地王再次频现 标杆房企全面回归一二线城市

　　品牌房企积极拿地带动楼市回暖

　　石英婧

　　18家品牌开发商争抢，溢价46%，楼面地价21203元/平方米，面粉接近面包价，这是北京北辰6月10日在南京河西中部No.2015G10地块创造的南京单价地王新纪录。

　　此前的6月3日下午，上海市闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块现场竞价。作为之前备受瞩目的“百亿准地王”，此次竞拍中引起了首创、华润华发联合体等4家企业的激烈争夺。经过一番激烈的“厮杀”，最终华润华发联合体以87.95亿元竞得闸北区住办用地，大幅度溢价26.87%。加上此前华润华发70.52亿元竞得的10号兄弟地块，汶水路158.47亿元地王已出。

　　就在6月3日当天，2015年苏州首场大型土拍火爆开槌。现场22宗地块成功“出嫁”，共吸金130亿元，最高溢价率307%，最高楼面价为12760元每平方米。包括万科、招商、新城、华润、旭辉等知名房企参与竞拍。

　　连日来，一二线城市土拍现场品牌房企频频出手，地王频现，让2015年的土地市场硝烟弥漫。中原地产首席分析师张大伟表示，房企拿地在逐渐调整，针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企开始全面回归一二线城市。

　　优质板块稀缺 沪总价地王带动成交

　　一线城市近期红火的楼市也让其土地再次成为了房企眼中争食的“蛋糕”，尤其是那些供应稀缺的优质地块。

　　中原地产提供的数据显示，截至6月7日，一线城市6月份合计成功出让住宅用地6宗，平均楼面价高达2.1万元/平方米，创造了单月历史纪录，溢价率为32.48%。

　　6月3日，上海两幅热门地块接连出让。首先成交的是宝山区大场镇W121301单元38-02纯宅地，包括万科、绿地、碧桂园、招商、中信泰富、庆隆、九龙仓等18家开发商。最终该地块由招商平安联合体以30.1亿元竞得，平均楼面价2.33万元/平方米，溢价率高达89.67%。随后成交的闸北区市北高新技术服务业园区西地块竞争更加激烈，该地块起拍价高达69.32亿元，为今年上海起始价最高的地块，最终由华润华发联合体以87.95亿元夺得，平均楼面价高达3.81万元/平方米。

　　值得注意的是， 3月20日，华润华发联合体以70.5亿元的高价竞得上海市闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，刷新年内纪录，当时的平均楼面价3.49万元/平方米，与6月3日出让的这幅地块相邻。这也意味着，不到三个月的时间，该区域平均楼面价就已经上涨了3000元/平方米。而就在距离地块东南侧不远处，为上海2014年总价地王项目大宁金茂府，该项目目前售价7万元/平方米。

　　另据相关数据显示，6月4日，上海又有多幅地块完成出让，溢价率均高达60%以上。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟分析表示，由于政策层面已经宽松，市场基本面回升已是既定趋势，此时开发商有可能趁机在上海这样的一线城市加码拿地。

　　中原地产研究总监陶琦则表示：“大宁板块的地王之所以受到这么多的关注，首先这个地块的确是离市中心相对比较近的大型优质地块，它具有稀缺性，其次是这个板块大宁金茂府的热销促进了这个区域的关注热度以及未来的升值预期。”

　　此外，一线城市土地供应的减少也是房企争相在此抢地的原因之一。陶琦表示：“从今年土地市场来看，前几个月各个地方新推出的土地实际上是减少的，而一些大的房企需要企业持续性的发展，后续的土地补充是很必要的，他们一般会瞄准房产市场比较健康的一二线城市的优质板块。”

　　“其实每个阶段都会有地王的产生，有的时候是总价地王，有的时候则是单价地王，从目前的数据来看，今年全国的土地出让情况相较于去年减少了将近30%，一二线城市的优质地块显得越来越稀缺。因此，此次备受热捧的大宁板块刷新地王纪录也在情理之中。”陶琦置评。

　　资料显示，在一线城市5月份签约的30宗土地中，只有10宗为住宅用地，合计出让金额仅72.39亿元，这也是2014年来首次出现单月4个一线城市合计土地出让金不足百亿元的情况。而且从未来预期看，北京、上海等城市的待售土地并不多，特别是北京，目前8宗地块挂牌，处于历史最低水平。

　　二线城市市场分化 热门地块遭房企竞逐

　　6月上旬，苏州、南京等二线城市也迎来土拍热潮，高价地频出，据中国指数研究院提供的数据显示，6月第一周土地交易数据显示，前十城市收金总额环比涨幅近120%。上榜以重点二线城市为主，天津、杭州、苏州楼面均价超过4000元/平方米。其中苏州主城年内首场土拍即成功出让14宗宅地，成交总面积超百万平方米，高居宅地活跃度榜首，重庆、天津分列二、三位，榜单量价涨幅显著。溢价方面仍表现分化，苏州、天津、上海较高，最高达57%，其他城市以底价为主。

