，没有增量”。

　　下半年高端市场

　　有望更加繁荣

　　上海中原地产研究咨询部总监 宋会雍

　　从整体经济基本面来判断，今年下半年的楼市和货币政策至少会延续目前的宽松格局，并有可能进一步放松，当前较热的市场情绪还会得到有效的惯性延续与支撑。

　　而从历年豪宅成交来看，下半年成交量往往会比上半年更大，按此规律，预计下半年成交量比上半年增加1到2成。全年高端住宅的成交面积有望比去年增加3倍左右。

　　而更长远的来看，上海未来的目标是发展成为伦敦、纽约这一级别的国际化大都市，与之相比，上海的房地产市场尤其是高端豪宅市场仍有较大的差距。这一差距也正意味着高端产品打造和物业价格水平均拥有较大的发展空间。