■阎 岳

　　中国的房地产业逐步结束资源型暴利时代，将与中国经济一起进入新常态。这在业界已经形成共识。由于身处产业中游，房地产业的转型之路注定不会平坦。房地产投资信托基金(REITs)被业界认为是房地产业实现转型升级的一大利器。国内地产巨头万科、万达近期推出了REITs试点产品。

　　REITs产品于上世纪60年代在美国诞生，是美国大型机构投资者和个人投资者的主流投资品种之一。数据显示，过去20年，多个REITs板块实现两位数的年化总回报，其中写字楼为12%。同时在美国上市的REITs在2013年度派发了大约340亿美元的股息分红，投资价值凸显。

　　大约在2006年前后，内地就有专家提出要发展房地产信托投资基金(REITs)，实现房地产资产证券化。但直到2013年，国内首只酒店地产REITs基金才实现在香港上市。

　　经历挂牌延期、发行规模削减等波折之后，开元酒店地产基金2013年7月10日成功在香港上市，这是中国内地首只酒店地产基金上市。在开元酒店地产基金上市之后，业界即对其寄予厚望，认为这将带动更多的酒店地产、商业地产乃至产业地产基金的房地产证券化。

　　但事实并非如此。在开元酒店地产基金在香港上市之后，内地地产基金的发展仍是步履维艰。直到2014年9月30日，央行与银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。今年年初，住房和城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金(REITs)试点。至此，REITs试点的开展才有了政策依据。

　　6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。公示信息显示，鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”，已正式完成注册。

　　据了解，鹏华前海万科REITs发行规模达到30亿元，一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半用于购买固定收益类的债券产品。机构投资者对首只公募REITs表现出浓厚的兴趣，投资者也可以在二级市场进行交易，交易门槛为10000元。

　　此前一天，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs的产品，投资门槛为1000元，期限为七年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。由于该产品认购起步价只有1000元，而发行规模数十亿元计，这个众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制。

　　这两个案例被业界认为是国内REITs的破冰之旅，也意味着国内商业地产转型升级迈出了一大步，对整个房地产业的转型升级都将起到一定程度的促进作用。乐观的分析人士认为，三年内，REITs产品将实现在A股上市。