记者 袁华明

　　漏夜排队“再出江湖”，难得一见的“日光盘”也现身了……很难相信，背负高库存压力的杭州楼市，也会出现这样的热闹场面。

　　是昙花一现，还是拐点到来的信号？在全国楼市中具有相当影响的杭州，目前楼市销售态势究竟如何？房价是否已经筑底？且看记者一探虚实。

　　热闹背后的营销大战

　　5月初，杭州市富阳区一个楼盘成为杭州近年来难得的“日光盘”，短短一个半小时，134套房源被抢购一空。不过也有业内人士指出，该楼盘位于离主城区较远的富阳，并不具有典型意义，这位人士也指出，“日光盘”还是给开发商带来很大的信心。

　　杭州透明售房市场研究院数据显示，5月杭州市区新建商品房共签约12989套，较4月成交11472套环比上升13.2%，签约总面积136.56万平方米，总金额221.32亿元，已超过2009年同期成交额，跃居历史同期最高值。

　　进入6月份，虽然房子成交量有所收缩，但新建商品房交易量也保持在每天400套上下。据相关机构统计，上周（6月7日至13日）杭州市区（含萧山、余杭、富阳）商品房成交2670套，比前一周（5月31日至6月6日）多成交136套。

　　楼市热闹的背后，是营销的暗战。记者通过走访调查发现，杭州一些开发商正在悄悄改变过去的销售模式。

　　开发商的电话营销，曾让很多人感到厌恶。家住杭州城西的白领刘先生说，因为登记过相关信息，房地产市场低迷的时候，每天都能接到两三个房产公司打来的电话。“最近这种情况有了很明显的好转，一般一个星期才接到一两个这类电话。”在刘先生看来，这说明开发商在销售方面比以前有所好转。“越是市场行情低迷，接到的促销电话就越多。”

　　记者在杭州城南某中介了解到，不少中介机构最近经手的新盘比以前要多得多，而过去中介主要业务是二手房。

　　除了通过中介机构卖房之外，开发商卖房的招数越来越多，既有标榜自己为“互联网+”开发手机客户端营销的，也有经常请名流大咖坐论天下楼市的，还有给客户见面就发微信红包的……

　　在楼市繁荣热闹的背后，开发商并没有少花心思。一位销售经理表示，现在大家都很拼，而购房者现在的选择机会很多，真正想要成交也没有那么容易。“过去那样高高在上，购房者要托关系买房的时代已经一去不复返了。”

　　价格小幅微调很温和

　　今年四五月份以来，杭州很多有购房意向的人发现，新开盘多了起来，而同时价格似乎微微有所上涨。

　　“杭州5月份房价，无论是新房还是二手房，无论是环比还是同比都有所下降。”一家全国知名房产网站公布的杭州上月房价显示，在微涨之后，杭州房价又开始微跌。

　　在此之前，国家统计局公布的数据显示，4月份杭州的环比为100.4（前一个月基数为100），而3月份及之前较长的一段时间里，杭州的环比是低于100的，即房价逐月下跌。

　　新政频出。公积金贷款门槛降低、额度提高，央行连续降息降准，二套房贷首付下调，以及营业税免征期5年改两年等楼市利好政策频出，降低了购房者的买房成本与贷款难度，刺激了改善型需求入市。业界普遍认为，4月份数据回暖在意料之中，主要是国家相关部门从3月底以来密集出台政策，对楼市起到了促进作用。事实也证明，这些政策对刺激楼市成交有着明显作用。在较长时间内一直下降的杭州房价，也迎来了难得的回暖。

　　“这一轮楼市中，改善型购房群体受益大，也推动了市场的发展。”杭州知名的房产咨询机构——双赢机构负责人表示，伴随着各项政策的刺激和推动，购房者信心有了很大的提升。

　　提振信心的同时，涨房价这事却并不被看好，事实上房价也仅小幅微调。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况，当供给远快于需求时，很难出现2009年那样的楼市暴涨。

　　从杭州这几个月的实际情况来看，价格表现为微涨和微跌，小幅调整，表现温和。

　　市场博弈迎接新常态

　　今年3月底密集的楼市新政实施以来，最让业界感到兴奋的，除了实在的政策“干货”之外，还有让市场发挥更大作用的导向。

　　“房地产市场是一个竞争比较充分的行业，进入新常态的房地产，应该让市场发挥更大作用。”浙江工业大学虞晓芬教授多次表示，此前的楼市调控，是因为行业过热，投机的热钱太多，而现在资本市场发展非常好，吸引了部分热钱，楼市也回归正常，放宽调控也是必然趋势。

　　如果说这是宏观层面的市场主导论的话，那么在具体销售的微观层面，市场交易双方的博弈也变得更加微妙——开发商不再强势，而购房者不再着急。

　　记者采访中发现，开发商看到机遇的同时，也看到了现实的困难——除了库存高企之外，改善型购房者毕竟和刚需族不一样。杭州之江转塘板块的一个楼盘销售经理感叹说：“改善型购房者，生意不那么好做的。”据了解，之江转塘板块的楼盘主要以改善型为主。

　　位于宋城附近的一个楼盘销售现场，现在家住杭州庆春路上一套四五十平方米小房子的杨先生，正在挑选新房。“孩子明年高考，我们想自己搬到远一点的地方来住，换套大点的房子。”看了几处楼盘之后，杨先生初定在之江转塘板块。“我们不像小年轻，急着买房结婚，可以慢慢挑选。”

　　很多销售人员也告诉记者，因为改善型大多是有生活阅历的人，他们对跳房子的经验比较多，而且对入手新房并不着急。“他们不急，我们这些销售人员就急了。”

　　一方面是开发商去库存化的压力并未明显减轻，另一方面以改善型为主的购房群体慢悠悠的选房也让楼市趋于理性，表现在房价上则不温不火。

　　“市场就是这样一种博弈，在改善型购房者面前，开发商没办法忽悠购房者，也忽悠不了购房者，微观层面的博弈有助于整个房地产市场趋于稳定，这也是开发商要面对的楼市新常态内容之一。”杭州浮山越水机构首席分析师周华表示，让市场在房地产行业发展中发挥更大作用，需要一个个微观事件、一次次价格博弈来体现。

　　（本报杭州6月16日讯）