　　对于刚刚刷新单价地王的南京土拍市场来说，其土地市场的爆发力也吸引了业界的注意。南京房地产促进会秘书长张辉分析表示：“这说明4月份以来越来越强劲的成交量以及深圳等一线城市的火爆氛围激发了开发商对南京楼市的后市预期，提前做好土地储备迎接未来楼市回升成为品牌开发商的共识。”

　　“从南京这个城市来说，楼市库存低、安全系数高、房价易涨难跌，开发商加大南京投资的趋势愈演愈烈，18家房企入市抢地可见一斑。另外，地市回暖，优质稀缺地块领涨，受宏图、金隅纷纷破三的热销刺激，河西中部的未来前景和上升空间被寄予厚望，强者恒强水到渠成，河西中部已成南京地王聚集区。”张辉置评。

　　天地源地产一位负责土地战略投资的业内人士也表示：“从房企拿地的角度来看，目前要避开类似于宁波这样的库存压力巨大的城市，到人口导入迅速，城市住房供需比较健康的城市来布局新地块。其实从开发商拿地来说，这里面的问题比较复杂，这里有政府的推地因素，也有开发商战略布局的考虑，包括一个城市的市场反馈情况。”

　　“以苏州这个城市为例，苏州的楼市一直相对比较稳健，大盘项目也很多，很多开发商早些年拿到的优质便宜地块稳步开发，目前优质地块相对比较稀缺，因而后续想进来的开发商就要进来。还有一个有意思的现象，就是你会发现一个地方的地王拿地方往往都不是本地开发商，基本上都是外来开发商，本土开发商在拿地方面是比较保守的。”上述人士置评。

　　放眼南京市场，张辉表示：“外来开发商布局南京的趋势未改，北辰等外地大鳄觊觎南京楼市的肥厚前景，此次北辰首进南京拿地王，战略决心之大霸气侧漏，融创、葛洲坝同样志在必得。”

　　联合拿地成潮流 或带动下一波拿地热潮

　　对于大宁地王产生的后市影响。张宏伟表示，从影响角度而言，“地王”楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价，只要“地王”楼盘推盘成交，会导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端，会带来区域内房地产市场价格整体上走高。从其他楼盘定价的角度来讲，如果不考虑调控政策的因素，有可能会由于“地王”楼盘的标杆价格，其他楼盘在开发及定价时会跟风提价，或定位做高端楼盘。从这个角度而言，“地王”楼盘的定价从长远趋势来讲会导致板块内房地产市场价格整体走高。

　　从上述分析来看，由于受益于3月和6月两个大宁“地王”的诞生及金茂府项目的入市，板块内其他项目的市场价值的升值空间明显会高于其他板块项目。

　　对于业内推测的大宁板块住宅均价未来会有每平方米七八万元的价位，陶琦表示，未来这个板块的住房价格要取决于几个因素：第一是当时的市场环境，第二要看产品自身的优势和品质，第三要看房企的营销策略，比如大宁金茂府的产品营销策略就令人称道。未来的价位是由综合因素决定的，不是说现在可以卖7万元，未来就可以卖8万元。

　　值得注意的是，联合拿地也越来越成为房企拿地的新潮流。“像华发、华润这些房企联合拿地主要是因为近几年一些优质地块价格越来越贵，互相之间结合去拿地各自有各自的优势，从而强强联合，并且还可以均摊一下风险。华润在上海是做了很长时间的，华发相对于华润来说进入上海的时间短一些，这个地块竞争很激烈，开发商之间就要合作起来，努力争取优质地块。在这个时候产生总价地王，其实也很正常，因为这个板块已经很久没有推出这样大规模的优质地块了。”上海市房地产协会相关负责人表示。

　　对于土地价格攀升后房价是否会攀升的问题，南京房地产促进会秘书长张辉分析表示：“新地王的出现，不但提升了周边楼盘和地块的土地价值，也提升了房价预期，交易增长、销售看好、涨价都可能变成大概率事件。于是周边房企纷纷借势宣传。当然，同一个板块的不同楼盘，尤其是新楼盘与之前的老楼盘，由于稀缺性、产品的独特性等原因，房价的差距越来越大会成为现实，个别地王楼盘房价的鹤立鸡群，不代表周边的老楼盘也会涨到这个价格。选择楼盘的时候，还是要根据其自身的产品特点、价值核心以及市场的价格认同度，进行具体楼盘具体分析。”

　　而易居智库研究中心研究总监严跃进则表示：“此类地王现象后，或还有一波新的拿地热潮。即预计在今年第四季度出现。随着房企销售业绩的改善，以及银行开发贷的放松，预计会有一波地王出现的热潮。”