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小空间 大社会 公寓领衔商业群投资价值论

  • 发布时间:2015-06-18 06:36:23  来源:燕赵晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  在城市经济发展的进程中,以公寓为主要构成的都市CBD即中央商务区,日益成为现代宏大经济体系的引擎和推进器。在大都市中,那些鳞次节比、高耸入云的各类公寓构成了都市繁华的靓丽风景。公寓在城市综合体中越来越成为活跃分子,有人说,公寓是一个物理空间上的小个子,却是思维空间上的巨人。

  □本报记者 李小白

  综合体公寓必然是细分市场主流

  石家庄公寓市场开发的历史其实很短。随着石家庄投资环境的改善和外来房企的不断进入,市政府在基础设施建设、城市绿化等方面做了大量整治工作,为石家庄公寓市场带来了巨大的发展空间。

  河北滨江房地产开发有限公司副总经理傅利华说,目前省会石家庄的公寓体量,虽然在建规模体量相较以往有了明显骤升,但相对一些沿海发达的省会城市来讲,石家庄公寓产品体量占整个商业产品的比例还是明显过低。

  华润置地(石家庄)有限公司营销总监陈亮分析指出,石家庄的公寓产品主要为两种产品,一种是综合体性公寓,一种是类住宅公寓,前者主要分布于中山路东购商圈和北国商圈以及中华大街的中心地带,外部商圈配套都较为齐全,也是目前比较热销公寓类型;而后者,基本上是从住宅地块中,剥离出来的一种商业性质的小型住宅产品,适应一部分实力不强的刚需购房者及小型投资人群的需求,也满足开发商实现快速销售、滚动开发的需求,但其称不上是一种纯粹的现代公寓产品;现代公寓已经进入了一个强者竞争时代。

  综合体公寓必然是市场细分的主流,而竞争的核心要素也必然是围绕综合体的地段好坏及核心构成—商业品牌的优劣,或许会呈现两极分化的趋势,即高品质的有人气保证的中心公寓热销。而其他品质品牌力不强,位置也不够突出者则会陷入窘境。

  公寓或将成为地产投资的上佳之选

  有人说,石家庄早期公寓办公环境欠缺太多的人性化设计、内部紧密的空间分隔给人一种压迫感,使得本来工作压力就很大的白领们长时间的在这种环境中工作会感觉身心疲惫不堪。

  对此,河北盈阔地产机构常务副总苏风彦分析认为,预计未来影响公寓类产品需求最大变化的将取决于三大因素,一是有赖于省会经济结构的实质性调整和传统产业升级的极大突破;二是有赖于“大众创业、万众创新”的微小企业创业环境的极大改进和发展;三是有赖于公寓类服务质量的极大改善和服务功能的极大改进。也只有这三大基础要素的变化,才能使得公寓类产品成为真正的商业综合体的先锋舞者。

  2010年以后,当华强广场、金恒基鹿城、东胜广场、嘉和广场崛起时,石家庄的高端、新概念公寓已经进入蓬勃发展时期。不久在省会核心区域的中山路沿线还将呈现恒润时代、华润万象城等具有时代新潮的创新型公寓产品,到那时,公寓产品的品质和物业服务都将向更高的标准晋级。

  华润置地(石家庄)有限公司营销总监陈亮分析认为,未来,伴随城市化程度的不断提高,人们在生活中对城市配套功能的需求不断提高,对综合体的需求及价值挖掘必然会引发公寓产品的不断升温,依托于城市综合体的强大配套,公寓所具有的总价低、投资灵活、回报率高、投资风险小的优势也将倍数放大。尤其在央行频频降息的情况下,相信公寓或将成为商业群投资者的上佳之选。

  第三观点

  核心地段的公寓产品会受到追捧

  河北滨江房地产开发有限公司副总经理 傅利华

  公寓的户型面积集中在40-70平方米,由于户型面积小,公寓产品的单套总价相对也比较低。对于比较年轻的购房人群来说,经济压力比较小。公寓具有住宅的特质,也可作为投资品。相对于总价较高的商铺来说,公寓这样的小额投资产品,灵活度较高。在国家倡导的“大众创业,万众创新”的社会环境下,一代年轻创业人群的崛起,无论是居住还是商用,核心地段的公寓产品势必会受到追捧。

  从目前石家庄的市场情况来看,公寓产品还停留在住宅和写字楼产品间的一个补充。但对于产品本身来说,石家庄公寓产品的建设理念、空间利用率、装修标准等方面都在不断提升,也获得了很多客户的关注,这也是未来商业产品发展的一个趋势。

  好的公寓产品,必须符合未来的发展趋势,开发商要从本质上做好产品的质量。比如滨江优谷项目在硬件方面,不仅在加强了公寓户型、装修等方面的质量,还在配套上尽一切可能的做得更全面,更精细。在软件方面,物业管理服务的质量要一定提升上去,公寓的设计理念要有所创新,追求更加人性化。项目的地理位置、产品的设计理念很重要,在整体上体现了产品的品质,也决定了投资的价值。

  公寓投资客在商业氛围浓厚区域扎堆

  河北盈阔地产机构常务副总 苏风彦

  公寓面积小,价格低,是很多年轻人的置业首选,但是买了公寓就要懂得公寓的一些特性,它与住宅有着本质区别。一是使用年限: 住宅是70年,公寓是50年;二是费用的不同:公寓的水电费用属于商业费用,要比纯住宅贵;三是物业管理的不同;四是建筑设计的不同。

  公寓作为创业式类写字楼模式的存在是目前普遍的一种现状,真正作为住宅公寓类使用主要在经济发达的一线城市较为典型。石家庄由于在城市整体规划中缺乏对整体经济和市场发育的认知,使得当前有些公寓类产品的供求关系出现严重失衡。

  从省会实际购买者分析,其中主要有两类人群。一是预期出租收益的投资型客户;二是创业办公型购买客户。投资客户集中选择商业氛围比较繁华集中的区域。从购买行为的经济特性分析,应基本属于对抗“通胀贬值”和物业增值的自觉和不自觉的自发行为。对省会经济发展水平和未来公寓类需求的人群支撑以及后续公寓服务质量诉求并没有做到全面、科学、理智性判断。

  公寓的软实力也尤为重要

  华润置地(石家庄)有限公司营销总监 陈亮

  城市综合体是一个多业态的商业集群,其中商业是其核心构成,成为综合体项目的核心人流及客群来源,而且这种客群是复杂多元的商业办公人群。再来看其他业态:住宅,自用性为主,写字楼,办公性及投资;商铺,经营性及投资;而公寓,宜居住宜办公宜投资,可见,公寓与综合体核心构成的商业所囊括的客群及功能是相匹配的,可以说是一个综合体的小型缩影,从这维度上去讲,可以说是都市综合体中最灵活多变的投资品,也是适应性最强的综合体产品的先行代表。

  相对于石家庄的人口流动量,目前省会的公寓体量相对偏多。但随着京津冀一体化的深入,公寓的投资价值也将提升。比如华润公寓,择址市中心的黄金地段,可以说是石家庄的集合商业、商务与交通优势的极中心区位,地段的优势与稀缺毋庸置疑。

  其实当公寓体量激增,市场竞争更加激烈,是否能够准确把脉投资价值则更为重要。常规公寓投资价值首选因素是地段,然而,除了物理中心,软性实力也尤为重要。也就是区域价值的考量,是否是城市的绝对中心,能够汇聚真正的高品质人流,不只是卖地段,更重要的是培育价值增值的受众群体。这是在竞争中,保证投资价值的最重要因素。

  投资者说

  公寓地产是块黑森林蛋糕

  北京筑萃建筑设计有限公司总经理 刘伟

  与温和实用的住宅相比,公寓地产就像一块洒满巧克力屑的黑森林蛋糕,蛋糕不能摆上餐桌当饭吃!所以,以居家为目的的刚需人群,考虑到公寓的水电物业全以商业来计,且不能落户、转让时又高出住宅一截的交易税费,不建议购买公寓地产。

  而如果把黑森林切成精致的一角一角,摆到鸡尾酒会上,则其时尚格调不但派上用武之地且愈加彰显品味。所以,资金实力雄厚的投资者要购买公寓地产,最宜选择繁华、时尚的区域商业中心,以及高档办公楼聚集板块。有区域旺盛的办公人流、商流做支撑,不论是物业价值,还是租金水平,都将呈现看好趋势。

  除了格局精巧功能时尚外,服务也是公寓产品的加分项。大型企业的高管等高阶租客尤其看重这一点。这两年,相关政策扶植,创意型小微企业如雨后春笋。此类小公司难以承担高档写字楼里昂贵的租金,个性十足的较大户型公寓就成为他们的目标办公场地,因此出租率并不低。

  地段和物业是投资公寓的重要因素

  腾讯房产石家庄站主编 秦淑伟

  在股市低迷、黄金大跌的市场行情下,投资渠道过窄的投资者再一次将目光转向这些兼具住宅和写字楼功能,同时又具有面积小、总价低、相对稳健的小额投资品——公寓。面对方兴未艾的石家庄公寓投资市场,投资者如何才能将公寓投资的风险降到最低?

  投资商业地产有一条金律,那就是地段。小户型公寓与纯住宅相比,带有更大的投资属性,地段也同样决定了公寓是否具备投资价值和可持续发展潜力。

  从目前省会主要在售的公寓项目来看多属两类情况,一类是位于城市核心或者商贸活动极为繁荣的区域,如中山路沿线的滨江、恒润、华润等;另一类则是像保利中心V立方公寓和东胜紫御府帕克公馆这类的复合型社区内的公寓物业,但无论是哪一类公寓,附近必须要有商务办公、商贸业及流动人群作为支撑,这样才可以为公寓提供赖以依托的客户资源。

  此外,公寓产品是一种长线投资,开发商的实力和物业公司的管理水平往往起着决定租金的作用,因此也应作为公寓投资的重要参考因素。

  公寓的投资策略比较轻松

  石家庄前沿广告策划机构 安然

  首先,商业公寓推荐小户型,原因一方面是总价低,另一方面是容易出租。商业地产与普通住宅本质上的区别就是其经营模式多样、功能强大和用途广泛,这也是它的特点及优势所在。

  除了户型之外,投资公寓尤其需要考虑的是地段:如果是个人自住当然可以完全从个人角度出发,爱宁静的可以选择远郊一些,但是如果准备出租就要考虑多数人的喜好。好出租的地段比不好出租的地段受欢迎。高铁站、公交站、汽车站、商业旺地等都是不错的选择。

  此外,商业地产的形式比较多,写字楼看大小,看配套,看同租其它商业的性质,商铺更看地段及经营。相对而言,公寓的投资策略比较轻松。

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